Доброго дня коллеги! Мне очень часто приходилось достраивать дома за нашими не совсем честными коллегами, а порой и за явными мошенниками. А ведь если сказать честно, то способов обмануть заказчика всего несколько. И я сегодня постараюсь раскрыть Вам основные моменты, на которые стоит обратить внимание при заключении договора на строительство частного дома.
Был у меня такой случай. Рядом с моим домом, который мы только начали строить, находился заброшенный объект. Был выполнен фундамент и частично начали возводить стены. В один прекрасный день, к нам на площадку зашел хозяин заброшенного строительства. И предложил нам достроить дом. На мой вопрос, почему ушли строители. Он мне рассказал простую до примитивизма историю. Эти строители дали самую маленькую цену на строительства дома, при проведении тендера, запросили 30% аванса и постоянно требовали оплаты за не полностью выполненные работы. Сразу несколько признаков нечестных на руку строителей, но это далеко не все признаки, о которых я хочу Вам рассказать. Но обо всем по порядку.
А для начала традиционный анекдот:
В аптеке:
- Здравствуйте. Дайте, пожалуйста, корвалол, валерьянку, новопассит, тенотен, ну и глицин.
- У Вас все хорошо?
- Да, сегодня сдаем дом…
Вводная часть.
Друзья! Даже при соблюдении всех изложенных мной правил 100% гарантии, что Вы наймете настоящих строителей, которые за обещанные деньги и в срок (что чаще всего не получается) построят Вам дом – нет. Слишком много вводных обнаруживаются при начале строительства. От погоды до качества строительных материалов.
Что касается цены вопроса, он может быть вполне конкретным, а вот про сроки сразу хочу Вас предостеречь – закладывайте еще 10% к общему сроку строительства.
И еще постарайтесь не заключать договор на строительство «под ключ». Лучше разделить весь процесс на пусковые комплексы. Этот вопрос мы тоже рассмотрим более подробно.
Не ищите просто бригаду, которая построит Вам дом. Даже если Вы получите от знакомых положительные рекомендации. Один или несколько объектов не показатель, что и на Вашем доме все пойдет как надо. Идите в строительную организацию, в случае нарушения договора у Вас будет возможность оспорить свои права в суде. Скупой платит дважды.
1. Авансовый платеж.
Если у Вас запросили авансовый платеж в размере 30%, то это сразу Вас должно насторожить. Хорошая организация может строить Ваш дом за собственный счет и получать оплату за выполненные работы.
Они конечно запросят тоже аванс. Но он будет не более 10%. Они тоже опасаются Вашей неплатежеспособности.
2. Тендер.
Постарайтесь провести мини тендер. Из всех предложенных вариантов сразу убираем самое дешевое предложение. Тут явно хотят заполучить объект, а потом будут нанимать самую неквалифицированную рабочую силу.
Предложение самое высокое по цене Вас тоже не устроит. Слишком большие аппетиты. А вот среднее предложение стоит рассмотреть внимательно.
3. Построенные объекты.
Попросите показать построенные объекты или те, которые находятся в процессе строительства. И очень будет полезно встретиться с хозяевами объектов. Они расскажут всю правду о процессе производства работ.
Любая отговорка, что заказчики не хотят, показать объект не принимайте на веру. Тем более не «видитесь» на фото, даже если они развешаны по всем стенам офиса.
4. Интернет поиск.
Здесь вопрос в первую очередь не о поиске организации, а о проверке его на финансовую и физическую составляющую. О чем я говорю. В первую очередь посмотрите на финансовый годовой оборот организации, а также на состав работающих в ней специалистов. И если в организации всего два-три человека, то с такой организацией нет смысла связываться. Чаще всего они набирают людей под каждый новый объект.
5. Договор.
В самом начале статьи я уже говорил о том, что не стоит заключать договор строительства «под ключ». А в чем проблема. Заключая договор на комплекс работ, например на строительство фундамента, Вы всегда можете продлить договор на дальнейшие работы. А вот в случае если Ваш выбор организации по той или иной причине оказался не удовлетворяющий Вашим требованиям, то Вы после этого этапа можете поменять подрядчика.
Еще в договоре должна быть оговорена конкретная цена. В этом случае все дополнительные работы будут оформлены двусторонним дополнением к договору.
Ну и конечно приложение к договору – график производства работ и смета. По графику Вы будете отслеживать процесс строительства, а по смете платить за выполненные работы. И никогда не соглашайтесь платить за неполностью выполненный пункт из сметы. Как пример: кирпичная кладка стен 1 этажа, в смете идет одним пунктом и оплату Вы должны проводить только за полностью выполненный объем.
6. Объемы работ.
В смете обязательно выборочно проверьте объемы работ. Если даже Вы не можете этого сделать обратитесь к специалистам. Вам достаточно из сметы проверить 5-7 пунктов на выбор. Если они совпадают или разнятся в пределах 3%, то можно с уверенностью сказать, что остальные объемы тоже верны.
А в чем тут проблема. Вы не сможете находиться на объекте целыми днями и отследить завоз всех материалов. Если объемы умышленно завышены, то привезут только необходимый материал, а деньги возьмут за весь объем по смете.
7. Поставка материалов.
Очень многие заказчики делают одну и ту же ошибку – берут на себя поставку материалов. Все думают, что найдут материалы подешевле. Поверьте мне у Вас это не получиться. У всех строительных организаций есть скидки на покупку материалов из-за больших объемов. И у них будет все равно дешевле.
А вот как воспользоваться этим, нам полезно знать. Вы при составлении сметы можете попросить скидки на те или иные материалы в размере не более 5%, и почти всегда Вам пойдут навстречу.
А вот с расценками на работы лучше не спорить. Мы уже говорили об этом, чуть выше. Можете получить неквалифицированный персонал.
8. Несколько практических советов.
В договоре укажите штрафные санкции за срыв сроков работ и качество работ. Вы вряд ли будете ими пользоваться, но рычаг управления лучше иметь в руках. Кстати, они могут быть по закону до 0,1% за один день просрочки, но не более 10% от сметной стоимости.
Лучше пригласить для контроля технический надзор. Только его присутствие повысит качество работ на порядок. А в масштабе всего строительства дома это будут минимальные затраты, которые себя обязательно оправдают.
Вывод.
Написал, то, что посчитал самым главным. Возможно, не все учел. Надеюсь, мои коллеги поделятся своими соображениями в комментариях.
