Недавно вышел новый доклад ЦБ России об опасностях изменений на рынке ипотеки для банков и для покупателей жилой недвижимости. Вчера я написал об этом подробно. Коротко могу сказать одно - там просто "песня"! Застройщики снова такое понапридумывали...
Так что почитайте. Ссылка будет в конце.
Приветствую всех моих читателей и особенно подписчиков!
Во вчерашней статье я как раз обещал разъяснить, что ещё такого интересного и важного можно увидеть из данных, собранных аналитиками Центробанка РФ. Вот этим и займёмся. Объясню даже, причём тут Колобок).
Объём доклада Центробанка от 12 октября 2022 года "Программы льготной ипотеки от застройщика" составляет 16 страниц. Из них 15 сам текст. И всего одна - приложение в виде таблицы. Многие эксперты мимо неё и "прошли", не заметив.
А там есть кое-что очень интересное для понимания вариантов дальнейшего развития событий с ценами на квартиры. Плюс в целом на рынке жилой недвижимости.
Кое-какие выводы можно сделать опираясь на данные по состоянию ИЖК (ипотечного жилищного кредитования) за 8 месяцев 2022 года. Для сравнения добавив оперативные данные за сентябрь из другого источника.
Как мы все знаем, в феврале и марте 2022 года был самый пик как взятия и закрытия ипотеки, так и продаж жилой недвижимости в России. Вершина и по объёмам продаж недвижимости, и по ценам. И по ИЖК.
В августе 2022, казалось бы, ипотека почти восстановилась - показатели ипотеки и на первичном рынке, и на вторичном, выросли с провальных показателей апреля и остальных предыдущих месяцев.
Но обратите внимание - если выданные ИЖС в новостройках и восстановили почти весь свой объём, но при этом и так низкая ставка льготных ипотечных кредитов в новостройках с начала года упала почти в 1,6 (!) раза, в среднем с 5,9 % до 3,7 %.
На вторичном рынке объём восстановился тем временем практически без понижения ставки - 9,2 % было, 8,8 % стало.
О чём это говорит? О том, что уже даже при ставках ипотеки меньше 4 % всё меньше желающих покупать жильё по ИЖК. И, очевидно, тех, кто вообще может себе это позволить. Потому что ранее такое падение вызвало бы как и в 2020-2021 годах резкий рост запросов на ипотеку. И, соответственно, продаж.
Казалось бы, ну некуда теперь застройщикам деваться.
Но нет! Даже из их грядущего "поражения" в противостоянии "застройщик-покупатель", они снова, хоть и явно временно, но вышли "победителями"!
Как так получилось?
Не было бы счастья, да несчастье помогло.
Конечно, на рынок жилья очень серьёзно повлияли события, происходящие у нас после 24 февраля. И, особенно, после 21 сентября. Но последние, связанные с одним словом на букву "М", пока повлияли совсем не так, как ожидали многие эксперты рынка.
По оперативным, пусть и не окончательным, данным, застройщики снова "в горе"! Им снова "везёт"!
Смотрите. Ясно-понятно, что у государства не будет скоро денег в условиях нарастающего дефицита бюджета. На многое. И на льготную ипотеку тоже.
На этом фоне заранее официально было сказано о том, что всё, "лавочка" по общей льготной ипотеке в декабре 2022 года будет закрыта. Возможно, это хитрый обманный ход от слуг государевых, чтобы подтолкнуть спрос. Но, скорее всего, это не так.
С деньгами в бюджете у нас сегодня и в перспективе не очень радужно.
А давайте посмотрим, сколько именно "общая" льготная ипотека составляла в сравнении со всеми остальными "специализированными: семейной, дальневосточной, ИТ и сельской. 137 млрд. рублей, например, в августе, против суммарно всего лишь 87 млрд. рублей по всем остальным.
Более чем в 1,5 раза больше льготная по объёмам, чем все специализированные, вместе взятые.
И приблизительно такое же соотношение было всегда, что и можно видеть в таблице. Естественно, у большого числа россиян возникли опасения, что "если не сегодня, то - вообще никогда". Надо брать "льготку" прямо здесь и сейчас. Даже на фоне наших проблем со спецоперацией и с проходящей мобилизацией.
И люди пошли снова в ИЖК и снова в новостройки! Вот предварительные данные за 9 мес. 2022 года уже с учётом сентября от ДОМ.РФ:
Да, количество кредитов всего с начала года - упало аж на 36 %. И в целом дела с ипотекой как никогда плохи. Но больше всего упала вторичка - 43 %. А первичка - всего на 13 %. При этом и объём "Всего" и по вторичке - упал. А по новостройкам - даже вырос! Пусть и всего на 11 %. Как так-то? - спросите вы. Положение дел с ценами ведь аховое, да и остальное на рынке не лучше.
Чтобы понять, что за тенденция проявилась, давайте посмотрим отдельно сентябрь 2022 года:
Количество ИЖК также упало везде - и во вторичке, и в первичке, и всего.
Но смотрите, что за "фантастика" - объёмы в первичке выросли аж на 63 %! Мега-прирост! Он даже смог "выправить" ситуацию с общим объёмом месяца по ИЖК. Хоть и не сильно, но "в плюс". Правда, только в сентябре. За 9 мес. общее падение объёма осталось сильным - 21 %.
О чём это говорит? Каждый конкретный ипотечный кредит существенно вырос в своём объёме. В цене. Тут, конечно же, сказалась и пресловутая "субсидированная ипотека от застройщиков под "0,01 %". Потому что под неё девелоперы "задирали" ценник квартир аж на 20-30 %. И именно из-за неё в таблице от ЦБР мы видели снижение льготной ипотеки в новостройках с 5,9 до 3,7 % за 8 месяцев 2022 года.
Но рост-то аж на 63 %! А не на 30 %.
Это говорит только о том, что уже "бедных" желающих взять ипотеку, пусть даже и льготную, фактически не осталось. А вот некоторые из "богатых" всё-таки возжелали прикупить дорогущую недвижимость явно не эконом-класса. И не захотели брать это в полную оплату сразу.
Иначе бы так объём ИЖК по новостройкам не "распух" почти на две трети в сентябре. При параллельном падении количества выданных ИЖК в 14 %.
Почему так случилось? Если данные верны, и окончательно подтвердятся?
С этим ещё надо разбираться.
Такие "особенные" ипотечники думают, не надо будет возвращать часть платежей, и кое-что "всё спишет"? Думают, сильно в дальнейшем обвалится и обесценится рубль? И платить будет выгодно? Не смогли найти способы и методы вывода части денег за границу? И решили и здесь вложится плюсом?
Есть тут у меня кое-какие мысли и идеи, что и как произошло. Но это уже тема какой-нибудь одной из будущих статей.
Но, выходит, пока застройщики снова в "игре".
Чем-то это мне напомнило одну русскую народную сказку. "Я от бабушки ушёл, я от дедушки ушёл..." Ловкий Колобок, которому везло до встречи с очередным персонажем. Кто станет "лисой" для застройщиков?
Или будет вот так, как на картинке?
А какие мысли у вас в связи с этой ситуацией?
Спасибо, что дочитали до конца! От меня искренний респект вам за это.
А вот и обещанная ссылка на вчерашнюю статью:
Подписывайтесь на канал, чтобы и дальше быть в курсе новостей рынка недвижимости и не только. Там интересно - заходите в гости и убедитесь.
Лайк, подписка, комментарии - не обязательны, но будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вам могут понравиться другие публикации канала:
