Эту ипотеку ещё называют траншевой ипотекой. Что с ней не так? В чём хитрят застройщики, предлагая эту ипотеку? Почему она несёт повышенные риски как для продавцов, так и для покупателей?
Зачем она вообще появилась? Почему активно продвигается? Чем отличается от так называемой "нулевой" ипотеки, где покупатель якобы платит всего 0,01 % по кредиту?
И почему этот финансовый "продукт" на рынке недвижимости является фактически игрой в рулетку или другую игру с непредсказуемым результатом?
Всем привет! Мои уважаемые и любимые настоящие подписчики, и подписчики будущие - пока мои читатели. Последние - подпишитесь уже. Давно пора перейти в новую, повышенную категорию).
Как у вас дела? По-разному, говорите? Понимаю. А вот у застройщиков и банкиров видно дела идут к тому, что будет совсем не ахти. Но они находят всё новые и новые способы выкрутиться из надвигающегося всеобщего трындеца на рынке недвижимости.
И, главное, они спать и есть спокойно, видимо, не могут, пока не придумают очередной способ НЕ СНИЖАТЬ ЦЕННИК НА ЖИЛЬЁ. На всё готовы, чтобы что-то новое удумать для этого.
Вот сегодня с очередной их придумкой и поразбираемся. Надеюсь, кому-то будет интересно и полезно.
Начать надо с того, что вот эта вот рекламная фраза "ипотека за 1 рубль в месяц" - вообще прямое враньё. В т.н. "траншевой ипотеке" платёж НЕ равен 1 рублю в месяц для всего объёма ипотечного кредитования.
Он такой только для ЧАСТИ кредита и ЧАСТИ периода выплат. Причём определяющее здесь - для совсем МИЗЕРНОЙ части кредита.
Поэтому наиболее "наглые" застройщики, АН и риэлторские компании пока ещё используют и эту "завлекуху" про 1 рубль. Но более трезвые, или уже получавшие проблемы за недостоверную рекламу или опасающиеся их, именуют сие чудо банковско-застроечной мысли именно траншевой ипотекой.
Что же это собственно такое?
Вы вносите порядка 15-20 % первый взнос за выбранную квартиру. ВСЕ квартиры в таких предложениях - или на стадии котлована, т.е. даже не фундамента, а чаще всего - на стадии всего лишь некоего "проекта".
Как у Маяковского - "через четыре года здесь будет город-сад". Читай - новый ЖК.
Реальные сроки сдачи у большинства "проектов" - чуть ли не 25-26-27 годы. Хорошо, что нашего, двадцать первого, века.
Если вы искренне веруете, что такой дом с таким сроком сдачи всё-таки будет достроен, не смотря на все сложности текущего момента и последующих явно непростых лет, вы несёте живые денюжки в кассу или на счёт, а остальную стоимость вам разбивают на два транша:
Первый - принципиально маленький - типа 50-100 рублей, выдают сразу. Вот за него-то и идут те самые "1 рубль в месяц". На весь срок планируемой постройки дома. Т.е. до его сдачи. Например, пусть это будет три года.
Вторую часть кредита выдадут после сдачи дома. Вот она и будет собственно весь ваш ипотечный кредит. За вычетом этих смешных 100 рублей, к примеру.
Фактически это некий ипотечный кредит с отложенным сроком начала его реального действия.
Что с этим вариантом ипотеки собственно не так? Разберёмся с этим ближе к концу. Для начала надо понять, чем она отличается от другой последней придуманной "ходовой" ипотеки - "нулевой". И почему она вообще появилась. И почему её сейчас так активно предлагают.
Чем такая ипотека отличается от т.н. "нулевой"?
В части "обмана" - ничем. "Нулевая" также строится на том, что это исключительно "субсидированная застройщиком ипотека". Но по факту она субсидируется и самим покупателем. Которому сразу же 30 %, например, закладывают плюсом в цену квартиры от даже и так задранной сегодня рыночной цены.
В чём ещё отличие?
Ставка по траншевой ипотеке не определена.
Это значит, что вам выдадут когда-то в будущем ипотечный кредит на неизвестных вам толком условиях.
Они могут быть и приемлемыми, да, но могут быть и совершенно дикими для сегодняшнего дня.
Кто сможет предсказать сегодня, что будет через два-три года? Никто. Вот поэтому это и есть - лотерея. Игра в кости. Как уж там выпадет - узнаете потом. И важно, что отказаться будет нельзя. Это будет потеря первого взноса.
Потерять вы его можете при траншевой ипотеке и не отказываясь от кредита. В случае проблем с постройкой дома. По любым причинам.
Почему риск недостроя сегодня как никогда высок у подавляющего числа застройщиков я уже писал.
И это и есть сегодня как раз та самая большая лотерея - "повезёт - не повезёт" - в которую вы вынужденно сыграете при выборе траншевой ипотеки.
Т.е. риск в траншевой ипотеке двойной:
💥Не получить дом вовремя в плановый срок или вообще.
💥Получить в будущем ипотеку по неприемлемым для вас условиям.
Прямо настоящая игра в рулетку... Или в кости.
Почему траншевая ипотека вообще появилась?
Я уже рассказывал о том, что Центробанк России серьёзно недоволен фактическим обманом по ценам покупателей в "нулевой" ипотеке. Там считают, что это раздувает и новый ценовой пузырь, и повышает риски на рынке, и ставит под удар кроме прочего банки.
А также нагружает казну дополнительными выплатами. А власти - проблемами. Обо всём этом можно прочитать вот здесь.
Поэтому на банки сейчас начинают со стороны ЦБ РФ накладывать дополнительные ограничения и обязательства по таким ипотекам. А сейчас у многих крупных банков и застройщиков они занимают существенную часть. И есть понимание, что выдача таких ипотек в будущем будет вообще невозможна. Ну или как минимум финансово не состоятельна.
Вот потому и "светлые головы" придумали и решили активно внедрять траншевую ипотеку.
Почему её активно продвигают?
Траншевая ипотека, как не странно, несёт риски не только для покупателей, но и для самих застройщиков. Почему же её стали активно продвигать-рекламировать? Очевидно, не от хорошей жизни.
Это делается на фоне грядущих потерь и от отмены общей льготной ипотеки от государства, и назревающих нарастающих проблем со стороны регулятора и других контрольных органов с т.н. "нулевой".
Но также есть и другие мотивы.
В чём могут быть проблемы у застройщиков при её применении?
Увеличение стоимости проектного финансирования. Повышенный риск финансовых проблем и вообще банкротства. Что же может "пересилить" эти риски и расходы?
Что выгадывают для себя застройщики в траншевой ипотеке?
💣Во-первых, они замораживают для себя высокие цены 2022 года. На рынке, явно обозначающем тренд на снижение. Если в будущем они будут выше, чем сегодня - прекрасно, застройщики заработают на других объектах.
Если же упадут - тоже хорошо, у нас же тут часть будущих домов уже продана, да ещё и по высоким ценам.
💣Во-вторых в их пользу и на их стороне "синдром фитнеса". Знаете про такой? Я сам не раз попадал под его действие. По разным причинам. Берёшь абонемент на год, чтобы было за месяц подешевле. Иии... ходишь тот же месяц суммарно всего в течение года. Не важно почему. Ну, или два-три месяца. Один квартал вместо года.
Что-то у кого-то из покупателей отменится. Что-то изменится. Не важно что, но что-то у части покупателей обязательно изменится. Этот процент "отсева" покупателей легко просчитывается. И тогда это будет не просто первый взнос - а буквально бесплатные деньги с неба.
Вы же не думаете, что застройщики ничего не просчитали и заложили заранее для себя убыточный вариант? Надеюсь, что нет.
И правильно. Потому что это уж точно не так.
Так что же собственно не так с траншевой ипотекой?
Она несёт в себе неоправданные повышенные риски. Предлагающие её застройщики, банкиры, АН и риэлторы не будут никоим образом нести за них ответственность и покупателей от них как-то "прикрывать". Наоборот, все, как и ранее, будут хотеть заработать только и исключительно на покупателе.
Т.е. это затея с повышенным уровнем риска. Как бы да - есть возможность и выиграть. Как и всегда во всех играх. Будь то на бирже. Или на рынке. В частности, на рынке недвижимости.
Ну и напоследок скажу вот что. Если у покупателя будут в этой предлагаемой схеме любые проблемы, никто ему не поможет. И он будет "отдуваться" и за себя, и за всех.
А вот если какие-то серьёзные проблемы появятся у застройщика, то он может просто и тупо - закрыться. Обанкротится. Как СУ-155 в своё время. Уж какая была крупная и мощная структура, группа компаний, лидер рынка, работала в 54 регионах.
Дома тогда "подвиснут". Что станет проблемой уже покупателя.
Ну и напоследок буквально парочка вопросов:
🚩Мы тут все в стране в целом и на рынке недвижимости конкретно уверены хоть в чём-то сегодня?
🚩Уверены ли мы в том, что какой-то застройщик, даже крупный, или не один, а даже масса застройщиков в целом на рынке - не разориться через три-пять лет?
Это, как говорится, вам вопросы на "подумать".
В любом случае вам решать, "ввязываться" или нет в бой траншевую ипотеку. Я вам помог информацией, как смог. А вы там дальше сами).
Поделитесь этой статьёй со своими друзьями знакомыми, коллегами, родными и близкими! Пусть и они будут в курсе, что это такое - "траншевая ипотека" с платежами "1 рубль в месяц".
Спасибо, что читаете мой канал!
Подписывайтесь, чтобы и дальше быть в курсе новостей рынка недвижимости и не только. Заходите в гости на чашечку☕. Там интересно.
Лайк, подписка, комментарии - не обязательны, но будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вас могут заинтересовать и другие статьи на канале:
