Наступило время, когда притворство закончилось и стоит вспомнить прошлое. Времена, когда контекстная реклама каждые две минуты напоминала об инвестициях в апартамент отели с доходностью от 40%.
Инстаграм был наполнен успешными инвесторами до 30 лет, которые даже толком не знали город. Продающие тексты, кейсы, вебинары одного лица и счастливые лица рассказывали о доверительном управлении и высоком росте цены. При перепродаже апартамента можно было заработать через год до 40%. Куда же все подевалось?
Неужели все проблемы из-за закрытого Инстаграма?
Успешный успех
Счастливые лица из соцсетей транслировали идею как заработать приобретая гостиничную недвижимость - апартамент в отеле 4 звезды стал наваждением. Расчеты и таблицы доходности от передачи апартаментов в доверительное управление просто сводили всех с ума.
Информация направленная покупателю о существенных условиях сделки, и которая способствовала приобретению объекта недвижимости является офертой. Принятие оферты предусматривает успешное окончание проведение переговоров и выход на сделку. А что делать когда происходит обратное - покупатель несет убытки и недополучает прибыль?
С момента принятия оферты у продавца возникает ответственность за все действия связанные с исполнением обязательств и состоянием товара - независимо от содержания договора купли-продажи недвижимости.
Агент получал вознаграждение значит действовал в рамках договора либо поручения. Поскольку добросовестность при заключении сделки предусматривается законом и доказывать обратное возлагается на истца покупателю необходимо было собрать всю информацию о ходе ведения переговоров и заключения сделки. Данная позиция предусматривается существующей судебной практикой и имеет разъяснения в Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 г. Москва «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».
Особенно высокую доходность обещали агенты на апартамент отели 4 звезды. Мы уже рассказывали сколько стоит звезда - 80 000 рублей из рук ликвидированного Ростуризма. Обман, на наш взгляд, состоял в неточности расчетов и умалчивание многих факторов. Каких именно мы сейчас постараемся рассказать.
Исполнение обязательств
И вот мы пришли к самому главному - подсчету прибылей и убытков. С февраля месяца до окончания курортного сезона цены на недвижимость стояли непоколебимо на высоком уровне, даже была имитация небольшого роста цен.
Лето красное пропели, а продажи были очень слабыми. Некоторые объекты не продавались вовсе. Курортный сезон был ожидаемым и гостей было более чем достаточно. Все активные блогеры «успешные инвесторы» побежали на Кипр, в Турцию и Дубай.
Естественно все обещания доверительного управления остались в стороне и с управляющей компанией договоры не заключались. Максимум, что было предложено заключить договор аренды на 11 месяцев. Некоторые апарт отели даже не умудрились разделить счета на содержание и эксплуатацию. Один «успешный инвестор 2.0» придумал фразу «котловой учет». Это когда все расходы и доходы делятся пропорционально площади - «с котла». Независимо от заселенности номера счета на оплату услуг будут приходить ежемесячно и вопрос компенсации потерь не обсуждается. При доверительном управлении риски несет поверенный.
Математика не позволяет
Отельный бизнес имеет свои суровые правила. Уровень звезд на табличке отеля это не просто знаки отличия, а сформированная структура и сервис. И дело здесь не в 80 000 рублей. Существует правило номерного фонда и уровня сервиса.
Если количество номеров в отеле менее 46, то рассчитывать на нормальный процент загрузки и оптимальное соотношение количества персонала на один номер - не приходится. Эту формулу вывели в Швейцарских Альпах, в месте где отельный бизнес существует более сотни лет.
Отель 4 звезды должен иметь не менее двух мест «особенного комфорта». Это должно быть кафе или ресторан, и любое на выбор место тематического отдыха: фитнес зал, медицинские комнаты, территория ментального оздоровления, бассейн, спа зона, и прочее.
Как видите у отеля должна быть собственная инфраструктура и она должна иметь соответствующее наполнение. Постоялец должен нести траты, не менее 30% от суммы проживания, используя места повышенного комфорта, либо все расходы должны быть заложены в цене номера.
Неписаные правила
В первую очередь отели работают для людей и одним из главных правил является безупречная чистота. Ежедневные уборки и замена постельного белья, средств гигиены – это постулаты, которые должны соблюдаться.
В стоимость аренды номеров обычно входит завтрак. Его может обеспечить даже заведение, которое не имеет кафе или ресторана.
Для этого апартамент в отелях Сочи обеспечивают кухней-нишей, место приготовления пиши.
Запахи пищи в номерах исключительное правило, которое вызывает отторжение у постояльца гостиничного номера. Удаление запаха одна из самых дорогостоящих услуг, которую оказывает клининг.
Объекты общественного питания открываются как отдельный бизнес. Готовить и подавать одни завтраки для постояльцев будет невыгодно. Чтобы кафе или ресторан приносили прибыль, потребуются еще и другие клиенты.
Вот и приходим мы к простой математике определения расходов на содержание номера.
Управление гостиничным номером и обеспечение комфорта в целом составляет примерно 40% от стоимости суточной аренды. Можно отказаться от садовника, но электрик и общепит должны работать как часы, если отель позиционирует себя на уровне 4 звезды.
Вопрос налогов остается открытым. Кто будет оплачивать налог на имущество, и с продажи аренды? Доверительное управление предусматривает отчуждение недвижимости во временное владение отельного оператора. Что это значит?
Доверительное управление
Между отелем и собственником апартамента заключается долгосрочный договор доверительного управления, как правило на 6-7 лет, с регистрацией в Росреестре.
Сущность договора доверительного управления - передача во владение и пользование отельного оператора объекта недвижимости и определение его как налогового резидента.
Мировая практика гостиничного бизнеса определяет срок окупаемости вложений 6-7 лет. Поэтому вся маржа собирается в короткий срок. Дальше амортизация начинает резко расти и проекты нужно докапитализировать.
Поэтому физлицо приобретая апартамент не может должным образом самостоятельно осуществлять деятельность по сдаче номера в аренду и ему придется заплатить налог 13%.
Итого суммарные потери инвестора составляют 53%.
Срок окупаемости
Возьмем во внимание стоимость апартамента в отеле 4 звезды в Сочи, площадью 24 кв. метра и средней по рынку цене в 12 000 000 рублей. Замахнемся на загрузку в 60%. Получается, что стоимость аренды номера в сутки, при 6 летней окупаемости, должна составлять 18 500 рублей. Как-то круто!
Получается, что срок окупаемости - никогда. Рынок гостиничного бизнеса в Сочи еще не готов к таким поворотам. Почему так вышло? Отсутствие сформированного рынка гостиничной недвижимости, мы называем его рынок курортной недвижимости.
Мировые бренды формировали стоимость услуг и качество сервиса на протяжении десятилетий. Четко отлаженная система работы и понятная стоимость апартамента. Если мы говорим об апартаменте, как о курортной недвижимости, мы подразумеваем, что это высокий уровень гостиничного бизнеса.
К примеру стоимость апартамента в Батуми, в нашем прайсе, в отеле Marriott, либо Hilton
- однокомнатный 74 000 $ - 4 588 000 рублей;
- двухкомнатный 110 000$ - 6 820 000 рублей;
Здесь с математикой все в порядке и курс позволяет. И со стоимостью номера, и с арендой - в размере 200$ в сутки в сезон. Здесь первая береговая линия и море, есть бассейн и казино. Срок окупаемости 7 лет. Занимается управлением сам отельный оператор. В приоритете двухкомнатные апартаменты, потому что семьи на востоке численностью побольше европейских. Но, об этом в следующий раз.
Сегодня Батуми становится центром медицинского туризма. Сюда любят ездить лечится и жизнь здесь на пенсии гораздо дешевле. Средняя зарплата, на наши деньги, 20 000 рублей.
Про страну пенсионер Болгарию можно забыть, тем более про Золотые пески. Купить апартамент с ремонтом в Батуми за 40 000$ позволит себе практически каждый инвестор «в студию в Краснодаре». А вы как думаете?
