Всем привет ! Выражаясь языком кинематографии, в данной публикации смотрите приквел эпопеи " Есть ли жизнь в студиях? ".
Сюжет из 4х частей этого опуса были срежиссированы на основе 3х комнатной квартиры в панельном доме одной из самых распространенных серий II-69.
Спойлер: я сдаю описываемую квартиру в 3 раза дороже чем подобные предлагаются в районе прямо сейчас.
В подтверждение ниже привожу скриншот выборки предложений в аренду 3х комнатных квартир имеющих схожие параметры.
Если я и приукрасил истину то на несколько процентов : за вычетом расходов на ЖКХ, доход незадачливых арендодателей на руки составляет 40- 45 тр, я получаю 120 тр.
Живописуемая квартира в состоянии "опасно для жизни" - в прямом смысле слова - позже раскрою подробности, была выставлена на продажу за 10 млн. рублей.
Но купил я ее за 10 миллионов и 50 тысяч рублей сверху.
Почему? Потому что сам предложил более высокую цену.
Для чего? Для того чтобы обойти других возможных претендентов и показать серьёзность своих намерений.
Претенденты были, лично видел несколько интересантов до и после своего просмотра. В этом не было ничего странного - это было самое лучшее предложение по стоимости квадратного метра на
Поэтому уже меньше чем через час позвонил агенту по этой квартире и сделал предложение о повышении цены.
МЫСЛЬ:
не бойтесь немного переплатить по низу рынка- именно это позволит Вам выиграть эту покупку
Разумеется, у меня не было 100% уверенности в том что я выйду на сделку, так как я не видел оригиналов документов/выписок и не проверял ситуации по этой квартире в целом.
Но обещать жениться и жениться купить квартиру - это не одно и то же.
Зато подобный шаг всегда производит впечатление если не на агента, то на Продавца, Покупателя с этого момента начинают рассматривать всерьёз.
Не просто звонок с восхищением в голосе " у Вас самая лучшая на планете квартира " - очень часто именно такое начало означает что это точно не Покупатель .
Первый шаг к успешному приобретению:
❗предложение о повторной встрече
❗озвучание готовности сделать гарантийный платёж ❗обсуждение юридической ситуации по квартире
❗запрос документов ❗обсуждение шагов по подписанию договора.
Данное действие обязательно если объект отвечает ключевым показателям:
➡️ именно то что нужно
➡️ идёт по лучшей цене
➡️ имеет уникальные характеристики
➡️ имеет принципиальное значение для Покупателя.
Я не агитирую за импульсивные покупки. Ни в коем случае!
Такое важное событие (а для многих оно единственное или случается пару раз за жизнь) как приобретение недвижимого имущества обязано быть осознанным , тщательно просчитанным во всех отношениях, четко спланированным процессом.
Но нередко из-за взятой и затянутой паузы "квартира вашей мечты" уходит к конкуренту.
Как и во всех ответственных действиях в жизни, решения в сделках по покупке должны быть взвешенными, но решительными, быстрыми, но не сумбурными.
В моем случае я "потерял" даже не 50 тр, а 100, так как на момент принятия окончательного решения по этой квартире я уже внес ранее задаток (не аванс) за другую квартиру.
Почему я дважды понес вроде бы ненужные расходы и вместо того чтоб торговаться, сам накинул цену? На то было несколько веских причин.
Квартира за которую я ранее внес задаток была в разработке уже более месяца на тот момент.
Подробности:
⭕ схожая квартира на 1 этаже
⭕ в таком же доме
⭕ идентичной планировки и площади
⭕ приблизительно в таком же состоянии
Общее состояние ремонта было получше, но окна под замену, а в условиях капитальной перепланировки состояние стен, полов и потолка не имеет принципиального значения.
Различия:
➡️ цена на 0,5 млн. рублей выше
➡️ район хуже
➡️ дальше от метро в 2+ раза
Юридическая чистота двух квартир не была безупречной: в итоге купленная была свежим наследством (с единственным наследником 1го круга), другая - с 2 собственниками, отягощенной переуступкой доли и альтернативой.
Добавлю по собственникам:
1ый - явный перекуп доли, не профи, но сложно-греческого происхождения;
2ой - не очень опрятный дедок со странностями типа синдрома Плюшкина.
Альтернатива дважды уходила из-за их тугодумства, продлевали действие задатка.
Теперь понятно почему я не особенно держался за данный вариант?
Поиски по низу рынка - это вам не прогулки под луной. А вы как думали?
Вдобавок, квартира находилась на Домодедовской, а это исторически не мой район. И 2 других моих новых последних инвестпроекта находились на Западе, как и все центры притяжения в моей жизни.
Моя зубная фея покинула меня вместе с последним молочным зубом, поэтому бюджет был ограничен.
Мой предыдущий опыт преобразования квартир в студии не превышал 3 штук за раз на одном проекте.
В описываемом же предстояла трансформация сразу в 4 студии. В чем-то было даже проще, так как в наличии имелось сразу 2 стояка в квартире, что сильно упрощало задачу.
Идея делать естественный уклон магистрали для отвода канализации путём создания фальшпола высотой примерно 25-30 см отпала не успевая зародиться.
Потолки высотой (хотя больше подходит термин "низиной") 249 см не оставляли шанса этой затее, вдобавок ситуация усугублялась наличием гипсового потолка в бывшей кухне и коридоре, дополнительно ворующем ещё 5-6 см пространства по вертикали.
А состояние потолков в оставшихся комнатах не вызывало желания тратить время и деньги на приведение их в нормальный вид.
Как обычно в таких случаях доктор прописывает натяжные потолки. Натяжные потолки крадут еще несколько сантиметров, в итоге высотная перспектива проекта не превышала 2 метров. Считаю что если квартирка имеет общую площадь от силы 9 м2, да еще и потолок 2 метра - это перебор.
С другой стороны, немалому количеству людей приходится жить комнатах, общежитиях и хостелах, не затрагивая ещё менее комфортные условия.
Но сдача квартиры покомнатно - менее благодарный и доходный формат инвестиций в недвижимость.
А ограниченный бюджет предполагает то что вы видите на фото.
Оставшиеся фото изображения комнат для сравнения размещены в статьях по каждой из студий по отдельности.
Жаль, не сохранилось фото санузла, хотя для описания его состояния лучше подходит понятие " туалэт типа сортир". Вернее, если б фото и сохранилось, я бы еще сильно подумал стоит ли его публиковать...
Как обещал, раскрываю интригу - данная квартира в самом деле оказалась опасной для жизни. Нельзя утверждать что именно антисанитария и плесень по всей квартире явились причиной смерти достаточно молодого собственника, но явно усугубили проблемы со здоровьем. Плесень - зло!
Оставлю эту печальную историю за кадром...
Теперь о самом главном, о финансовой стороне проекта.
Как описывал ранее, номинальные расходы на этот объект составляют 12 млн. рублей, возможно, чуть меньше . или больше - 2 параллельных мегаремонта на 250 м2 не оставили сил на скрупулезные расчеты.
Ежемесячная рента по этом объекту- 120 тр чистыми. Даже по цифрам без калькулятора понятно что квартира дает 1% в месяц или 12% годовых.
Это в 2 раза меньше чем дает мой самый успешный проект, но мне нужна была именно квартира для семейной прописки.
Ждите обзоров лучших ЖК западной части Москвы.
Сегодня пришла в работу давняя квартира в ЖК Доминанта на Щуке, вел в нем 4 объекта, самому будет интересно.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber
