Мы узнали мнения экспертов – инвестора, юриста, российских и международного брокеров и даже эзотерика.
На днях стало известно, что тюремный комплекс «Кресты» в Санкт-Петербурге передадут госкомпании Дом.РФ для дальнейшей продажи. Это событие стало одним из самых обсуждаемых на этой неделе в среде инвесторов и брокеров.
Что можно построить на месте бывшего следственного изолятора, какие сложности могут возникнуть с продажей, если продавать – то каким способом, насколько комфортно будет там жить людям, если здание отдадут под жилую застройку – на эти и другие вопросы ответили наши эксперты.
Несмотря на то, что речь идёт о здании тюрьмы, самые опытные брокеры, которых, как правило, не останавливают никакие минусы, сразу видят в объекте выгоды, на которые можно сделать акцент при продаже.
«Это лакомый кусочек для инвесторов и девелоперских компаний. Там можно построить новые ЖК с видами из окон на Неву. Место шикарное! С верхних этажей, пентхаусов вид будет замечательный на знаменитый Таврический сад, который почти напротив, и на Смольный собор. Так что у инвесторов будут соревнования за архитекторов, которые будут проектировать новые ЖК»,
- считает московский брокер Аркадий Сокальский.
Но всё ли так гладко на самом деле? О том, насколько сложной может стать процедура продажи бывшей тюрьмы, мы спросили московского юриста, специалиста по сложным сделкам Всероссийской Ассоциации Аттестованных Агентов-Аукционистов Елены Шушпановой.
«Прежде всего, необходимо будет прекратить право бессрочного пользования ФСИН. Исходя из протокола, скорее всего, компании Дом.РФ передадут не полностью весь земельный участок, 4,2 га, который находится под «Крестами», а намерены передать только 3,9 га. То есть, 0,3 га, на которых есть часть зданий с фасадами, имеющими выход и вид на набережную, не планируют отдавать. На них находятся общежития и т.д. Сложность ещё в том, что непонятно, разрешат ли снести часть зданий. Если продадут как земельный участок, то тогда спрос и ценовая политика будет выше. Если обяжут сохранить часть зданий, то цена продажи, конечно, буде ниже, потому что меньше инвесторов заинтересованы в этом. Сложность ещё и в том, что это памятник архитектуры и, соответственно, внутренняя перепланировка здания, если этот статус останется, будет запрещена. Кроме того, по Росреестру с данным земельным участком связаны 222 записи. То есть, почти каждая камера, насколько я понимаю, имеет свой отдельный кадастровый номер. Даже трёхметровые помещения зарегистрированы в Росреестре. Здесь будет очень много предпродажной подготовительной документальной работы. Ну, и, конечно, нужно точно понимать, что именно Дом.РФ будет выставлять в продажу, исходя из этого уже можно будут делать какие-то прогнозы», - прокомментировала юрист.
Сами же инвесторы прежде, чем вкладывать деньги, семь раз отмерят, и ещё не факт, что отрежут. На какие моменты обращают внимание потенциальные покупатели таких объектов мы узнали у создателя московского инвест клуба «Деньги», совладельца девелоперской компании ASA Capital Андрея Любунь:
«Сложно давать оценку, не понимая полных условий покупки. Должно быть понимание, за сколько можно купить, и сколько нужно вложений в ремонт, в проведение инженерных коммуникаций, какая там электрическая мощность, есть ли там горячая и холодная вода, что там по отоплению, нужно ли там усиливать полы – там деревянные перекрытия или железобетонные (хотя, в тюрьме вряд ли деревянные). Это первое. Это что касается доходности, связанной с цифрами.
Второе – это эмоциональная составляющая. Если мы говорим про место, где была тюрьма, и она закрылась относительно недавно, то это будет достаточно плохой флёр или плохой пиар для будущих покупателей. Скорее всего, это место больше подойдёт под лофт-квартал, под офисы, какие-то шоурумы и т.п. Если там давно тюрьмы нет, то теоретически там можно делать апартаменты, комбинированные с торговыми помещениями на первом этаже, тогда будет нормально. Но если тюрьма закрылась недавно, тогда грубая энергетика и впечатлительность людей будут мешать хорошей реализации этого проекта. А доходность в основном определяется цифрами, и чтобы её высчитать нужны точные данные по объекту», - говорит инвестор.
А вот, что думает по поводу «Крестов» как объекта для инвестиций владелец сервиса «Я б купил» и агентства недвижимости «Макс-Элит» из Санкт-Петербурга Максим Жигарев:
«Разговор о «Крестах» идёт уже лет пять точно. Даже ходили разговоры, чтобы сделать на этом месте гостиницу, но, как я понял, так и не нашли инвестора, который бы этим занялся. В данном случае, я думаю, будет интересно сделать там общественное пространство. И, скорей всего, кто-то именно под это и заберёт, потому что та планировка, которая есть, позволяет делать большие холлы, пространства, где можно гулять, чтобы были магазины. То есть, это должно быть либо большое общественное пространство, либо торговый центр. Но под ТЦ это место вряд ли подойдёт, а вот под пространство с ресторанами, с фудкортами, с концертной площадкой – я думаю, это должно зайти.
Конечно, таких покупателей в России мало, и плюс – многие смотрят на энергетику, а она там не очень. Поэтому продать, я думаю, будет сложно, но инвестиционная привлекательность там, конечно, очень интересная. Это игра на перспективу. Тут надо просчитывать и, конечно,знать все параметры. Но я думаю, что окупаемость там очень хорошая должна быть».
У покупателей всегда есть свои опасения, но, тем не менее, идеальный покупатель существует, тот, который влюбится в объект и купит его, несмотря ни на что. Главная задача хорошего брокера – такого покупателя найти, уверен автор аукционного метода продажи недвижимости, президент Всероссийской Ассоциации Аттестованных Агентов-Аукционистов, международный брокер с 25-летним стажем на рынке недвижимости Александр Санкин:
«Тюрьма в центре современного города, пусть даже такая известная, пусть даже такая легендарная, как Кресты -это, конечно, анахронизм. Особенно, в таком городе, как наша культурная столица Санкт - Петербург.
Вполне закономерно решение властей продать этот большой комплекс зданий и участок ставшей очень дорогой земли.
На мой взгляд, наилучшее назначение этой земли - построить на ней многофункциональный комплекс зданий, в котором были бы и высококачественные жилые апартаменты, современные офисы, 5-ти звёздочный отель, кинотеатр, концертный зал, торговый центр и, учитывая историю места - сувенирный магазин и музей арестантского быта.
Для того, чтобы в назначенный срок гарантированно найти идеального покупателя / инвестора / застройщика для девелопмента такого знакового объекта, я рекомендую провести аукцион по моей авторской методике, с максимальным охватом потенциальных покупателей.
Согласно аксиомам, сформулированным в моей методике скоростной продажи недвижимости, идеальный покупатель существует, и, чем больше потенциальных покупателей увидят объект, тем дороже он будет продан.
Бывший следственный изолятор ранее власти собирались переделать в арт-кластер с отелями и ресторанами. Развлекательный или жилой квартал – не все считают удачной идею переделать место с тяжелой историей в жильё для людей.
«ЖК «Кресты»… Место хорошее, только боли много эта земля повидала», -
с грустной иронией комментирует обсуждение возможного нового назначения объекта президент Краснодарского филиала Всероссийской Ассоциации Агентов-Аукционистов Дмитрий Ермошкин.
Какую энергетику несёт это место, какой имеет символизм, и можно ли почистить его от негатива, рассказал психолог и ведический нумеролог Михаил Калинин:
«Крест- один самых наиболее древних геометрических символов, историки говорят, что он появился задолго до возникновения христианства. Изначально крест являлся универсальным символом космоса, две пересечённые линии креста обозначали четыре стороны света.
Бывший следственный изолятор Санкт-Петербурга получил такое название из-за того, что строения были в виде крестов. В нём было много мистики – 999 камер, три девятки. Девятка – это символ энергии, символ Марса, огромной силы, символ взрыва. Сама по себе структура изолятора, да вообще любого учреждения, которое ограничивает, находится под влиянием Сатурна. Представьте себе, что вы взяли огромную мощную энергию, оградили её стеной и заперли! То есть, внутри бушевали и бушуют разные энергии. Внутри много страстей, но когда мы смотрим со стороны, мы видим какую-то спокойную картинку. Вот это примерно то, что представляет из себя на энергетическом уровне это место – огромные энергии.
Специфика исправительного учреждения накладывает отпечаток, там было много страданий, особая энергия, непростая. Всё это вместе контролирует Сатурн – сила, которая отвечает за воздаяние, за то, чтобы человек получал по заслугам. Грубо говоря, такое место, где палач в виде Сатурна, силы, которая контролирует карму, и всё это находится на небольшом пятачке земли порядка 130 лет, и всё это время эти энергии пропитывали это место.
Сейчас это место могут отдать под застройку. Какие в этом могут быть опасности? Люди, чувствительные к энергиям, особенно, живущие на первых этажах, скорей всего, будут ощущать беспокойство, тревожность, или могут «поймать» то буйство эмоций, которое на протяжении 130 лет испытывали люди, сидящие в этих местах. Конечно, если человек нечувствительный, то, возможно, он чувствовать эти энергии не будет. Но, тем не менее, сказать, что это место с хорошей доброй энергетикой, нельзя. Даже на тех, кто ничего не чувствует, все равно оно будет оказывать влияние.
По поводу чистки от негатива, представьте себе место, где люди на протяжении долгого времени испытывали страдания. Чтобы вы понимали в маленькой камере, рассчитанной на несколько человек, иногда набивалось до 18-20. Дышать было тяжело, не говоря уж о чём-то ещё. Это всё выплёскивалось в пространство, впитывалось в стены, в землю. Энергия не возникает из ниоткуда и никуда не исчезает, она переходит из одного состояния в другое. Эмоции большого количества людей на протяжении 130 лет впитывались в это пространство. Можно ли это почистить? Можно попробовать, но получится ли? Это место напитано страданием, земля дышит этим страданием. На мой взгляд, чтобы это как-то сгладить, нужно очень много времени и колоссальное количество усилий. Можно провести какие-то «косметические» процедуры, но почистить полностью, я думаю, невозможно. Либо надо потратить столько же времени, сколько это место существовало».
По мнению эзотерика Михаила Калинина, в идеале это место подходит для музея, для чего-то, что демонстрировало бы историю.
Возможно, найдётся в России инвестор, который захочет сделать из этого нестандартного объекта место, которое будет притягивать туристов со всего мира, которое станет туристической достопримечательностью с погружением в историю – сейчас это модно. Тогда там можно и отели разместить и прочую инфраструктуру, и создать целый многофункциональный комплекс, как советует Александр Санкин.
Ну, а чтобы найти такого идеального покупателя, есть универсальный аукционный метод, разработанный Александром Санкиным, которому также принадлежит авторство книги «Туфелька для Золушки». Если правильно всё организовать, то и на эту «туфельку» найдётся своя «Золушка», уверен международный брокер.
#недвижимость #методсанкина #крестыпитер #инвестиции
