Ипотека как инструмент
Обсудим, что такое ипотека и как правильно с ней жить, так как все зависит не только от правильно выбранного банка и выгодного процента, а еще от типа выбранного платежа.
Ипотека — это залог недвижимого имущества, а также ссуда (кредит) по такому залогу.
Ипотечный кредит - вы берете у банка деньги под процент, а гарантией, что вы вернете эти деньги, становится залог, - ваша покупка (недвижимое имущества) дом, квартира, земельный участок.
По-простому, ипотека, - это кредит на приобретение жилья.
Использовать и выплачивать ипотеку можно по-разному, есть много способов, каждый может выбрать нужный для себя, тогда ипотека будет работать на вас, а не как обычно - вы на Банк.
И главное - проценты всегда начисляются на остаток долга.
Грамотность важна в наше время, тем более финансовая. И это не значит, что перед одобрением ипотеки нужно закончить институт и получить диплом финансиста.
Подписывая ипотечный договор люди смотрят на процентную ставку, сроки кредитования и размер первоначального взноса. Только единицы обращают внимание на способ погашения кредита. Но именно это важно и определяет методику расчета ежемесячных платежей, а значит, и величину переплаты.
Многие банки, в основном навязывают то, что выгодно им. Мало кто предлагает клиентам самим выбирать схему выплат — дифференцированную или аннуитетную, но и мало кто из клиентов выберет дифференцированный платеж.
Оба способа различаются начислением и взиманием процентов, а главное — итоговой суммой кредита.
Так в чем же их разница?
1. Аннуитетный платеж
Аннуитет (от франц. annuite – ежегодный)
Самая распространенная схема (90 процентов случаев)
При аннуитете ипотека выплачивается равными частями — размер взноса остается неизменным на протяжении всего периода кредитования. Сам платеж складывается из двух частей — основного долга (или тела кредита) и процентов, которые начисляются банком.
Главная особенность в том, что в начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.
Таким образом банк себя «страхует» . Точнее зарабатывает, если ипотека закрывается раньше срока.
Есть определенная формула для расчета
k = p × (1 + p)ⁿ / ((1 + p)ⁿ – 1)
но не будем погружать в высшую математику, все можно понять в простом расчете.
В ипотеку берем - 1 000 000 рублей
Ставка 10 % годовых
Платеж раз в месяц, их в году 12
Получаем:
1 100 000 мы должны отдать банку через год
1 000 000 тело кредита
100 000 проценты
Платеж ~ 91 666
Из них:
83 333 рубля в первый месяц вы отдаете проценты
8 333 рубля уходит в тело кредита
С каждым последующим месяцем перевес идет в тело кредита.
Закрывая досрочно, вы гасите тело кредита, тем самым уменьшая сумму от которой идет процент.
Пересчет идет после каждой суммы, оплаченной сверх обязательного платежа.
2. Дифференцируемый платеж
При дифференцированной системе заемщик в начале делает крупные ежемесячные взносы, и с каждым месяцем их размер уменьшается.
Это происходит за счет того, что вначале гасится тело кредита на протяжении всего периода кредитования, а уже поверх фиксированной суммы начисляются проценты.
Простыми словами, мы платим процент, за фактическое пользование деньгами, а именно остатком!
Тут тоже есть формула, выглядит она проще, но только на первый взгляд:
s = d + (S – d × (n – 1)) × р
Так же приведем пример:
В ипотеку берем - 1 000 000 рублей.
Ставка 10 % годовых.
Платеж раз в месяц, их в году 12.
Получаем:
1 100 000 мы должны отдать банку через год
1 000 000 тело кредита
10 % от оставшейся суммы кредита
Первый платеж
допустим - 150 000 рублей
Из них ( расчет примерный, так как сумма следующего платежа пересчитывается)
- 149 500 рублей - тело
- 500 рублей - проценты
Ваш последний платеж будет примерно 30 000 рублей
- 29 950 рублей - тело кредита
- 50 рублей - уйдет на итоговое закрытие процентов
Расчет грубый, но понятный. Представьте не месяц, а год и год берите за 10 лет.
Почему банк предлагает, а вы выбираете аннуитетные платежи?
- Это просто и понятно, даже для обывателя.
- Не нужно думать, - есть платеж и мы его гасим, одну цифру всегда проще запомнить.
- Минимальный взнос, что важно для многих.
- Большой срок, и маленький платеж.
Мягче требования.
- Все выше ☝️- это доступность.
Как быть и как правильно работать с аннуитетной системой расчета?
Досрочное погашение?
- Да! Частичное досрочное погашение.
Любая сумма сверх - 1000, 5000, 10000 рублей, будет уходить в тело кредита без процентов.
Важно знать!
Платеж должен быть осуществлен, не в день и не за день до основного платежа, а на следующий!
В банке не всегда работают компетентные сотрудники, они не проконсультируют, если не спросить.
Далее можно выбрать варианты — сократить сумму ежемесячного платежа, или срок кредита.
Чтобы не ошибиться, заранее продумайте, что для вас важнее: заплатить банку меньше денег или снизить свои текущие расходы.
- - Уменьшая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично и удобно: чем меньше вы пользуетесь кредитом, тем меньше процентов платите.
- - Уменьшая ежемесячный взнос, вы получите свободные средства, но проценты вы так же переплатите.
Можно иногда комбинировать эти варианты, но не желательно, так как расслабляет понижением платежа и потом вернуться обратно эмоционально сложно.
При досрочном погашении ипотеки переплата будет меньше: разница особенно ощутима при больших суммах и сроках кредитования.
