Приветствую всех на своем канале «Просто о сложном (юридические советы)» !
Сегодня рассмотрим вопрос о запрете дробления на доли жилые помещения, если размер доли будет менее 6 квадратных метров. Этот вопрос давно беспокоил людей и профессионалов, так как большое количество людей страдало, когда небольшие по размеру доли жилых помещений приобретали криминальные лица. Купив микродолю в жилом помещении, вселялись в квартиры и выживали собственника или создавали невыносимые условия, при которых собственник готов был избавиться от жилья за бесценок. Иногда жилье приобретали, делили на доли и в квартире прописывались многочисленные собственники, чтобы пользоваться социальными и иными привилегиями, например, в Москве. Многие специалисты считают, что запрет половинчатый, и что 6 квадратных метров не спасут ситуацию, было бы правильней установить запрет деления на доли, если не остается отдельная комната в жилом помещении, но это совсем другая история, сейчас разбираемся в том, что законодатель установил с сентября 2022 года.
- Федеральный закон от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ "О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внес изменения в статью 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, дополнив ее частью 1.1. следующего содержания:
"1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.".
С сентября месяца 2022 года:
- -запрещено совершать сделки с жилыми помещениями (статья 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит - жилой дом/часть жилого дома; квартира/часть квартиры; комната), если, в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника.
- сделки, заключенные с нарушением правил закона о 6 квадратных метра на человека, если будет продаваться доля жилого помещения, являются ничтожными с даты их совершения.
- названные положения закона не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
Новые положения Жилищного кодекса в редакции Закона N 310-ФЗ распространены на отношения, возникшие после дня вступления в силу Закона N 310-ФЗ (часть 3 и 4).
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии письмом от 12 августа 2022 г. N 14-6985-ТГ/22 пояснила что:
акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (статья 4 ГК РФ);
в силу части 1.1 статьи 42 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок указанных в названной части;
при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется( часть 2 статьи 59 Закона N 218-ФЗ);
ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания ее судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ);
недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ);
осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).
Таким образом, при государственной регистрации права общей долевой собственности (в том числе перехода доли в праве) на жилое помещение на основании заключенной после 01.09.2022 сделки об отчуждении жилого помещения, доли (долей) в праве общей долевой собственности на него, не подпадающей под установленные ЖК РФ (в редакции Закона N 310-ФЗ) исключения, государственный регистратор прав обязан убедиться в том, что такая сделка не является ничтожной, - она не нарушает требования части 1.17 статьи 30 ЖК РФ.
При выявлении случаев представления на государственную регистрацию прав нотариальных сделок, не соответствующих части 1.1 статьи 30 ЖК РФ, соответствующую информацию необходимо незамедлительно доводить до центрального аппарата Росреестра, а также до нотариуса, удостоверившего такую сделку, если заявителем являлся не данный нотариус (и ему в этой связи не направлялось уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода прав).
Такая проверка осуществляется путем умножения площади жилого помещения на размер отчуждаемой доли. Например, являются ничтожными сделки: об отчуждении доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 30 кв. м, в результате которой у одного физического лица возникает 1/10 доля в праве, а у другого - 9/10 долей в праве (30 * 1/10 = 3 кв. м); об отчуждении квартиры площадью 45,5 кв. м в общую долевую собственность 8 физических лиц, в том числе и без указания в ней размеров долей (45,5 * 1/8 = 5,6 кв. м).
Итак, с сентября 2022 года приобрести микродолю менее 6 кв. м в любом жилом помещении нельзя. Такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, поскольку будет являться ничтожной, а регистратор, в свою очередь, выдаст письменный отказ; это правило не распространяется на доли, полученные по наследству, полученные при приватизации, полученные при использовании материнского капитала.
Надеюсь, статья вам будет полезна, подписывайтесь на мой канал, если еще это не сделали, ставьте лайки, высказывайте свое мнение, задавайте вопросы, будьте активны, чтобы канал набирал обороты, у нас будет мотивация для изучения и освещения других вопросов, всем желаю следующей прекрасной предновогодней недели.
