Сташий эксперт офиса Vysotsky Estate в Тушино Алексей Скуратов делится двумя случаями из своей практики. Один — когда всё пошло не так, как мечталось. Второй — история успешного успеха, которые всем так нравятся.
Первый кейс
Молодые люди, имеющие опыт работы c инвестициями, решили часть средств прокрутить в недвижимости.
Попался интересный объект от знакомого, который продавал по переуступке с хорошим дисконтом — модные на тот момент апартаменты на этапе строительства, хотя все наши специалисты наперекор толпе предупреждали о сложностях с выходом из этого инструмента инвестирования.
Эти ребята сами провели аналитику и почитали отзывы в интернете. Объект с панорамными окнами, потолки — 4 метра, в хорошем районе Москвы, рядом с МЦК, парком, выездом на МКАД. Сдача запланирована в течение года, название известное, народ интересуется — ажиотаж, классный сайт от застройщика. Купили объект в ноябре 2018 году за 6 200 000. Ещё 50 000 ушло на оформление.
Запомнили?
Второй кейс
Молодой человек в июне 2017 году покупает для мамы «однушку» в строящемся ЖК в Подмосковье в локации со спорной транспортной доступностью, проблемой с парковками, видом на шумное шоссе и сдачей аж через год. Все знакомые отговаривали от покупки в такой жопе. Хотя мы в своём обзоре и в видео «Красногорск против Химок» говорили о недооцененности этого ЖК.
К покупке склонило ещё и то, лишних денег не было, а застройщик предлагал беспроцентную рассрочку, готовый ремонт и цену в 2 600 000 рублей. Мама пожила в этой квартире только полгода, а потом сказала, что в такой дыре жить не будет. Молодой человек попытался сдать квартиру в аренду, но арендатор прожил там всего год и не заплатил за последний месяц.
Запомнили?
Что изменилось
Прошло примерно по четыре года. За это время ставки на депозиты были около 8-9%, а целых три месяца — аж 20% и более. То есть за это время можно было заработать процентов этак 30-40, и это без учёта сложного процента.
Первый объект так и не сдан. Была попытка продать его зимой. Агент получил предложение 7 500 000 и рекомендовал продать по этой цене, но клиенты не согласились и высказали ему претензию в некомпетентности. Продажу решили отложить.
Из-за семейной ситуации летом объект опять пришлось срочно выставлять на продажу. В итоге лучшее предложение — 6,3 млн рублей. Застройщик начал вставлять палки в колёса, не выдавая согласие. Были использованы все возможные рычаги агентства, и со страданиями и мучениями объект оказался на регистрации. Минус около 30 тысяч на нотариуса и регистраторов. Итого — 0% за четыре года.
А по второму варианту ситуация складывалась так: агенту был дан полный карт-бланш, и на самом-самом пике было получено и принято предложение 6,9 млн рублей. То есть за четыре года отбились все вложенные средства плюс прибавились 163% , а это 41% в год без учёта полученных 300 000 за аренду.
Выводы
Недвижимость — это не всегда выгодно. Недвижимость — это риск.
Важна не только точка входа, но и момент продажи.
Народное мнение и рендеры застройщика не означают то, что объект хорош. Всегда есть риск, что объект будет не достроен.
При необходимости из бетона быстро и выгодно вынуть средства может не получится. Никто не застрахован от вынужденной спешки. Для грамотной аналитики информации в интернете недостаточно.
Агент не принимает решения. Но если вы наняли его, то стоит прислушиваться к его рекомендациям.
Подпишитесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
