Этот вопрос всегда актуален как для арендодателей, которые хотят сдать недвижимость по выгодной цене и не продешевить, так и для арендаторов, желающих снять помещение, не переплачивая при этом.
Как же соблюсти интересы двух сторон?
Оценка объектов аренды чаще всего необходима для коммерческой недвижимости, сдающейся в качестве офисных, складских или производственных помещений.
Оценщик производит анализ ключевых характеристик помещения, влияющих на его цену: местонахождения, площадь, количества комнат, типа здания, расположения помещения внутри здания, уровня инфраструктуры, состояния коммуникаций и отделки, целевого назначения для использования.
Чтобы анализировать информацию об основных характеристиках помещения, эксперту необходимо предоставить определенный пакет документов.
Как обычно, оценка помещений для аренды осуществляется на основании следующих документов:
1. Паспорт владельца недвижимости
2. Наименование, адрес, организационно-правовая форма компании, а также государственный регистрационный номер с датой его выдачи (для юридических лиц);
3. Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения и т.п. что есть в наличии;
4. Технический паспорт с планом этажей здания.
Процесс оценки
Оценка стоимости аренды помещения осуществляется независимым экспертом с позиции трех подходов, согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ,а именно:
1. Затратный.
Затратный подход целесообразно использовать при оценке помещений для сдачи в аренду, которые находятся в новостройках, а также помещений и зданий спецназначения.
Методы затратного подхода одни из наиболее сложных и трудозатратных, но в определенных ситуациях, используя их, возможно определить стоимость исследуемого объекта с максимальной точностью и минимальными погрешностями. Это благодаря тому что у строительной компании застройщика можно запросить информацию и себестоимости 1 кв.м. так как информация достаточно "свежая" и при сведении результатов разными подходами данному методу принадлежит коэффициент 0,5 как самому объективному и достоверному.
2. Сравнительный
Сравнительный подход применяется в тех случаях, когда необходима оценка недвижимости для аренды типового помещения.
В рамках сравнительного подхода оценка имущества при сдаче в аренду производится этапами:
- Осуществляется анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект, выбираются для сравнения реальные сделки на схожих условиях.
- Проверяется достоверность полученных сведений;
- Объект оценки сравнивается с аналогами, и эксперт просчитывает первоначальную стоимость оцениваемого помещения;
3. Доходного
В условиях доходного подхода оценка имущества для сдачи в аренду, как правило, предполагает использование метода капитализации доходов.
Применение данной методики подходит для тех объектов, которые способны приносить стабильную прибыль на протяжении длительного периода, либо при условии стабильных темпов роста доходности.
Оценка недвижимости для сдачи в аренду методом капитализации доходов не применяется для объектов незавершенного строительства, а также помещений, требующих существенной реконструкции.
Целесообразность использования тех или иных методик для оценки стоимости помещения определяется экспертом-оценщиком в каждом конкретном случае, исходя из специфики оцениваемого объекта и ключевых условий договора аренды.
Рассмотрим арифметические действия чтобы расчитать по 3м подходам стоимость аренды обьекта оценки, так сказать "без купюр" на практике.
возьмем здание склада 3000 кв.м.
1. затратный подход
Берем стоимость воспроизводства за 1 кв.м умножаем на квадратуру склада.
3000 кв.м* 20.000 руб = 60.000.000 стоимость воспроизводства данного склада.
2.сравнительный подход
Примерно в этом же районе недавно продали склад за 47 млн.руб.
Используем метод "аналогового сравнения продаж" который предполагает определение стоимости объекта на основе анализа цен продаж (или предложений) аналогичных (но не идентичных) объектов и корректировки стоимости аналогов на все отличия от объекта оценки по элементам сравнения (функциональные, параметрические, условия и время продаж и т.д.)
Цену объекта-аналога анализируем и корректируем, приводим к дате оценки с учетом инфляции и определяем стоимость аналога (как нового) на момент оценки.
Функциональное и экономическое устаревание сравниваемых объектов вторичного рынка косвенным образом отражаются в цене продажи данных объектов. Поэтому при оценке на основе подхода сравнения рыночных продаж определению подлежит только физический износ, причем часто не величина износа, а его влияние на стоимость. Если приложить 5 страниц моих расчетов то стоимость оценки обьекта этим подходом составило 54 млн.руб.
3.Доходный подход.
Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости.
С = ЧОД / КК, где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);
КК – коэффициент капитализации (в процентах);
ЧОД – чистый операционный доход.
Итак, получается, метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости. Данный вариант нельзя применять в том случае, если прибыль неравномерна и непостоянна или если недвижимость еще не достроена или ремонтируется. Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:
1.Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
2. Рассчитать ставку капитализации.А ее мы расчитываем методом "рыночной выжимки" где чистый операционный доход делим на цену продажи обекта аналога.
где R= (ЧОД) 6 млн.руб\ (С об.аналог)47млн.руб = 0,127
3. Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости. Рассчитать ЧОД можно путем вычитания из ДВД операционных расходов, исключая из них амортизацию (данные расходы должны браться за год).
С= ЧОД 6 млн.руб\ R 0,127 = 47 244 094 руб.
Итак, сводим результаты в затратном подходе - мы получили стоимость - 60 млн.руб, во втором - 54 млн.руб., доходным-47,244 млн руб.
Первый и третий подходы определяем наиболее достоверными и имеющие наибольшую значимость по достоверности информации по 0,4 на каждый подход, коэффициент 0,2 даем - сравнительному подходу.
С объекта = 60 млн.руб * 0,4 +54 млн руб* 0,2 + 47,244*0,4 = 25,2 + 10,8 +18,9 = 54,9 млн.руб
Инвестор(владелец) хотел бы окупить затраты за 5 лет.А валовый доход равен 8,4 млн руб\год следовательно.
54,9 млн.руб \ 5 лет\3000кв.м\12 мес = 305 руб\кв.м\в мес
Итак, мы с вами определили стоимость аренды 1 кв.м здания склада в 3000кв.м исходя из оценки стоимости здания склада и она составила 305 руб за 1 кв.м в месяц без учета затрат на содержание объекта.
