Инвестиционные инструменты, приносящие пассивный доход, часть 3.
Доходная недвижимость 🏦🏠💵
☑ Доверительное управление пулами недвижимости. О чем здесь идет речь? Дело в том, что при покупке нескольких объектов перед вами встает достаточно серьезный вопрос управления. Коммунальные услуги, подача показаний, взаимодействия с арендаторами, вопросы с соседями, договора, юристы, налоги и т.д. На самом деле пассивный доход от владения пулом недвижимости обременен большим количеством разных мелких и крупных вопросов и проблем. Особенно, если речь идет о краткосрочной сдаче. В этой связи собственники вынуждены или нанимать своего управляющего или договариваться с управляющей компанией.
В последнее время получило распространение инвестирование в проекты, в которых управляющие компании собирают пулы инвесторов для строительства доходных объектов, которыми они потом управляют, получая за свои услуги процент или фиксированное вознаграждение, а остальное распределяют между инвесторами. В такие проекты можно входить как с полной оплатой, так и с ипотечным плечом. Доходность, декларируемая компаниями, составляет 12-15% годовых, а в ряде случаев может быть немного выше. В целом это сопоставимо с REIT, но, на мой взгляд, сдача складских помещений и возможность паевого участия более гибкая и технологичная система инвестирования.
С другой стороны, если вы являетесь полноценным собственником объекта, то обеспеченность ваших инвестиций все же выше, чем в случае с REIT. Хотя вероятность их банкротства возможна только в случае злонамеренных действий со стороны учредителей такого фонда. Нужно заметить, что и с недвижимостью, управляемой неподконтрольными вами организациями, тоже возможны варианты махинаций и спекуляций. И в случае банкротства или внутренних прений между учредителями такой УК, вы можете оказаться один на один со своей недвижимостью, в которой постоянное проживание не предусмотрено, а заниматься посуточной сдачей и управлением в одиночку вам будет очень накладно. Кроме того, главным вкладом в такой «общий» бизнес со стороны управляющей компании является маркетинг – то есть постоянный поиск и привлечение клиентов.
В эту же категорию доходной недвижимости можно отнести популярный последнее время формат апарт-отелей. Помимо локации принципиальное значение для апартов имеет работа управляющей компании. Так что основным фактором успеха таких инвестиций является грамотный и тщательный выбор управляющей компании. Тему апартов я не вижу необходимости развивать более подробно, по большому счету нужно воспринимать это как соучастие в отельном бизнесе, в котором отельные номера обладают автономностью документарной и бытовой , то есть имеют кухню, и проживая в них, вы не имеете постоянной прописки, с вытекающими из этого некоторыми ограничениям в социальном обслуживании. С другой стороны апарты, как правило, обеспечены дополнительным сервисом для жильцов и потребительской инфраструктурой.
☑ Сдача недвижимости под субаренду. Этот вариант я выделил в отдельное направление, хотя, по сути, он является одной из форм доверительного управления. Суть в том, что если вы владеете большим помещением или помещениями, то у вас их арендуют оптом по низкой, но стабильной ставке, а потом сдают в субаренду более мелкими площадями помесячно, посуточно или даже по часам. Примерами таких проектов являются коворкинги, коливинги, антикафе, творческие пространства и т.п.
Подведем итоги.
➖ МИНУСЫ:
Владение недвижимостью, как правило, требует существенных вложений, приносит достаточно консервативный доход, сама недвижимость обладает низкой ликвидностью, требует регулярного внимания и управления. В случае оперативной релокации или вашего постоянного проживания вдалеке от недвижимости, вас могут внезапно настигнуть разные приключения, связанные с арендаторами, соседями, стихийными бедствиями, эпидемиями и т.п., и вы должны быть готовы к тому, чтобы уметь оперативно решать эти вопросы в удаленном формате. Также нужно отметить, что у коммерческой недвижимости со временем может падать доходность. Это бывает связано с конкурентной средой, уходом долгосрочных арендаторов, пандемиями, изменениями в логистике и т.п.
Могу привести такой пример. После того, как финские визы перестали оформлять в Генеральном Консульстве Финляндии в Санкт-Петербурге, доходность коммерческих помещении вокруг консульства серьезно упала, так как серьезно снизилась посещаемость этого района, а, как следствие, выручка арендаторов. За такими тенденциями владельцам коммерческой недвижимости нужно внимательно следить. Наверняка, многие замечали, что с наступлением кризисных периодов город начинает пестреть вывесками «Аренда» - это значит, что у владельцев помещений в этот момент «проседает» их пассивный доход.
➕ПЛЮСЫ:
Ваши инвестиции обеспечены правами собственности, а это очень высокий уровень гарантий, особенно, если ваша недвижимость при этом грамотно застрахована. В целом, недвижимости свойственно сохранять свою стоимость, и даже, если она не всегда успевает за инфляцией и девальвацией, то с течением времени, происходит постепенное «выравнивание». Те, кто купил хорошие квартиры два-три года назад, нисколько не жалеют, даже если им приходится платить ипотеку, так как покупательная способность денег падает, при этом выплаты по кредиту постепенно становятся менее обременительными, а рост коммунальных услуг вас как владельца не касаются, если вы сдаете недвижимость в аренду. Что касается покупки паев REIT-ов, то в этом случае названные выше минусы, компенсируются рисками владения, но зато у вас серьезно растут возможности для инвестиционных маневров и нет всех тех хлопот, которыми бывают часто озадачены непосредственные владельцы доходной недвижимости.
☑ ВЫВОДЫ:
Недвижимость – проверенный веками инструмент получения пассивного дохода, я думаю, что за это не нужно особо агитировать. Низкую ликвидность инвестиций можно компенсировать с помощью вложений в REIT. Что касается низкой доходности – то никто не мешает вам регулярно перевкладывать поступающие платежи в более доходные инструменты, и использовать силу сложного процента. А также помимо этого есть целый ряд методов и способов повысить доходность недвижимости, я лично знаю более 5 вариантов.
На этом по поводу доходной недвижимости все. Но... продолжение следует. У нас с вами впереди еще два инвестиционных инструмента, приносящих пассивный доход.
