Банки советуют использовать ипотечный калькулятор для подбора взноса. Застройщики призывают стать заемщиком при минимально допустимом накоплении. Блогеры в Дзене и на Ютубе доносят три варианта: «ну, чем больше, тем лучше», «копите», «чтобы платеж поменьше был вообще».
Мы с вами пойдем другим путем и запилим модель по расчету первоначального взноса. Вы сможете использовать ее для себя.
Важно. Речь пойдет именно о первоначальном взносе, а не о начальных накоплениях на ипотеку. Мы с вами понимаем отличия.
Посмотрим, как визуально выглядит первый взнос и выразим его через сумму кредита:
Теперь подставим S в стандартную формулу ипотечного платежа:
Пока оставим правую часть уравнения мариноваться, давайте покумекаем над левой.
При расчете рисков перед одобрением, андеррайтеры смотрят на доход заемщика. Есть разные методы: от официального трудового договора до поступлений на карту, если заемщик является клиентом банка.
Базовый принцип гласит, что если платеж для ипотечного заемщика является сильно рискованным, то фигушки, а не рейс на Газели с грузчиками. Основной ориентир идет на отметку в 30% от среднего ежемесячного дохода.
Интересный факт. Отсюда и требование к стажу заемщика на месте работы. Он как раз повышает вероятность выплаты кредита.
Итого, платеж нам надо приравнять к этому значению:
Теперь вернемся к прошлому выражению:
Вспомним, чему равняется коэффициент аннуитета. Он зависит от ежемесячной ставки (i) и срока ипотеки (n).
Теперь давайте раскидаемся так, чтобы только в одной части у нас остался первоначальный взнос:
Смысл в том, что мы пришли к формуле с переменными, которые знаем или сможем узнать. Учли желаемую величину платежа. Получили ту самую формулу.
Получается, что ПВ = f(i, n, U, X). Должны сойтись 4 параметра.
В калькуляторах банках пишут как раз про необходимый ежемесячный доход. Застройщики указывают же минимальный первый взнос.
Переходим к практике.
Как формула работает. Пример
Итак, давайте для простого примера соберем то, что нам известно. Допустим, стоимость нашей будущей квартиры (вторичка) 9 000 000₽. Планируем оформиться на 20 лет. Ежемесячный доход составляет 80 000₽. Рыночная ставка составляет 9%.
Давайте рассчитаем необходимый первый взнос по нашей формуле:
Теперь давайте проверим по формуле платежа:
По этому вычислению следует, что в нашем примере при текущих условиях нам на первый взнос нужно минимум 6 332 521,103₽, если мы хотим ежемесячный платеж на уровне 30% от ежемесячного дохода.
Если считать «под себя», то нужно как раз учитывать все параметры. По факту задача сводится не только к «накопить».Нужно подгадать момент со ставкой, стоимостью, да и про повышение своего заработка не забывать.
Плюс еще инсайт логичный: не нужно бежать в банк, как только накоплен первый минимальный взнос (15%). Калькуляторы застройщиков и их реклама, наоборот, призывают к обратному.
Ой как в тему:
Да пребудет с вами вычет!