Потребительское поведение на рынке недвижимости после объявленной 21 сентября частичной мобилизации изменилось. Ушло необходимое условие для покупки квартиры — уверенность в завтрашнем дне. Алексей Попов рассказал, как это повлияло на рынок
Вышла статистика по всем ключевым сегментам рынка жилья по итогам октября 2022 года, первого полного месяца после объявления частичной мобилизации.
На первый взгляд, итоги месяца должны обнадежить его участников — катастрофического падения спроса не произошло, а некоторые рынки и регионы даже чуть подросли. Вернулись и к уровням начала осени большинство метрик потенциального спроса.
Сделок с квартирами на первичном рынке в целом по России стало на 20% меньше относительно сентябрьских показателей.
Но впереди предновогодние месяцы, а в них один лишь сезонный рост спроса добавляет 20–25% к средним темпам продаж.Но и относительно неглубокий спад, и гипотетическое восстановление рынка пока стоит воспринимать осторожно. Это благополучие обманчиво.
Что происходит на рынке новостроек
Прочие цифры на рынке новостроек в октябре изменились незначительно. Немного (на 1,5%) снизились номинальные цены предложения. Чуть-чуть упала (но осталась на рекордно высоких уровнях) доля ипотечных сделок (на фоне словесных интервенций ЦБ ряд застройщиков скорректировали программы с нулевыми ставками).
Продолжился рост объема активного предложения — девелоперы выводят на рынок новинки, но темпы продаж сейчас ниже прошлогодних и в запасах у них остается все больше нераспроданного жилья.
В масштабе страны спрос упал лишь на пятую часть; это не так много, но необычно выглядит региональная структура этого снижения. В Московском регионе падение составило 31% (если считать строго данные по квартирам из обработки проектных деклараций) или даже 37% (если учитывать детальную обработку всех выписок ЕГРН с вычетом нерыночных продаж). Снизилось число сделок и в субъектах Федерации, где растут риски, связанные с безопасностью. На юго-западе страны (от Брянска до Севастополя) продажи в октябре просели на 26% от сентябрьских значений.
Что происходит на вторичном рынке
Одновременно фиксируется рост продаж на вторичном рынке.
В Москве и Санкт-Петербурге (единственных регионах, публикующих данные по числу ДКП в оперативном режиме) в октябре было заключено на 10% сделок больше, чем в сентябре. Также мы зафиксировали рост доли объявлений, в тексте которых явным образом фиксируется факт стремления продавца продать жилье «срочно».
Такие сделки, действительно, проходят быстрее, как правило, за счет заметного (до 25%) дисконта к рыночному уровню цен. Таким образом, в тех регионах страны, где за последние два месяца острее встали вопросы, связанные с безопасностью в сегодняшнем дне и уверенностью в завтрашнем дне, сделки с новостройками (инвестиции в будущее) упали сильнее, чем по стране в целом, а продажи готового жилья (выход из инвестиций прошлого), напротив, выросли.
Это красноречиво свидетельствует о связи рыночной динамики с миграционной подвижностью населения. Такой статистики (по распределению уехавших из страны по регионам) не существует, но на качественном уровне очевидно, что доля тех, кто решил релоцироваться, в столицах выше, чем в среднестатистическом субъекте РФ.
Что происходит с льготной ипотекой
К сентябрю этого года сегмент новостроек за счет беспрецедентного расширения линейки льготных ипотечных программ отыграл почти три четверти своего весеннего спада, но найти защиту от новых «черных лебедей» участникам рынка будет непросто.
Ситуация осложнилась и тем, что помимо внешних факторов нужно решать и внутренние проблемы. В очередной раз обозначились две точки зрения относительно перспектив продления льготной ипотеки. Строительное лобби опасается обвала спроса, а ЦБ и Минфин волнуются о росте объема необеспеченных залогов (ведь квартиры по нулевой ипотеке становятся на 25% дороже, но только на бумаге договора между застройщиком и дольщиком, в реальной жизни ее продать по такой цене, скорее всего, не получится).
В вопросе продления программы необходим поиск компромисса, так как вместо фактических 4% (именно такие показатели сейчас фигурируют в договоре среднего заемщика согласно статистике ЦБ) покупателям придется брать кредиты под 10–11%. Это близко к условиям 2019 года, но с тех пор почти вдвое выросли цены, чего нельзя сказать ни о доходах, ни о потребительской уверенности.
Возможная просадка продаж на десятки процентов может совпасть по времени с общим замедлением экономики. Многие из введенных в этом году санкций имели отложенный эффект и до статистики должны «добраться» как раз в ближайшие месяцы. В таких условиях сохранение мер поддержки отрасли было бы своевременным и разумным решением.
Новая реальность
Нынешняя ситуация в стране и обществе отличается от последствий 24 февраля. Тогда риски от возникновения новой реальности лежали в плоскости опасений о снижении доходов или трансформации привычного образа жизни. После 21 сентября еще одна новая реальность поставила практически перед каждым россиянином вопросы с куда более значимой человеческой потребностью, связанной с безопасностью.
Покупка квартиры — самая существенная сделка в жизни практически каждого человека. Необходимое условие для ее заключения — уверенность в завтрашнем дне. До тех пор, пока в обществе будет сохраняться атмосфера тревожности и иррациональной неопределенности, говорить о полноценном восстановлении рынка будет нельзя.
Больше полезной аналитики и новостей в моем телеграме https://t.me/+SSC5k5p7_pAxNGUy
