По данным Росстата, за последние 10 лет на первичном рынке стоимость квадратного метра типовой квартиры увеличилась на 113%, квартиры в ЖК улучшенного качества — на 124%, квартиры в элитном сегменте — на 100%. Может ли текущий кризис сломать этот тренд и обернуться обвалом цен? Как сохранить капитал в недвижимости? Делимся тремя самыми эффективными стратегиями инвестиций в недвижимость в 2023 году.
Почему стоит вложить капитал в недвижимость
Вложение в недвижимость дает оптимальное сочетание безопасности и доходности. Для сравнения: акции и валюта способны умножить вложения, но в моменте могут потерять до 90% стоимости; вклады или облигации стабильнее, но их доходность на уровне 3-6%.
В отличие от сугубо финансовых инструментов, жилье пользуется спросом всегда — и в период экономического подъема, и во время кризисов. Застройщиков поддерживает государство, предлагая льготные программы разным категориям покупателей. Все потому, что строительная отрасль — один из драйверов экономического роста.
Яркий пример — кризис 2014-го, когда люди на фоне нестабильности рубля старались вложить деньги во что-то более надежное, и выбор часто падал на недвижимость. Спрос активно рос, а за ним повышались и цены на квартиры.
Как увеличивалась стоимость кв. метра жилья за 2014 год. Спрос рос как на новостройки (пунктирная линия), так и на вторичку (прямая).
В какую недвижимость лучше инвестировать
Первый фактор — регион. В 2022 году в России замедлился рост цен на недвижимость. Даже в популярном Сочи заметен этот тренд. В Москве ситуация иная. По данным Росстата, цены на квадратный метр в московских квартирах во II квартале 2022 года выросли на 4% по отношению к стоимости в I квартале того же года. Почему так?
Москва остается центром притяжения: рабочие места, хорошие вузы, высокий уровень медицины, развитая инфраструктура. Город предлагает большой выбор предложений для инвестирования в недвижимость, и в долгосрочной перспективе, в условиях растущей инфляции, вложения, безусловно, окупятся.
Второй фактор — формат жилой недвижимости. Как показывает аналитика, в начале 2022 года цены на элитную недвижимость и жилье бизнес-класса продолжают расти. Разберем на примере новостроек в Москве:
Стоимость квадратного метра в квартире бизнес-класса за 2022 год выросла больше чем на 60 тысяч рублей, а в сегменте элитной недвижимости — на 83 тысячи.
Мы попросили экспертов MR Group рассказать, какие объекты пользовались спросом в 2022 году у инвесторов и конечных покупателей и почему.
Список требований покупателей к жилой недвижимости:
- Собственная инфраструктура ЖК: паркинг, закрытый охраняемый двор, детские и спортивные площадки, парки.
- Развитая внешняя инфраструктура: рядом с ЖК должны быть удобные транспортные развязки и все необходимые социально-значимые объекты — школы, детские садики, поликлиники, магазины, аптеки.
- Высокая степень готовности проектов.
- Даже если покупатели ищут квартиру для себя, им нужно жилье с преимуществом, которое спустя 5–10 лет позволит им без проблем продать свои квадратные метры. Выигрывают объекты с уникальным расположением. ЖК City Bay находится на набережной — при прочих равных квартиры здесь всегда будут пользоваться спросом. Строительство квартала Indian завершится уже к концу этого года.
Чем больше уникальных особенностей, тем более ликвиден жилой объект. ЖК City Bay сочетает сразу несколько преимуществ: доступ к открытой воде, парковая зона, разнообразные планировки, в том числе квартиры с террасами, рядом с ЖК находится станция МЦД «Трикотажная», а на машине до центра можно добраться за 20 минут.
Стратегии для инвестирования в 2023 году
Квартиру в одном и том же жилом комплексе можно купить для перепродажи, для аренды или вложиться в конкретный объект с помощью ЗПИФ. Разберем, сколько можно заработать.
1. Заработать на росте цены
Самый простой способ инвестировать в недвижимость и получить доход — это покупка квартиры еще на этапе строительства. Затем, когда цены вырастут, ее можно перепродать. Сейчас на этот путь уйдет до пяти лет.
Например, в новом ЖК бизнес-класса «Метрополия» есть все, чтобы городская жизнь была максимально комфортной: развитая инфраструктура как в ЖК, так и вокруг него, благоустроенные дворы и удачное расположение комплекса. А все планировки квартир продуманы так, чтобы квартира была функциональной, удобной для ее владельцев, а главное — позволяла сохранить приватность.
Вложение в квартиру в ЖК «Метрополия» на этапе строительства позволяет рассчитывать на доходность от 7% после сдачи проекта — это с учетом средней инфляции за последние несколько лет. Если же брать для расчета прогнозы Банка России, то доходность может оказаться в разы выше — показываем наглядно на примере однокомнатной квартиры в ЖК:
2022 год
12,63%
15 248 229 ₽
2023 год
13-16%
17 230 498 ₽
2024 год
5-7%
18 092 022 ₽
2025 год
4%
18 815 702 ₽
За три года квартира может подорожать на 23% — или больше чем на 3,5 миллиона рублей
2. Вложиться в ЗПИФ
Если не хочется рисковать и замораживать миллионы в недвижимости, есть другой способ — ЗПИФы. Как это работает: вы инвестируете в строительство, в обмен получаете долю имущества, к которому относится проектная документация, земельный участок и т. д. После завершения строительства и старта продаж каждый инвестор получает свою долю прибыли и так зарабатывает на росте цены недвижимости.
Для розничных инвесторов MR Group предлагает паи ЗПИФ Symphony 34 в одноименном ЖК. В отличие от привычной покупки квартиры, прибыль клиента рассчитывается как разница между себестоимостью квадратного метра и его рыночной ценой, а не как разница между ценой покупки квартиры и ценой продажи. То есть доходность покупки такого ЗПИФа гораздо маржинальнее. Порог входа — от 2 млн рублей, а доходность — до 17% за 2–3 года.
Такая высокая маржинальность обеспечивается не только выгодными условиями получения прибыли, но и особенностями самого ЖК Symphony 34. Премиум-квартал находится рядом с метро Дмитровская. Средняя средняя цена м2 квартир с отделкой MR Base на старте продаж была 245 тыс/м2, сейчас 404тыс/м2. Цены уже выросли на 65% и по мере готовности объекта продолжат расти. Срок сдачи комплекса – 4 квартал 2024 года. Покупателю сейчас нужно готовое решение, которое уже продумано, комфортно и не требует от него дополнительных трат сил и времени. Широкий ассортимент планировочных решений в проекте Symphony34 делает квартиры привлекательными для любого покупателя с любым запросом.
3. Заработать на ренте
Покупка квартиры для последующей сдачи ее в аренду — самый долгоиграющий тип инвестиций. По данным аналитиков РБК, около 10% инвесторов, приобретающих квартиры в ЖК бизнес-класса, планируют их впоследствии сдавать.
ЖК «Павелецкая Сити», комплекс бизнес-класса в престижном Даниловском районе Москвы, реализуемый совместно с Level Group. Рядом сразу 3 станции метро: «Павелецкая», «Тульская», «Серпуховская». Все квартиры с предчистовой отделкой, что существенно сокращает сроки ремонта для будущих арендодателей.
Главное преимущество рентной стратегии, в том что можно использовать ипотеку и приобрести несколько объектов, которые будут стабильно приносить доход и перекрывать ипотечные платежи.
Однокомнатная квартира в ЖК «Павелецкая Сити» 37,8 кв.м
Двухкомнатная квартира в ЖК «Павелецкая Сити» (55,6 кв.м)
Долгосрочная аренда квартиры в районе м.Павелецкая (в месяц)
от 75 000 ₽
от 110 000 ₽
Ежемесячный ипотечный платеж
55 000 ₽
63 000 ₽
Выгода в год
240 000 ₽
564 000 ₽
Для рентной стратегии важно, чтобы объект уже был сдан или готовился к сдаче. С этой точки зрения интересны квартиры в ЖК бизнес-класса «Метрополия»(первые корпуса уже сданы), ЖК «Павелецкая сити» (срок сдачи первой очереди в конце 2022), ЖК City Bay (срок завершения строительства квартала Indian — конец 2022). У каждого ЖК есть свои преимущества, которые заинтересуют потенциальных рантье.
«Павелецкая Сити» отличается особо развитой инфраструктурой как внутри, так и вне комплекса. На закрытой территории ЖК есть кафе и супермаркет, центр раннего развития, зоны отдыха и спортивные площадки. А за пределами комплекса — множество ТЦ и три вуза в шаговой доступности. Здесь легко представить и семью с детьми, которая арендует большую квартиру и студента, которому достаточно студии.
ЖК Symphony 34 сдается с предчистовой и финишной дизайнерской отделкой — удачный вариант, если хочется сдать квартиру сразу после ввода объекта в эксплуатацию и сэкономить на ремонте. Кроме того, он расположен в шаговой доступности от станции метро «Дмитровская», а рядом есть несколько развлекательных и досуговых центров, например — креативный кластер «Флакон».
ЖК «Метрополия» находится в пешей доступности от станции МЦК и метро, рядом с домом удобные транспортные развязки, 10 минут на машине до Таганской площади — долгосрочная аренда в этом районе однозначно востребована. Квартиры хороши и для посуточной аренды: до Кремля — 6 км, рядом культурные центры и достопримечательности.
Половина квартир ЖК City Bay имеют красивый вид на реку, рядом с комплексом большая парковая зона — огромный плюс для тех, которым важна близость и к центру города, и к природе. Квартиру с таким уникальным расположением можно сдавать и вдолгую, и посуточно.
Важное
- Спрос на недвижимость сохраняется. Быстрее растут в цене московские квартиры бизнес-класса.
- Два главных фактора при выборе жилой недвижимости с целью выгодно продать через 5-8 лет: регион и формат(качество).
- С 2022 года одним из главных приоритетов при выборе квартиры для себя или для инвестирования стала надежность застройщика.
- На коротком горизонте инвестирования самый доходный инструмент — ЗПИФ, в долгосрочной перспективе — покупка объекта с последующей перепродажей.
- Рентная стратегия будет особенно эффективна, если использовать кредитные деньги.
