Покупка жилья по-прежнему остается самым популярным способом потратить средства материнского (семейного) капитала (МСК). Но условие о выделении долей всем членам семьи в купленном таким образом жилье никто не отменял (ст. 10 Закона № 256-ФЗ).
По поводу того, как оформляется соглашение о выделе долей членам семьи в случае приобретения жилого помещения за счет средств МСК, уже сложилась определенная практика.
В частности, в 2020 году Министерство юстиции РФ разъяснило, когда это соглашение нужно облекать в нотариальную форму, а когда нет:
- если члены семьи договорились, что доли в жилом помещении выделяются только пропорционально сумме вложенных в него средств МСК, то к нотариусу обращаться не нужно: достаточно простого письменного соглашения.
Например: квартира куплена за 4,5 млн рублей, из которых 450 тысяч — средства МСК (т. е. 1/10), остальное — общие деньги супругов.
Членам семьи (муж, жена и два ребенка) выделяются доли пропорционально сумме МСК в общей стоимости квартиры: 1/10 делится на четверых (по 1/40 каждому), остальное (36/40) остается в совместной собственности супругов. С таким соглашением не нужно обращаться к нотариусу;
- если же квартира полностью делится между членами семьи (в т.ч. часть, которая приобретена на общие деньги супругов), то здесь есть уже элемент брачного договора — значит, такое соглашение нужно удостоверить у нотариуса.
Например: в указанном случае по соглашению супругам и детям выделяется по 1/4 в квартире — здесь нотариальное удостоверение необходимо (Письмо Минюста РФ от 15 июля 2020 г. 12/79244-МБ).
Но недавно в эти правила внес свое важное дополнение Верховный суд РФ, рассматривая спор между покупателями квартиры на средства МСК и Росреестром.
Супруги приобрели квартиру, вложив средства МСК (453 тысячи рублей), а также свои личные накопления и деньги, взятые в кредит у банка. Доля МСК в общей стоимости квартиры составила 1/20 — соответственно, остальное было оплачено общими средствами супругов.
После погашения ипотечного кредита муж с женой составили письменное соглашение, согласно которому долю, приходящуюся на МСК разделили между двумя своими детьми (по 1/40 каждому), а себе в совместной собственности оставили 19/20 квартиры.
Они не стали обращаться к нотариусу и платить ему за удостоверение этого соглашения, а сразу подали документы на регистрацию в Росреестр (через МФЦ).
Однако Росреестр отказался регистрировать доли: по его мнению, здесь произошло отчуждение доли в общей квартире супругов в пользу детей — а такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 Закона №218-ФЗ).
Супруги не согласились и обжаловали отказ в суде — но две инстанции согласились с позицией Росреестра. Только третья, кассационная инстанция, высказала иное мнение: доли в жилом помещении здесь не отчуждаются — поэтому нотариальная форма необязательна.
Но, тем не менее, Росреестр правильно отказал в регистрации, поскольку в соглашении не выделены доли всем членам семьи, как того требует закон (доли получили только дети, а у супругов осталась совместная собственность).
В итоге спор дошел до Верховного суда РФ, где решили так:
- соглашение, которое составили супруги, направлено на оформление долей между всеми правообладателями приобретенной квартиры, и его никак нельзя признать сделкой по отчуждению общего имущества супругов. Поэтому соглашение абсолютно правомерно и никакого нотариального удостоверения в данном случае не требовалось.
Отказ Росреестра признали незаконным (ВС РФ, определение № 5-КАД22-35-К2).
Из той позиции, которую обозначил Верховный суд РФ, следует, что:
1) при покупке жилья на средства МСК с добавлением общих средств супругов можно выделить доли не всем членам семьи, а только детям, оставив за супругами остальную часть жилья в совместной собственности,
2) соглашение о выделении долей в жилом помещении, приобретенном на средства МСК, не направлено на отчуждение общего имущества супругов — поэтому нотариальное удостоверение для него не обязательно (кроме лишь случая, когда выделяется доля, приобретенная не на МСК, а на общие средства супругов).