Большинство граждан России поддерживают идею купить своё жильё, пусть даже в кредит/ипотеку.
Ведь это не только базовая потребность, но и способ защитить свои деньги от обесценивания, то есть инфляции.
Или нет?
Что если квартира не защищает вас от инфляции?
Люди порой всерьёз заявляют, что в непростые времена, чтобы спасти средства нужно вкладывать в недвижимость: в первую очередь в квартиру или дом.
Я это мнение не поддерживаю. И недоумеваю, почему люди, которые явно не являются экспертами в сфере финансов, делают такие однозначные и поспешные выводы.
Ранее я упоминал об эффекте Даннинга - Крюгера: люди с низким уровнем компетентности склонны завышать свои знания, а люди с высокой компетентностью, склонны, не до оценивать свои знания. Хотите показаться умным? Не делайте однозначных выводов и больше сомневайтесь!
Например, в Евросоюзе есть небольшая страна - Норвегия, у неё есть свой пенсионный фонд, который составляет более 10 триллионов норвежских крон (это более 1 трлн. долларов).
Пенсионным фондом управляют сотни профессионалов из разных стран, разбирающиеся в финансах явно лучше вас и большинства простых людей. Что же давайте посмотрим, куда они вкладывают деньги.
Что мы видим?
Equities (т.е. Акции) занимали в конце 2021 года почти 72% , а в середине 2022 года (30.06.2022) - 68,51% (подчёркнуто красным цветом). Большая часть из акций вложена в развитые рынки (Developed) около 90%
Fixed income (т.е. фиксированный доход, подразумеваются облигации) 25% в конце 2021 года, а в середине 2022 года - 28% (подчёркнуто зелёным цветом).
Total unlisted real estate (Всего объектов недвижимости, не включенных в реестр) в концу 2021 года чуть более 2,5%, а в середине 2022 года более 3% (Подчёркнуто синим цветом).
Стоит отметить, что падение доли акций вызвано тем, что они сильнее всего упали, а значит, их доля уменьшилась естественным образом, а не из-за того, что фонд стал больше покупать облигаций или недвижимости. Акции несут в себе больше рисков, но и большую ожидаемую доходность.
Какие выводы можно сделать из этих данных?
Профессионалы не делают однозначного вывода о том, какой актив самый лучший и покупают разные. Тем самым защищают портфель, распределяя его по разным классам активов.
Судя по тому, что доля акций занимает более 2/3 портфеля, они считают лучшим вложением обычные акции различных стран. Недвижимость занимает незначительную часть портфеля, при том, что фонду с капитализацией более 1 трлн. долларов купить объект недвижимости на много проще, чем частному лицу, для которого порог входа в недвижимость это целое состояние.
Что мы видим: профессионалы знают, что акции в прошлом приносили наибольшую прибыль. Но не делают однозначных выводов и диверсифицируют вложения по разным классам активов.
Обычный человек, который не обладает знаниями в области финансов, делает однозначный вывод, что недвижимость - лучшее вложение для сбережения.
Разве это не идеальный пример эффекта Даннинга - Крюгера???
Давайте теперь посмотрим на результаты фонда недвижимости из США.
Возьмём для примера один из популярных фондов недвижимости Realty Income (тикер О) основанный в 1969 году, а с 1994 года стал торговаться на бирже путём первичного размещения.
Оранжевая линия это SPY - фонд на американские акции(индекс SnP 500) и синяя линия это фонд недвижимости О
Получается, за период с 1994 по 2022 год недвижимость в фонде Realty Income показала результат лучше, чем акции. Среднегодовая доходность недвижимости 14,43%(с учётом инфляции - 11,65%), а у акций 9,93% (с учётом инфляции - 7,26%). Максимальная прибыль недвижимости в лучший год больше чем у акций, а максимальный убыток ниже, чем у акций.
Итоговый результат. Недвижимости в этом фонде, за выбранный период, принесла в 3 раза больше денег, чем акции.
Но отклонение от средней доходности было больше, чем у акций.
В акциях отклонение от средней доходности так же присутствует, но в меньшей степени. Можно сказать, что недвижимость была более рискованным вложением.
Так же не стоит забывать, что речь о фонде, который по состоянию в конце 2019 года владел почти 6 500 объектами недвижимости, а арендаторами некоторых объектов выступают крупнейшие американские компании. Что опять-таки сложно сравнить с покупкой одного объекта недвижимости простым частным лицом.
Кстати, если вы владеете индексом на S&P 500, то в вашем портфеле уже есть фонды недвижимости, как минимум туда входит данный фонд, Realty Income, с 2015 года.
Давайте теперь возьмём недвижимость в Москве с 2003 года, чтобы можно было сравнить рост её стоимости с индексом Мосбиржи полной доходности.
Но, будем считать по 30 000 рублей за квадратный метр. Сейчас квадратный метр недвижимости стоит 254 000 рублей.
Что неплохо! Это больше инфляции, но меньше индекса Мосбиржи полной доходности.
Если взять период с 2012 года, то доходность будет менее 5% в недвижимости.
Но опять-таки речь идёт об Индексе, а не об отдельном объекте недвижимости.
В отдельном объекте недвижимости результат будет во многом зависеть от расположения недвижимости, развитой инфраструктуры района и как она будет меняться со временем. Проще говоря, от множества факторов, которые крайне сложно просчитать наперёд с достаточной точностью. Но люди с позитивным опытом вложения в недвижимость, как правило, упускают это из виду и делают поспешные выводы, что недвижимость это хорошее вложение на основе единичного частного случая.
Вывод.
Как видите, нельзя сказать однозначно о том, что недвижимость защитит от инфляции, как и нельзя, утверждать, что это лучшее или безопасное вложение. Особенно если речь идёт об одном единственном объекте недвижимости.
При этом большинство россиян считают квартиру хорошей инвестицией, забывая, что если у них есть своя квартира в собственности, при этом нет серьёзных накоплений, то более 95% капитала у них находится в недвижимость и лишняя диверсификация по другим классам активов пойдёт только на пользу.
Я считаю, что если и брать недвижимость, то через фонд, в котором несколько сотен и даже тысяч объектов недвижимости, при этом на часть капитала, в пределах 10%.
Я бы сравнил недвижимость с товаром. Недвижимость не портиться быстро, а значит можно ожидать подорожания на размер инфляции, при сохранении баланса спроса и предложения. А арендная плата - это возможность заработать за свои усилия, потраченные на сдачу жилья и поиск арендаторов.
На сегодня всё.
Подписывайтесь на мой канал в Яндекс.Дзен
А так же на мой телеграм-канал.
