Как обычно собственники начинают свой арендный бизнес? Подготовили квартиру, нашли риелтора, риелтор нашел квартирантов, а далее риелтор вытаскивает свой пустой бланк договора, который собственник подписывает толком не вникая.
При этом ключевым элементом типовых риелторских договоров является следующая фраза:
Наймодатель передает нанимателю за плату во временное владение и пользование квартиру на срок 11 месяцев.
Также обычно присутствует следующая формулировка по штрафам:
В случае просрочки оплаты Наймодатель вправе требовать от Нанимателя выплаты пени в размере 0.1% от размера платы за найм за каждый день просрочки.
Собственники обычно воспринимают эти пункты без проблем, даже с воодушевлением, ведь и планировалось сдавать квартиру в течение следующих 11 месяцев.
Меня данное воодушевление собственников всегда ставит в тупик. Почему?
Логика договоров найма может быть разной, собственники по разному организуют арендный бизнес, но если проживание не было оплачено, то у квартиранта, по моему мнению, не должно быть документов, подтверждающих его право на беспроблемное нахождение в квартире.
Поэтому, чтобы я хотел посоветовать собственникам? Когда из вашей схемы сдачи выходит, что квартирант может официально и без оплаты проживать в вашей квартире, то десять раз подумайте, а стоит ли вообще так сдавать?
По моему мнению, всю процедуру сдачи собственник должен утверждать до момента выхода квартиры не рынок. Не делаете этого? Вот типичная история:
Какие способы используют собственники, чтобы лимитировать право квартиранта на беспроблемное проживание в квартире во время неоплаченного периода?
Я бы выделил три способа, а именно:
1. Договор найма подписывается строго на оплаченный срок проживания;
2. В случае отсутствии оплаты в установленный срок договор найма автоматически расторгается;
3. При отсутствии оплаты в установленный срок финансовые условия по договору найма становятся кабальными.
Какое решение является лучшим? Трудно сказать. В арендном бизнесе приходится выбирать меньшую из зол, поэтому у каждого собственника с многолетним опытом свой подход, свои акценты в работе.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 13.03.2023г. - 33,5 тысячи квартир.