Вам очень понравился прошлый выпуск ипотечного мракобесия, который был еще в ноябре. Мы разбирали горе-советы от блогеров. С тех пор я целенаправленно не искал кандидатов на рассмотрение. И тут, о чудо, система рекомендаций Дзена сама подкинула прекрасный материал. Его и разберем.
Напомню, что здесь не упоминается название канала и отсутствует переход на личности. Рассматриваем только само содержание. Цель рубрики показать насколько ошибочными бывают утверждения, которые транслируются на широкую аудиторию.
Что за канал
Итак, посмотрим на описание:
Канал компании, которая занимается привлечением инвестиций в недвижимость. Есть портфель объектов, они предлагаются на рассмотрение. Чек-листы, подкасты, прямые эфиры и вот это вот все.
Зацепился на канале взгляд на заголовок:
Вот это наша остановочка. Давайте разберем содержание.
Что говорится в статье
Ничего не вырезал из контекста. Все как есть. Смотрим первые два абзаца.
Действительно, есть срок в договоре, а есть срок погашения. В ряде случаев это две большие разницы. Каждый год проводятся расчеты по отрасли.
Про эпоху низких ставок. Она в принципе еще идет, но в измененном виде. Да и ЦБ РФ ввел ограничение на минимальную ставку. Об этом много в новостях говорили. Суть в том, что крупные игроки до сих пор выдают кредиты со ставками ниже рынка, но уже не на уровне 0.01-0.1% как раньше.
А теперь парадокс. Цитата из статьи:
Но если для так называемых «серийных» ипотечников досрочное погашение – обычное дело, то у большинства россиян это событие случается раз в жизни
Так. В начале нам заявляют, что большинство россиян берут ипотеки на 20 лет, гасят за 7. Но для большинства россиян досрочное погашение случается раз в жизни. Извините, что? 😂
Ну или большинство россиян и есть серийные ипотечники. Выходит, раз в жизни для нас обычное дело внести досрочку?
Либо тут КМС по софистике, либо имелась ввиду покупка недвижимости в принципе. С первым случаем все понятно, а по поводу второго — такие логические ошибки (именно логические) в аккаунте компании по привлечению инвестиций как-то недопустимы.
Теперь смотрим на предлагаемые ошибки из статьи.
Начнем с того, что и в банке, и в приложени, и на сайте рассказывается как гасить кредиты досрочно. Сотрудники этим спокойно делятся. Это не только мой опыт, но и опыт читателей, и даже чисто статистически. Откуда взялись бы 7 лет, если бы молчаливое перечисление денег на кредитный счет носило массовый характер?
Идем дальше.
Если вам нужно выпить больше воды, вам все равно придется наполнить стакан. По смысловому уровню примерно также. Этот тезис пор досрочное погашение как будто высосан из пальца. Потому что даже самый легкомысленный заемщик про это знает.
Продолжаем.
Так, начнем с хорошего. Действительно, пусть даже маленькие, но регулярные досрочные платежи прекрасны. Теперь перейдем к основной мысли.
Что в этом тезисе не учитывается: текущие ставки, первоначальная сумма вклада, характер начислений, остаток по кредиту, ставка по кредиту, условия банка. Вполне возможна ситуация, когда логичнее подкопить на закрытие или когда возможно часть начислений отправлять на досрочку, а часть на реинвестирование.
Для ознакомления, как это может работать:
Мы уже на 4-ом пункте:
Тут снова недокручено. Да, в начале любого аннуитетного кредита у нас львиная доля платежа уходит на проценты. В этом как бы и смысл. Но не учитывается вот что: если при снижении платежа заемщик будет класть сумму с учетом растущей разницы.
Что будет, если слепо следовать снижению платежа писал в том году:
А как эффективнее совмещать два вида досрочных погашений рассказывал почти три года назад:
То есть, в тексте статьи берется слишком обобщенный вывод, который не шибко-то схлопывается с реальностью.
Финальное.
Фиг с косноязычием. Сам не филолог.
К логике. Заемщик вносит финальный платеж, который попадает под полное досрочное погашение. Потом идет в банк, просит справку о погашении. Как бы все. Ну компенсировать срок неиспользованной страховки. Какой здесь вообще нужен специалист?
Заключение
Повторюсь, никаких упоминаний и переходов на личности. Тут вопрос как раз к содержанию статьи. Ладно бы такое писал обычный непрофильный автор, который так захотел поднабрать аудиторию. Не приветствую такое, но не осуждаю.
А когда компания, которая занимается инвестициями в недвижимости и подает себя как серьезная организация — появляются справедливые вопросы.
Да пребудет с вами вычет!
