В России практически все собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог (ЗН). В общем случае этот годовой налог рассчитывается просто — берется налоговая база и умножается на налоговую ставку.
Однако не все так просто, как кажется.
Некоторые проблемы при расчете земельного налога
Налоговая база для определения земельного налога — это кадастровая стоимость (КС) земельных участков, определяемая в соответствии с пунктом 1 статьи 391 НК. КС определяется в массовом порядке в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. После оценки кадастровая стоимость конкретного земельного участка фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Заказав выписку из ЕГРН собственник может ознакомиться с КС своей земли.
Для физлиц налоговая база определяется инспекциями ФНС на основе информации, полученной из Росреестра (пункт 4 статьи 391 НК). Однако иногда КС изменяется в течение года, и это нужно как-то отразить при расчете налога. В противном случае с налогоплательщика будет взыскано больше положенного или наоборот — произойдет недоплата в бюджет.
А вот с налоговыми ставками все в порядке. Они устанавливаются нормативно-правовыми актами местных властей, не изменяются и, как правило, соответствуют общероссийским, которые регламентируются статьей 394 НК. При этом для физлиц существует две основных ставки: 0,3% для участков, предназначенных для строительства жилья или для ведения сельского хозяйства (например, для дач, садоводства или огородничества). В других случаях применяется ставка 1,5%.
И все равно иногда при расчете земельного налога возникают ситуации, которые не позволяют сделать правильный расчет. Как быть, если земельный участок был приобретен, например, в ноябре? Ведь собственник фактически владел участком не полный год? И налог он должен заплатить только за два месяца владения, а не за полный год.
Или если собственник в течение года получил право на налоговую льготу, то как учесть это при расчете земельного налога?
В этих и других случаях для расчета земельного налога применяются специальные коэффициенты, которые помогают решить эти задачи.
Виды коэффициентов
Существует три основных коэффициента, учитываемых при расчете земельного налога.
Владение участком Кв
Первый коэффициент — это коэффициент владения участком Кв. Принцип определения этого коэффициента закреплен в пункте 7 статьи 396 НК.
Существует общее правило, согласно которому если участок был куплен до 15 числа, то этот месяц входит в период владения землей. И если участок продан после 15 числа, то этот месяц также входит в период владения.
Если же участок куплен после 15 числа или продан до 15 числа месяца, то этот месяц не входит в период владения.
Сам коэффициент владения определяется как отношение числа полных месяцев владения к числу календарных месяцев года, то есть
Кв = [ кол-во месяцев владения участком : 12 календарных месяцев ]
Кстати, результат деления следует округлить до четвертого знака после запятой.
Таким образом, земельный налог ЗН будет рассчитываться следующим образом
Годовой ЗН = [ Кадастровая стоимость на 1 января · Налоговая ставка · Кв ]
Например, КС составляет 250 000 рублей, а ставка 0,3%. Участок был куплен, и право собственности было зарегистрировано 5 сентября. Так как участок был куплен до 15 числа, то сентябрь входит в период владения. А общий период владения составляет 4 месяца (с сентября по декабрь включительно). Тогда Кв составит
Кв = [ кол-во месяцев владения участком : 12 календарных месяцев ] = [ 4 : 12 ] = 0,3333
Таким образом, годовой земельный налог составит
Годовой ЗН = [ Кадастровая стоимость на 1 января · Налоговая ставка · Кв ] =
= [ 250 000 · ( 0,3% / 100 ) · 0,3333 ] = 249,98 рублей
Изменение кадастровой стоимости Ки
Второй коэффициент, учитываемый при расчете земельного налога — это коэффициент изменения кадастровой стоимости Ки (пункт 7.1 статьи 396 НК).
В общем случае кадастровая стоимость земли остаётся неизменной. Однако иногда может произойти переоценка КС. Это может быть связано с исправлением ошибок при расчете кадастровой стоимости или с решением суда, согласно которого изменился размер стоимости участка. Также КС может измениться из-за перевода земли из одной категории в другую или из-за изменения вида разрешенного использования.
Бывает и так, что из одного участка может быть выделена часть земли для формирования другого участка. В этом случае общая площадь исходного участка уменьшится, а, следовательно, уменьшится и кадастровая стоимость. Во всех этих случаях необходимо учесть изменение кадастровой стоимости земли.
Учет изменения стоимости осуществляется аналогично предыдущему случаю: за период с 1 января до дня внесения в ЕГРН новой КС налог считают по старой стоимости, а со дня внесения новой стоимости в ЕГРН и до конца года — по новой. Для каждого этапа действует свой коэффициент Ки. Формулы при этом такие:
Ки1 = [ кол-во полных месяцев владения участком со старой КС : 12 календарных месяцев ]
Ки2 = [ кол-во полных месяцев владения участком с новой КС : 12 календарных месяцев ]
Результат деления следует округлить до четвертого знака после запятой.
При этом определение количества полных месяцев владения участком со старой стоимостью производится по следующему принципу: если стоимость участка изменилась до 15 числа, то этот месяц не входит в период владения землей со старой стоимостью, но входит в период владения с новой стоимостью. Если же стоимость изменилась после 15 числа, то этот месяц входит в период владения землей со старой стоимостью и не входит в период владения с новой стоимостью.
Например, налоговая ставка при определении земельного налога 0,3%. КС участка с 1 января до 17 июля составляла 250 000 рублей. С 17 июля КС уменьшилась до 235 000 рублей и до конца года оставалась неизменной. Тогда период владения участком со старой КС начнется с января и закончится июлем включительно. То есть данный период составит 7 месяцев. Аналогично период владения с новой КС составит 5 месяцев.
Определим коэффициент старой стоимости Ки1
Ки1 = [ кол-во полных месяцев владения участком со старой КС : 12 календарных месяцев ] = [ 7 : 12 ] = 0,5833
Определим коэффициент новой стоимости Ки2
Ки2 = [ кол-во полных месяцев владения участком с новой КС : 12 календарных месяцев ] = [ 5 : 12 ] = 0,4167
Определим земельный налог отдельно для старой и для новой кадастровой стоимости.
ЗН1 = [ Старая кадастровая стоимость на 1 января · Налоговая ставка · Ки1 ] =
= [ 250 000 · ( 0,3% / 100 ) · 0,5833 ] = 437,48 рублей
ЗН2 = [ Новая кадастровая стоимость с 17 июля · Налоговая ставка · Ки2 ] =
= [ 235 000 · ( 0,3% / 100 ) · 0,4167 ] = 293,77 рублей
Полный годовой земельный налог составит
Годовой ЗН = ЗН1 + ЗН2 = 437,48 + 293,77 = 731,25 рублей
Налоговая льгота Кл
Третий важный коэффициент при расчете земельного налога — коэффициент налоговой льготы Кл. Этот коэффициент учитывает использование налогоплательщиком налоговой льготы.
Кл определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых отсутствует налоговая льгота, к общему числу календарных месяцев владения землей. При этом месяц возникновения права на налоговую льготу, а также месяц прекращения указанного права принимается за полный месяц.
Коэффициент Кл определяется по формуле
Кл = [ кол-во полных месяцев отсутствия налоговой льготы : 12 календарных месяцев ]
Допустим, у налогоплательщика возникла льгота 3 августа. То есть до этой даты он не пользовался льготой и должен заплатить налог в полном объеме. Стоимость участка 250 000 рублей, налоговая ставка 0,3%.
Поскольку льгота возникла 3 августа, то август входит в период налоговой льготы. А значит, число полных месяцев, в течение которых отсутствует налоговая льгота, составляет 7 месяцев. В этом случае коэффициент Кл будет равен
Кл = [ кол-во полных месяцев отсутствия налоговой льготы : 12 календарных месяцев ] = [ 7 : 12 ] = 0,5833
Сумма годового налога без учета льготы составит
Годовой ЗН = [ Кадастровая стоимость на 1 января · Налоговая ставка ] = [ 250 000 · ( 0,3% / 100 ) ] = 750 рублей
Определим сумму налоговой льготы у налогоплательщика по формуле
Налоговая льгота = [ ЗН · ( 1 — Кл ) ] = [ 750 · ( 1 — 0,5833 ) ] = 312,53 рубля
Подобный порядок определения налоговой льготы был зафиксирован в письме ФНС №БС-4-21/23830@ от 07.12.2018 г.
Коэффициенты в период строительства
Однако кроме коэффициентов, рассмотренных выше, для повышения земельного налога может применяться еще один коэффициент.
Согласно пункта 16 статьи 396 НК физлица, приобретающие землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) должны платить повышенный земельный налог. Если в течение 10 лет с момента государственной регистрации права собственности на землю собственник не построил и не зарегистрировал право собственности на жилой дом, то после 10 лет земельный налог будет начисляться в двойном размере. То есть с повышающим коэффициентом 2. И такой повышенный налог будет начисляться до тех пор, пока не будет построен и зарегистрирован дом.
Если же гражданин приобрел землю под строительство не индивидуального жилого дома, то налог на землю будет начисляться с повышающим коэффициентом 2 на протяжении 3 лет, пока не будет закончено строительство дома. По истечении 3 лет, если дом так и не будет построен, то коэффициент возрастет до 4, и будет применяться, пока не будет построен и зарегистрирован дом (пункт 15 статьи 396 НК).
Но если дом будет построен ранее 3 лет, то уже уплаченный налог будет пересчитан без повышающего коэффициента, и вся переплата будет возвращена налогоплательщику.
Таким образом, эти повышающие коэффициенты мотивируют граждан на постройку жилья. А коэффициенты Кв, Ки, Кл служат для учета различных ситуаций при расчете земельного налога.
Центр юридической поддержки граждан России. Подпишитесь на наш телеграм канал
