В сетованиях застройщиков, что цены в новостройках не дают снизить банки, много от лукавого. Мы дескать, и сами были бы рады для разморозки продаж пойти на это, но банки не дают, говорят они.
Конечно, согласование цены «квадрата» с кредитными организациями, которые ссужают деньги на строительство, ни для кого не секрет. Наличие финмодели у любого проекта, показывающую гарантированную возвратность кредита, никто не отменял. Банки имеют право наложить вето на реализацию метров по низким ценам, если они не обеспечат денежного потока нужного для возврата займа. Это их право. Вопрос – тотально ли это вето к любому снижению цен, или есть варианты.
Вопрос, на который ответить - раз плюнуть!
Для начала, ответ мы знаем уже. Просто его не слышим. Представители банковского сообщества в многочисленных своих интервью не раз и не два объясняли, что практика работы с застройщиками такова, при подписании соглашений о проектном финансировании они закладывают стресс-модели, предполагающие снижение цен на 15%, но так чтобы при этом застройщик оставался прибыльным и мог возвращать долги.
То есть и сегодня снижение на 15% возможно, банки на него готовы пойти при необходимости.
Но только ли?
29 ноября в газете Коммерсант появилась статья: «У стройки выросли надстройки». Речь об увеличении издержек, не связанных с СМР (строительно-монтажными работами), то есть, непосредственно со стройкой. Консалтинговая компания СМПРО предоставило изданию информацию, что по итогам 2022 года доля прочих затрат в цене квартир превысит 51%. В 21-м году это цифра была 46%, в 20-м – 41%, в 18-19-х – 31%.
К прочим затратам относятся покупка площадок со всеми разрешениями на строительство, создание инженерных сетей, обслуживание кредитов, затраты на строительство социальной инфраструктуры в жилых комплексах. В каждом рубле потраченных на новый дом сидит 50 копеек СМР и 50 копеек «прочих».
Соответственно, чтобы понять во сколько сегодня обходится стройка, достаточно умножить сметную стоимость строительства, которую ежемесячно выкладывает ЕИСЖС на 2, и мы увидим весь расклад.
Последний отчёт в системе датирован 21 ноября. Если говорить про Москву, то средняя стоимость строительства составляет сегодня 121 тыс.руб.м2.
Отсюда следует, все затраты, включающие в себя, в том числе, и оплату процентов кредита банку, не превышают 240 тыс. руб.
Заложим сюда 10% рентабельность. Она необходима, чтобы застройщики думали не только о выживании, но и развитии. Получим на выходе 265 тыс.руб.м2, которых вполне хватает, чтобы строить дома, получать прибыль и возвращать кредиты. Пусть 270 тыс., не вопрос!
По какой цене продают те же метры московские девелоперы?
Посмотрим данные цифровой платформы Restate.ru, которая обновляет статистику цен предложений в автоматическом программном режиме 1 раз в 2 недели. Здесь данные по Москве на 17 ноября.
Квартиры в новостройках – 325 тыс.руб.м2.
Застройщики могут скидывать сегодня 20% со своей цены не парясь. Они останутся в плюсе, банки останутся в плюсе, дольщики, которым построят дома, тоже. Что ещё нужно для общего счастья?
Конечно, есть нюанс. Если начать снижать цены в домах, где до этого были проданы квартиры по другим, более высоким ценам, значит поставить под вопрос залоговую стоимость этого жилья, если при этом использовалась ипотека. В случае проблем с обслуживанием кредита, «толкнуть» квартиру по старой завышенной цене, при наличии массы более дешёвых вариантов здесь же, не получится.
Ну так нет вопросов. Продавайте дешевле в новых домах к которым только приступили.
Создаст ли это проблемы для объектов, раздербаненных продажами? Не-а! Не создаст. Частично проданные ранее – это дома уже строящиеся какое-то время, возможно, скоро сдаваемые. Новые, — это «котлован». Раньше же не было вопросов, что на котловане «метры» стоили существенно дешевле, чем почти готовые? Не будет и сейчас.
Так что возможность снизить цены на 20% сегодня для застройщиков, не вопрос!
Легко!
Ещё и в прибытке останутся.
Канал на Дзене "Зде пруфы"
Публикация дня:
Данные о ценах и продажа в новостройках переехали на канал Зде пруфы. Здесь останется только форум.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
СКАЗКИ О ЖИЗНИ ПОД КРАКОВСКУЮ
живопись, масло, 60x50 см, 2007
Филипп Кубарев
----------------------------------------------------------------------------------------