Стоило представителю Минфина заикнуться о сворачивании, с первого января, программы льготной ипотеки, сообщество застройщиков и вся им сочувствующая компания, тут же затянули свой любимый «Плач Ярославны». Кто на что горазд и кто сколько может, по падению спроса - от 20 до 80%, и единогласно – всё плохо
Лирика
Странно, что мало кто при этом замечает или делает вид, что не замечает, противоположную точку зрения от Совета Федерации. Там, не без участия замминистра по строительству, состряпали намедни постановление с рекомендациями Правительству о продлении мер поддержки застройщиков и льготной программы ипотеки
Наверняка заметили и наверняка все в курсе, что запрет ещё вилами по воде писан, но поднять истерику просто необходимо, лишним не будет.
Поведение бизнесменов всё больше напоминает поведение оппонентов нашей Страны на международной арене. Сразу видно, чью школу осваивали «эффективные менеджеры».
Наука, с основной философией - нажива любой ценой и за чужой счёт, дала плоды.
Теперь, когда читаешь выводы экспертов, создаётся впечатление, что до ввода льгот и субсидий от Государства, строительной отрасли у нас не существовало вовсе, а МКД начали строить благодаря только лишь льготной ипотеке введённой в 2020 году.
Где зарыта собака?
Всем давно понятно, об этом многие писали и пишут, что толку от этой программы уже практически нет. Спрос на новостройки сегодня падает и в некоторых регионах достаточно сильно. Но, как оказалось, спрос теперь не главное. Главное это попытаться усидеть на текущих ценах как можно дольше, до лучших времён.
Помимо этого, к этой программе в последнее время достаточно успешно пристроили программы собственные, благодаря которым стоимость выше неадекватного.
Если ранее Государство косвенно финансировало цены неадекватные, то теперь финансирует их за этой гранью.
Цитата одного из крупных застройщиков:
Из общего объема сделок в нашей компании подавляющее большинство совершается по сниженным ставкам.
Кроме того, на основе льготной ставки у нас существует несколько микс-программ, которые также разработаны с банками и позволяют приобрести жилье наиболее комфортно
И тут же, обязательно, стандартная спекуляция:
Отмена программы существенно снизит покупательную способность граждан и сократит их возможности в улучшении жилищных условий
То есть, после нового года, когда ЦБ, по идее, ограничит фокусы застройщиков со ставками, даже если оставят льготную ипотеку в первозданном её виде, толку от неё не будет. Или будет, но для этого в любом случае придётся снижать цены. Вот здесь, судя по всему, и закопан пёс.
Ограничение программ застройщиков это одно, а ограничения этих программ и в довесок прекращение программы стандартной совсем другое.
- В первом случае остаётся ипотека под 7%, т.е. исчезнет возможность продавать по ценам выше экспозиции на 20-30%, но останется вариант декларировать текущие прайсы и делать скидки, что для застройщиков очень важно, ведь падения цен наглядно не происходит.
- А вот второй вариант намного печальнее для строителей. Минус 30% и минус львиная доля продаж в размере 80 – 90% у некоторых. В таком случае придётся падать минимум к ценам вторичного жилья, а может и ниже, как в принципе раньше и было и что вполне справедливо.
Именно на этом уровне новостройки снова могут стать привлекательным вложением, как это было ранее. Если учесть сегодняшнюю разницу между ценами вторичного и первичного жилья, то это примерно 30-40 тыс. с метра в среднем.
По Росстату метр в новостройках сегодня стоит 121,3 тыс., вторичного жилья – 92,3 тыс.
То есть, новостройкам нужно снижаться, в среднем по стране, на 25-30%
Тогда и необходимость в льготных ипотечных программах наверняка отпадёт сама собой.
Некоторые, к слову, к этому уже начали готовиться:
В случае отмены льготной ипотеки спрос снизится на 80%,
Потом наступит период адаптации к новым ставкам, который может продлиться более одного квартала, но к прежним показателям уровень спроса уже не вернется.
На этом фоне, чтоб поддерживать хоть какой-то спрос и не сильно понижать прайс, застройщики будут акцентироваться на других инструментах продаж, таких как рассрочка, трейд-ин или обратный выкуп.
Для понижения прайса более чем на 30% недостаточно уменьшить маржинальность проекта, еще необходимо будет понижение цен на стройматериалы
Ну, со стройматериалами тема уже изъезженная, все прекрасно знают, что для снижения на 30%, в большинстве случаев достаточно будет и снижения маржинальности…
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!