ЖК «Черняховского 19» — относительно молодой комплекс комфорт-класса, сданный компанией «ПИК» в 2019 году. Проект представляет собой 3 монолитных корпуса переменной этажности от 12 до 22 этажей. Агент Vysotsky Estate предлагает отправиться вслед за мной, чтобы разобраться: только ли «гладко было на бумаге» или комплекс действительно заслуживает внимания?
Транспортная доступность
Вблизи комплекса находится станция метро «Аэропорт» и станция МЦД-2 «Гражданская». От «Аэропорта» вы запросто дойдёте пешком за 10-14 минут.
Путь до «Гражданской» составит 14-15 минут лёгким шагом.
В 350 метрах от комплекса есть остановка общественного транспорта «Черняховского, 19», откуда отходят маршруты до метро «Петровский Парк» (11 мин) и до метро «Сокол» (15 мин).
Паркинг
Проезжая на автомобиле до комплекса, я был приятно удивлён. Прилегающие улицы Черняховского, Планетная и Кочновский проезд могут «похвастаться» не только взрослыми густыми деревьями, создающими приятную атмосферу старых районов, но большим количеством бесплатных (что так сильно удивляет в современной Москве) парковочных мест. Часовая же улица, как местный парадокс, платная — 40 рублей в час.
Но самое приятное ожидало меня непосредственно возле комплекса — большой паркинг вкруг с односторонним движением, который тоже бесплатный. Паркинг гостевой исключительно на бумаге: никакого учёта за гостями по заявками или простыми людьми здесь не ведётся — въезд совершенно свободный. Приехать сюда в магазин, в гости или просто оставить автомобиль, не заезжая в паркинг, можно в любое время суток, что подтвердили мне жильцы.
Ещё у собственников в распоряжении подземный паркинг на -1 этаже. Всего заявлено 703 машино-места на 1094 квартиры. По факту многие места пустуют или сдаются в аренду. Аренда по данным «Авито» (на октябрь 2022) обходится в 10-13 тысяч рублей в месяц. Желающим приобрести такое место во владение на «вторичке» предлагают заплатить от 1,7 до 2,5 миллионов рублей.
Отдельно хочу отметить удобство подъезда к комплексу по дорогам общего пользования. Помимо близости ТТК и СЗХ несомненный плюс — параллельные Ленинградскому проспекту улицы Часовая и Планетная. Они запросто сократят время в пробках по основной магистрали района. Например, в утренний час пик жители могут без труда, миновав «Ленинградку», оказаться на ТТК.
Образование
Прежде чем мы пройдём внутрь комплекса, давайте разберемся, что есть вокруг. А это, несомненно, один из козырей ЖК.
В советское время район Аэропорт строился как современно-образовательный. И, действительно, обилие образовательных учреждений впечатляет. Помимо государственных школ, школ с углубленным изучением иностранных языков и детских садов в пешей доступности здесь есть и ВУЗы: МАДИ, Финансовый университет при правительстве РФ и корпус ВШЭ.
Но добавлю: не во всех учреждениях для младших детей хватает мест в очередях. Или же, если родители предпочитают платное образование, в самом комплексе есть 3 частных детских сада и 1 частная школа. Удобно ведь, выйдя из подъезда, отдать ребенка в руки преподавателей? Но и финансово отдать за это нужно 55-85 тысяч рублей в месяц.
А что насчёт рендеров?
На них красовались корпуса школы и детского сада от застройщика. Отвечу: их нет и не будет ближайшие несколько лет точно. На их месте законсервирован живописный серый забор и взрытая бульдозером земля.
Пожалуй, это единственный, но такой сильно не оправдавший надежд минус от застройщика при «продаже котлована». Особенно учитывая, как это повлияло на вид из окон (об этом ниже) и ожидания покупателей.
Медицина
Вы с лёгкостью дойдёте пешком до взрослой и детской поликлиник (с оговоркой: нынешняя детская поликлиника сдана на капитальный ремонт на 1-1,5 года и временно перенесена на Ходынку, куда ходит автобус).
Спорт
Помимо небольших спортивных секций, разбросанных по району, нельзя не сказать об исполинах этих мест: стадионе «Динамо», «ВТБ Арене» и спортивном комплексе при ЦСКА.
Торговая инфраструктура
Возле метро «Аэропорт» находится одноименный торговый центр со множеством магазинов, салонов связи и кафе. По дороге от метро к ЖК вы встретите развитую инфраструктуру: магазины малого бизнеса и точки сетевых магнатов.
Непосредственно у самого ЖК находится ТЦ «Домашний» — эдакий конгломерат, объединивший в себе магазины продуктов питания, салон красоты, химчистку, магазин бытовых товаров, FiX-Price и мясную лавку.
Пункты доставки — куда без них в нынешнем мире? Они есть в доступе пешком: Почта России (7 минут), OZON (2 минуты), Wildberries (4 минуты) — всё по дороге домой от метро.
Досуг и свежий воздух
Крупнейшее место отдыха — Тимирязевский парк под окнами, отделённый железной дорогой (многих волнует вопрос о ж/д путях — к нему я вернусь ниже). Прямого выхода к парку от ЖК нет, нужно делать крюк, примерно 15-20 мин.
Всего в 60 метрах от комплекса находится небольшой Коптевский пруд, вдоль которого есть дорожки для прогулок. На самой улице Черняховского, по дороге от метро «Аэропорт», вы увидите густой сквер площадью 3 га, обновленный в 2019 году по городской программе.
С коляской и детьми можно дойти до Амбулаторного пруда (12-14 минут), где есть замечательная зелёная зона. В другом направлении от дома можно дойти до знаменитого Петровского парка (20-25 минут), построенного вокруг главной достопримечательности и символа района — Петровского путевого дворца.
Инфраструктура комплекса
Для начала обойдём комплекс вокруг. Первый этаж каждого здания ЖК отдан под коммерцию. И здесь есть всё, чтобы, почти не выходя из дома, пережить любую пандемию.
На выходе из сквозного подъезда на улицу есть:
📌 «Пятёрочка»,
📌 2 булочные,
📌 3 салона красоты,
📌 2 алкомаркета,
📌 стоматология (вторая, судя по вывеске, скоро откроется),
📌 2 цветочных салона,
📌 английский детский клубу
📌 и фитнесу.
Ещё две точки сейчас в поисках арендатора.
Отдельно скажу про 3-этажный фитнес-клуб Crocus Fitness (здание от застройщика). Его хвалила одна из собственниц. Войти в него можно с улицы и через комплекс. Есть:
🏋️♀️ тренажеры,
🏋️♀️ бассейн,
🏋️♀️ персональные взрослые и детские тренировки,
🏋️♀️ банный комплекс и гибкая клиентская программа.
Территория ЖК
Теперь заходим на территорию. Это закрытый со всех сторон забором «колодец», вход и выход в который возможен исключительно по пластиковым картам собственников или мобильному приложению. Второе, несомненно, удобнее, что даёт доступ к удалённому управлению всеми дверьми и информации о посетителях вашей квартиры.
К слову, вход на подземный паркинг и в тамбур перед квартирами возможен по той же схеме. Гость, на удачу проникший внутрь ЖК, катающийся на лифте и собирающий информацию для своей статьи, просто так никуда дальше не пройдёт (хотя мне это и удалось). Здесь же отмечу плюсом — кроме чужаков, с территории просто так не убегут и маленькие дети.
Территория находится под круглосуточной охраной и наблюдением.
Входная группа в корпусах действительно светлая, как и заявлял застройщик — окна в пол и максимум естественного освещения. Дизайн достаточно аскетичен, но строг. Проходы в подъезды сквозные, что удобно и для встречи курьеров с улицы, и для целей «уйти в магазин — погулять во дворе».
Да, есть и огрехи: не всегда вовремя убирают лифтовую зону на верхних этажах. Поднявшись на 22-й этаж одного из корпусов, я был обескуражен явно многонедельной пылью на подоконниках (справедливости ради, так не во всех подъездах). Равно как и следами потертостей на стенах, откосах и лифтовых дверях (хотя на некоторых этажах они до сих пор обклеены заводской плёнкой). Но здесь, скорее, вопрос не к управляющей компании и застройщику. Вопрос к жильцам, которые столь неаккуратно проводят ремонтные работы или не отвечают за свои строительные бригады.
Пластиковые окна отрегулированы не на всех этажах, и, хотя стеклопакет закрывается плотно, положение ручек явно говорит об обратном.
Вернёмся к территории: это концепция «двор без машин». Никаких парковок и проездов по внутренней территории. Все подъезды спецслужб обеспечиваются за счёт сквозных входных групп и внешней парковки, о которых я говорил выше.
Абсолютно безбарьерная среда для детей и инвалидов: никаких пандусов, ступеней, бордюров.
Во дворе — аллея, и осенью это тот самый случай, когда красивые рендеры совпадают с реальными фотографиями: подстриженные кустарники, газоны и инсталляции. Да, за пару лет газон уже местами протоптан, но, судя по тому, что при мне стригли кусты, газон могут периодически менять.
Есть и минусы: в некоторых местах, где прогулочные дорожки соприкасаются с гранитной крошкой, это неизбежно приводит к выбрасыванию этой крошки на дорожки, что вызывает неприятный скрип обуви при прогулках по ним.
Сама внутридворовая территория по своим размерам впечатляет. Это одна из самых больших территорий в «ПИКовской» застройке. Здесь можно не только гулять с детьми (к слову, частные детские сады так же гуляют здесь), играть на детских площадках (современное оборудование, напольное покрытие в отличном состоянии, песок в песочницах меняют своевременно), но и заняться воркаутом — предназначенная для этого отдельная зона есть. У подъездов и фитнес-центра — парковки для велотранспорта.
Проблемы и замеры
Ветер
Проявление природной стихии не обходит стороной многие современные высокоэтажные постройки, и «Черняховский 19» — не исключение. Особенности расположения комплекса вызывают усиление ветра со стороны Тимирязевского парка (между 1-м и 3-м корпусами). Дарящий живительную прохладу летом, в осеннее и зимнее время он поднимает вихри на высоту нескольких этажей. И, стоит отметить, что этот ветровой поток направлен аккурат на основную детскую площадку. Спастись от него можно, прохаживаясь с колясками в районе углов I и II корпусов или, как делают многие, выходя за пределы ЖК и гуляя в соседних дворах.
В момент моего посещения ЖК ветер по данным «Яндекс Погоды» и «Гисметео» не превышал 3 м/с, но я ощутил на себе эти усиленные потоки, и 20 минутной прогулки мне хватило, чтобы плотно застегнуть куртку.
Железная дорога
Многие беспокоятся о расположении ЖК рядом с железнодорожными путями, которые отделяют «Черняховского» от Тимирязевского парка. Встречались мне люди, которые на форумах относили это расположение домов к главному минусу комплекса.
Побывав и пообщавшись с жильцами: я понял: на форумах писали те, кто не был здесь в реальности.
По ж/д путям ходят исключительно поезда МЦД и междугородние скоростные электрички. Товарных составов со скрипящими вагонами и гудящими тепловозами здесь нет. На слух, находясь на улице, это ощущается как пролетающий вдалеке поезд раз в 5-7 минут. Но стоит ли однозначно верить моему слуху? Разумеется, нет. И потому я сделал замеры.
В центре детской площадки, как мы видим, среднее значение — 53-56 дБ при активной игре детей, пиковые же значения — в 70-78 дБ — были получены именно в момент проезда поезда. Стоит отметить, что для слуха это не резкий и не неприятный звук. Через час прогулок по ЖК я уже не замечал постороннего шума со стороны железной дороги.
Но не всё своё время мы проводим на прогулках. Как быть с шумом в квартирах с открытыми и закрытыми окнами? Для этого я поднялся на 12-й этаж 3-го корпуса, окна которого выходят прямо на железную дорогу. При проезжающем поезде значение не превысило 75 дБ с открытым окном и 56 дБ с закрытым окном.
Чтобы понять, насколько это громко, приведу схему интенсивности шума (нагрузок) в децибелах на человека.
Что касается отзывов жильцов, с которыми я общался, даже в ночное время звук от проносящихся мимо скоростных поездов не мешает и почти не слышен, что важно, если окна детской комнаты, например, выходят в сторону железной дороги.
Другой вопрос — эстетическое восприятие пейзажа из окна. Вдаль вид открывается замечательный. Но стоит Вам взглянуть «под ноги» — волей не волей вы обратите внимание не только на железную дорогу, но и стройплощадку (о которой я говорил выше).
Качество воздуха
Сайт BreezoMeter.com указывает на то, что качество воздуха в районе Аэропорт и над ЖК «Черняховский 19» в пределах нормы. И даже относительная близость к насыщенному потоком автомобилей Ленинградскому проспекту не сильно сказывается на общей картине качества воздуха.
Квартиры
Что предлагает нам застройщик?
Надо отметить, что 90-95% объектов было распродано ещё на этапе застройки. И сейчас нас ждёт исключительно вторичное жильё.
Отмечу, что соседний ЖК «Аэробус» потерял собственников именно за счёт продаж жилья в «Черняховского 19» — люди запросто продавали квартиры в своём бизнес-классе и переезжали в новый ЖК, что показательно.
По данным торговых площадок недвижимости цены (на октябрь 2022 года) следующие:
💰 1-комнатная квартира: 415 000-620 000 руб./м².
💰 2-комнатная квартира: 390 000 - 550 000 руб./м².
💰 3-комнатная квартира: около 441 000 руб./м².
Студии и 4-комнатные квартиры в продажу не выставлены.
Высота потолков в «грязном» варианте была 3,1 метра, в чистовом — 2,9-3 метра.
По планировкам не всё так однозначно. «Французские» балконы есть не во всех квартирах. Они расположены в шахматном порядке на каждом втором этаже. Впрочем, для «ПИКа» здесь ничего нового.
Зато варианты расположения комнат и метражи квартир впечатляют своим разнообразием. 4-комнатные квартиры по площади доходят до 120 м².
Квартиры больше одной комнаты представляют собой как «распашонки», так и линейные варианты. В некоторых 2-комнатных – большие кухни-гостиные, что позволяет сравнить такую «двушку» с евро-«трёшкой».
Нельзя обойти стороной и наличие застеклённых лоджий, которые «утоплены» внутрь квартир. Правда, встречаются они не во всех квартирах.
Но не отчаивайтесь: для любителей хранить лыжи и зимнюю резину застройщик выделил персональные кладовые на -1 этаже.
Отзывы жильцов
📣 Татьяна (собственница с момента сдачи ЖК):
«Изначально мы приобрели с мужем 1-комнатную квартиру в I корпусе. Через год купили 2-комнатную в соседнем корпусе и теперь ждём, когда появится в продаже “трёшка” в этом же ЖК — семья у нас большая. Очень довольны качеством жилья и детской площадкой. Жильцы все дружелюбные, чужих у нас не бывает. Жаль только, что обещанные школу и детский сад так и не построили. Но вокруг много как государственных, так и частных образовательных учреждений».
📣 Раиса Захаровна (собственница с момента сдачи ЖК):
«У нас в семье 2 автомобиля, и когда покупали квартиру на этапе застройки, место в паркинге приобретать не стали. И не жалеем. Всегда есть места для парковки вокруг комплекса и на соседней улице».
📣 Анна (собственница с момента сдачи ЖК):
«Часто гуляю с коляской во дворе, но порой ветер заставляет уходить в угол дома. Летом очень хорошо, но в позднюю осень лучше одеваться теплее. Домом довольны, только управляющая компания не всегда вовремя реагирует на заявки. Есть проблемы с лифтами в 14 подъезде, 3 корпус. Они очень сильно скрипят и дёргаются. Проблема эта с первого дня. УК пытаются что-то ремонтировать, но тщетно».
Примечание автора: я был именно в 14 подъезде, посещая III корпус. Хочу отметить, что лифты действительно по ощущениям крайне сильно «люфтят» в шахте, скрип есть. В другом корпусе такой проблемы не было.
📣 Игорь (купил квартиру 1,5 года назад):
«Живём на 21 этаже, и очень долго ждать лифт. Едет он неспешно, но это издержки высоты. Если есть электронная книга — берите её с собой в лифт и читайте (смеется). Убирают в подъездах регулярно, но не всегда тщательно, особенно наши верхние этажи. Доволен доступом в ЖК и паркинг по мобильному приложению — невероятно удобно!»
📣 Марина (купила квартиру год назад):
«В нашей квартире были плохие стеклопакеты, поскольку брали уже “вторичку”, так что меняли окна сами. В детской сильно поддувало, также справились своими силами. Ночью тихо и спокойно. Как и многие, боялись за близость к железной дороге, но на удивление это абсолютно нам не мешает».
Плюсы
✅ Локация, транспортная доступность.
✅ Двор «без машин» и безбарьерная среда.
✅ Бесплатный паркинг около ЖК и на прилегающих дорогах.
✅ Большая дворовая территория с современным оборудованием и фитнес-центром.
✅ Разнообразие планировок квартир.
Минусы
⛔ Сильные ветра.
⛔ Близкое расположение ж/д путей (и хотя замеры не показывают явного дискомфорта, тем не менее я указал этот пункт именно здесь).
⛔ Отсутствие обещанной школы и детского сада от застройщика.
⛔ Замороженная стройка под окнами в направлении Тимирязевского парка (см. предыдущий пункт).
⛔ Ряд вопросов к управляющей компании, в частности, по поводу лифтов.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
