Вопрос: Добрый день! Скажите, пожалуйста. В неприватизированной 3- комнатной квартире прописаны отец, мать, сын. Некоторое время назад родители развелись, и отец сделал жизнь в этой квартире невыносимой: угрожал, перестал пускать в квартиру. Мать с сыном (19 лет) вынуждены снимать квартиру. Приватизировать общую квартиру втроем отец отказывается, хочет приватизировать один, заставляет бывшую жену и сына выписаться. Можно ли в суде заявить требование о принудительном обмене, если вариант для обмена не найден? Или определить порядок пользования, а потом выделить долю в натуре, чтобы приватизировать по комнате и продать? Каким другим путем можно пойти?
Ответ: Сразу оговорюсь, что выдел долей в натуре предусмотрен законодательством только для имущества, находящегося в общей собственности (ст. 252 ГК РФ). К неприватизированным жилым помещением, т.е. занимаемым по договору социального найма и находящимся в муниципальной или государственной собственности, понятие «выдела доли» не применяется в принципе, так как никаких долей у нанимателя и членов его семьи в праве на квартиру не возникает.
Судебная практика безапелляционно идет по пути отказов в определении порядка пользования, изменения договоров социального найма, поскольку раздел жилых помещений, занимаемы по договору социального найма, и возможность изменения договоров социального найма (раздел лицевого счета) путем заключения отдельных договоров ЖК РФ не предусмотрены. Поэтому, к сожалению, заключить отдельный договор социального найма на комнату, чтобы впоследствии приватизировать, нельзя.
Однако есть такие варианты решения жилищного вопроса, как принудительное вселение в квартиру и принудительный обмен.
Суды практически всегда удовлетворяют требования о вселении и нечинении препятствий в проживании (при наличии у истцов законных прав на жилое помещение). Однако исполнение решения может быть сопряжено с определенными трудностями. И все иметь «на руках» такое решение, а также иметь подтверждения противоправного поведения ответчика иногда целесообразно для осуществления последующих действий.
Что касается принудительного обмена, то для его осуществления необходимо будет представить не только реальные варианты обмена, но и подтверждение согласия нанимателей обмениваемых жилых помещений, а также согласие наймодателей в письменной форме и другие документы.
Согласно ч.3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в суде порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Так, суд может не удовлетворить требование об обмене, если переселением в значительной степени ухудшаются условия проживания ответчика, например, сторона переселяется на менее благоустроенную жилую площадь, или расположение которой – этаж, район (вдали от лечебных учреждений) и другие параметры препятствуют в силу возраста и состояния здоровья пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.
Исходя из положений ст. ст. 72-74 ЖК РФ для суда потребуется варианты обмена, не ущемляющие интересы лиц, проживающих в жилом помещении, представить подтверждение предложений ответчику (ответчикам) вариантов обмена (он может быть и один) и отказа ответчиков от обмена; получить согласие наймодателя жилого помещения на обмен (в письменной форме) (ч. 1 ст. 72, ч.3 ст. 74 ЖК РФ), а также предварительное согласие на обмен органа опеки и попечительства ( ч. 4 ст. 72 ЖК РФ), поскольку в квартире проживают несовершеннолетние (такое согласие необходимо при проживании в квартире недееспособных или ограничено дееспособных лиц); предоставить справку БТИ, выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета.
В отношении согласия наймодателя следует иметь в виду, что наймодатель вправе запретить вселение граждан в жилое помещение в случае, если после вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы ( ч. 5 ст. 72, ч. 1 ст. 70 ЖК РФ), и что отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст.74 ЖК РФ).
Следует также иметь в виду, что в соответствии со ст. 73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, предусмотренном п. 4 ч.1 ст.51 ЖК РФ.
Принудительный обмен не относится к категории легких дел, так как учету подлежит ряд обстоятельств (от статуса, параметров, характеристик обмениваемых жилых помещений до интересов сторон и факторов, препятствующих обмену), поэтому лучше обратиться за помощью к специалистам рынка недвижимости.
С уважением к вашей деятельности, Олег Квятковский
P.S. Никакая заочная консультация без изучения всех обстоятельств дела (необходимых документов) и личной беседы не может являться директивной, окончательной.
Получить консультацию по вопросам жилищных прав, организации и проведение сделок с недвижимым имуществом можно на канале « Недвижимость – разбор полетов », тел. +7 985 287-09-46, эл. почте: listrade@yandex.ru
