Надежный способ сохранения и преумножения капитала — купить недвижимость и сдавать в аренду. Жить ли как рантье, исключительно на доход со своих капиталовложений, или продолжать работать, получая существенную прибавку к заработной плате — дело ваше. Главное — определиться, какая именно недвижимость станет источником благосостояния.
Главный вопрос — квартира или коммерческое помещение? Под последним обычно понимают магазин или склад, совершенно упуская из виду, что можно купить комнату в отеле в собственность. Этот рынок в нашей стране стал развиваться всего несколько лет назад, поэтому с технической частью вопроса знакомы пока немногие. Мы решили поделиться основной информацией по данной теме.
Какие варианты покупки номера существуют?
Схема сделки предельно проста. Частные лица выкупают в собственность помещения в отеле, которые затем по договору аренды сдают гостиничному оператору или по договору управления передают в управление гостиничному оператору. А Гостиничный оператор в свою очередь организует на этой гостиничной недвижимости полноценный отельный бизнес.
Помимо этого, гостиничный оператор занимается организационными и сервисными вопросами:
— бронирование и сдача номеров;
— контроль за работой персонала;
— уборка отеля и прилегающей территории;
— работа сопутствующих служб (ресторан, прачечная, спа-салон).
Прибыль за сдаваемое жилье делится между собственником и гостиницей. В большинстве случаев на долю оператора отеля приходится 10–20%, владелец получает 90–80%. Рентабельность проекта для покупателя составляет от 10% в год. Все условия сделки —- от цены до уплаты неустоек —- прописаны в договорах. Каждый девелопер предлагает особые инвестиционные программы, где обязательно оговорена система выплат.
Как выбрать город для покупки комнаты в отеле
Наиболее целесообразным является приобретение помещения в отеле, расположенном в крупном туристическом центре. Согласно аналитической статье на сайте Турстат.com, в десятку самых привлекательных для туристов городов России входят (в порядке убывания):
● Санкт-Петербург;
● Екатеринбург;
● Казань;
● Сочи;
● Москва;
● Калининград;
● Нижний Новгород;
● Ростов-на-Дону;
● Ялта;
● Ярославль.
Тысячи людей постоянно стремятся провести там несколько дней — отдохнуть, посмотреть достопримечательности. И на это время всем им, конечно, нужно хорошее жилье в центре города. Кто-то рассматривает квартиры, кто-то планирует снять номер в апарт-отеле. Зачастую это является оптимальным решением вопроса.
Что такое апартаменты?
По сути, это квартира для временного проживания. При желании здесь можно даже приготовить что-нибудь по своему вкусу, ведь есть кухня, укомплектованная всем необходимым. Хотя многие предпочитают ходить в ресторан апарт-отеля или заказывать еду в номер.
Комнаты в апартаментах просторные, гости не чувствуют себя стесненными — жилье повышенной комфортности. С квартирами апартаменты сближает наличие кухни и санузла, с гостиницами — дополнительные услуги, необходимые для организации быта. Каждый инвестор при покупке получает право собственности.
А что такое апарт-отели?
Этот вид недвижимости — современный вариант доходного дома. На Западе инвестиционные апарт-отели давно получили широкое распространение; у нас же первые гостиничные комплексы, где можно купить номер в собственность и сдавать в аренду, стали появляться в 2011 году. Сначала в Москве и в Санкт-Петербурге, но постепенно новый инструмент инвестирования стали осваивать и в других городах.
Юридический статус апарт-отелей, с точки зрения российского законодательства, — коммерческая недвижимость. Для постояльцев это жилой комплекс, где они могут в любое время воспользоваться полным набором качественных гостиничных услуг, арендовав номер квартирного типа. Все организационные и технические вопросы должны решать сотрудники управляющей компании.
Как и гостиницы, апарт-отели проходят сертификацию и получают определенную “звездную” категорию. "Положение о классификации гостиниц" от 18 ноября 2020 г. № 1860 (с изменениями в соответствии с постановлением Правительства РФ от 07 апреля 2022 г. № 616) жестко регламентирует каждый нюанс, от количества гостевых лифтов до безопасного покрытия в ванной комнате. Если не выполняются условия, у оператора отеля могут возникнуть неприятности. Гостиничный бизнес предъявляет участникам рынка особые требования, поэтому успешные и ответственные компании всегда соблюдают их.
“Все объекты недвижимости сети Академиа относятся к категории 4*. Комплексы расположены в центре Санкт-Петербурга — нашим гостям не нужна карта или навигатор. В просторных номерах улучшенной планировки есть все для комфортного отдыха. В каждом из них — дизайнерский ремонт с использованием лучших материалов.
Лучшее подтверждение качественной работы Академиа — постоянная загруженность номерного фонда. Особенно в сезон, когда формируется целый “лист ожидания” из претендентов на аренду сьютов сети. Квартиры таким спросом, конечно, не пользуются. Поэтому помещение капитала в такой вид собственности, как сьюты, более целесообразно.
Чем сьют отличается от апартаментов
Характерная черта сьюта — повышенная комфортность и улучшенная планировка каждого помещения. Например, здесь может быть не одна, а несколько изолированных комнат, адаптированных и для одного человека, и для пары, и для семей с детьми.
Разновидностей довольно много:
● Junior Suite — гостиная и спальная зоны, как правило, не разделены дверью.
● Senior Suite — больше по площади, с несколькими спальнями.
● Executive Suite — привилегированные номера с эксклюзивными удобствами. Например, с двумя ванными комнатами, элементами системы “умный дом”, и т.д.
● Royal Suite (Королевский) состоит из трех и более жилых комнат, убранство — с элементами роскоши.
● Presidential Suite (Президентский) — изысканная обстановка, несколько больших отдельных комнат, в т.ч. рабочий кабинет.
● Honeymoon Suite — люкс для молодоженов. Предполагает романтический стиль в интерьере и особый сервис.
Компания работает по классической отельной схеме краткосрочной аренды «daily rent», ориентированной на туристический поток, что позволяет максимизировать прибыль для инвесторов от каждого сьюта.Посмотреть предложения для покупателей можно на сайте компании https://academia-suites.ru
Для гостей сьюты — максимально удобный вариант размещения вдали от дома, гораздо более уютный, чем стандартные гостиницы. Для инвесторов — гарантированный доход от всегда ликвидной недвижимости, находящейся под управлением профессионалов. Так что эта часть гостиничного бизнеса имеет очень большие перспективы.
Какие есть плюсы по сравнению с покупкой квартиры?
Чтобы наглядно показать разницу между двумя привлекательными вариантами инвестиционной недвижимости — квартирой и сьютами — мы подготовили сравнительную таблицу.
Тип объекта
Плюсы
Минусы
Квартира
Получение постоянной регистрации по месту жительства; развитая социальная инфраструктура; оплата за ЖКУ ниже; возможность в любой момент заселиться самому.
Самостоятельный поиск арендаторов; уборка квартиры после каждого постояльца; ремонт; контроль за поступлением выплат.
Апартаменты
Маркетинговое продвижение, реклама апарт-отеля, заселение постояльцев, оформление необходимых документов, ремонт помещения, качественное бытовое обслуживание, дополнительные услуги — обязанность гостиничного оператора. Еще один плюс — интересные локации в центре города.
Нельзя зарегистрировать прописку, получить ипотеку по госпрограмме, вернуть налоговый вычет; налог на недвижимость выше.
Но применительно к Академиа ощутимых плюсов еще больше. Во-первых, есть собственные парковочные места, что, конечно, привлекает путешественников; во-вторых, гости приезжают на несколько дней, следовательно, постоянная регистрация им не нужна.
“Регулярная ротация проживающих позволяет стабильно получать не просто постоянный доход от гостиничной недвижимости, а высокий доход. Покупка сьюта — экономически эффективный антиинфляционный инструмент, позволяющий быстрее окупить вложения, чем в случае приобретения квартиры.
Достройка объектов: как уйти от задержек
Хотите вкладываться в новостройки? Инвестирование на первичном рынке, где цены существенно ниже, безусловно, выгодный способ помещения капитала. По окончании строительства апартаменты продаются гораздо выше первоначальной стоимости. Но риски здесь, как и в жилом секторе недвижимости, очень высоки. Долгострои, банкротства застройщиков — эта проблема и сегодня не теряет актуальности. Хотя введение эскроу-счетов все же облегчило ситуацию для дольщиков.
Пока объект не достроен, денежные средства не будут признаны собственностью фирмы. В случае банкротства организации люди просто забирают с эскроу-счета свои деньги, внесенные при покупке доли в строительстве. Такое право четко прописано в статье 15 ФЗ № 214.
Тщательная проверка репутации застройщика перед покупкой не всегда дает нужный результат. Все знать невозможно. Чтобы избежать рисков, многие покупатели приобретают апартаменты в тех комплексах, которые уже введены в эксплуатацию.
“Сделки с Академиа абсолютно безопасны уже потому, что мы не строим свои объекты с нуля — мы дарим вторую жизнь старинным особнякам, построенным сотни лет назад. Стремясь сохранить аутентичный облик Санкт Петербурга, наши специалисты восстанавливают их первоначальный облик как снаружи, так и внутри. И только на завершающих этапах лоты появляются в продаже.
Для инвестора такой необычный подход означает только одно — абсолютное отсутствие каких-либо подводных камней. Уточнить интересующую вас информацию возможно в любой момент, поскольку вся деятельность Академиа максимально прозрачна — такова политика сети. Прежде чем заключить контракт, вы можете лично оценить работу разных комплексов, которые не первый год функционируют под управлением Академиа. Не только читать отзывы в Интернете, но и побывать на месте и даже пожить.
Выгоднее квартир?
Доходность расположенных в центре сьютов/апартаментов кратно выше, чем у квартир в том же районе. Например, в Академиа размер ежемесячных выплат собственникам стартует от 70-80 тысяч рублей.
При этом не забудьте учесть, что вас никак не касаются:
● вопросы ремонта помещения;
● поиск арендаторов;
● взаимоотношения с соседями.
В среднем доходность инвестиций в этот гостиничный сегмент составляет 10-12% годовых, в то время как квартиры “показывают” уровень на порядок ниже — от 5 до 8%. Следовательно, есть прекрасная возможность быстрее окупить сделанные капиталовложения.
Помимо доходности за счет сдачи апартаментов (сьютов) в аренду на короткий срок, вполне реально обернуть вложенные деньги гораздо быстрее. А именно — за счет роста стоимости объекта недвижимости по мере его готовности. Для тех, кто стартует с объективно низкой цены, она может составить от 20 до 50%.
Если же решите продавать комнату в отеле (гостиничный номер), будьте уверены: покупатель найдется быстро. Ведь преимущества данного инвестиционного инструмента очевидны.
Стратегии инвестирования в апарт-отели
Каждый оператор отеля предлагает потенциальным покупателям номеров собственные инвестиционные программы. Если хотите успеть к началу продаж, обращайтесь по тел.: +7(812)614-11-90
