Постоянные читатели знают, что у меня редко пригорает. А если пригорает, то по делу. И если пригорает по делу, то рассказываю об этом на канале. Сегодня именно тот случай.
Покажу вам примеры с вырезками от других авторов Дзена, содержание которых попадает под термин «мракобесие». Без упоминаний имен. Поехали.
Началось все с того, что где-то месяц назад стал осознанно изучать другие каналы на Дзене про ипотеку и недвижимость. Искал, с кем бы взаимопиар состряпать. Ну или к фильме Красные Огни – пытался найти кого-то похожего.
К сожалению, довелось наткнуться на разную рода дичь про ипотеку. То ли авторы плавают в теме, то ли было лень инфу проверять. Давайте глянем.
Мракобесие №1
Контекст. Автор взял небольшую ипотеку на 3 года и делится в статье размышлениями. Вот что он написал в качестве одного из выводов:
Разоблачение. Окей, принимаем правила и вступаем в игру. Допустим, у нас кредит на 4 000 000₽. Ставка 8%. Срок 20 лет. На досрочку можем кидать 10 000₽ ежемесячно. Вот какие цифры у нас на входе:
Теперь пойдем по логике автора. Если мы будем гасить досрочно только в первую четверть срока, то получим вот чего:
Действительно, в начале срока у нас высокая доля процентов в платеже. Отсюда и весомое сокращение на старте кредита. Только это не означает ненадобность досрочных погашений в остальных трех четвертях:
Мы видим замедление динамики по логичным причинам. При этом срок срезался еще на 3 года и 1 месяц, на ~442 000₽ снизилась переплата. Означает ли это, что досрочно гасить надо только в первой четверти кредита? Конечно нет. Вообще идеальная модель: систематичные досрочки в ипотеку.
Подробнее:
Идем дальше
Мракобесие №2
Контекст. Статья агентства недвижимости про ошибки в досрочном погашении. Чистое удовольствие:
Разоблачение. Смотрим на подзаголовок. Судя по формулировке, заемщик может сократить срок, а может выбрать уменьшение размера кредита. Это. Вообще. Как? Приходит заемщик в офис банка и говорит ипотечному менеджеру:
- Вот моя досрочка. Сократите срок, а размер кредита не уменьшайте
При любом типе досрочного погашения и так уменьшается тело долга. В этом как бы и смысл. Только есть два вида: снижать срок или платеж. Возможно, возможно, возможно в подзаголовке тупо перепутали. Допустимо ли это в канале агентства недвижимости? Вообще ни разу.
Второй красный прямоугольник: «снижение платежа уместно выбрать, если у вас сложное финансовое положение». Что? При сложном финансовом положении заемщик в последнюю очередь будет думать про досрочные погашения.
Ну и вопрос. Насколько большой должна быть досрочка на одномоментное снижение платежа, чтобы прям вот так вот резко дела поправить?
Подробнее:
Мракобесие №3
Контекст. Канал про финансы. Статья про ипотеку. Вчитайтесь:
Разоблачение. Ну-поехали. «На этапе подачи приходится сталкиваться с бюрократией. Потратить много времени и денег для одобрения ипотеки». Окей, смотрим открытые данные ДомКлика по заявкам на кредит:
Поглядим как устроена заявка на ипотеку. Зайдем в синий банк:
В 2022-ом все реально стало быстрее. Сложности с одобрением могут возникнуть, спору нет. Только ни денег, ни времени, для этого тратить не нужно.
«Квартира принадлежит клиенту не вся. Стоит только раз просрочить, банк будет вправе обратиться в суд». Оформление в собственность? Не, не слышали. Объект находится в залоге у банка, ипотека является обременением. Фактически квартира – гарантия исполнения обязательств по графику платежей. Почему? Ну не знаю, наверно, потому что она куплена на деньги банка.
После первой просрочки банк не будет с первого хода обращаться в суд. Банкам выгоднее узнать чего случилось, договориться на реструктуризацию, предложить решения вплоть до каникул (если заемщик попадет под это). Осознанный заемщик сам позвонит при надвижении бури. Открывать делопроизводство из-за одного косяка – это все равно что выбрасывать телефон после первого глюка. И я не призываю допускать просрочки.
«Страхование, оценка недвижимости, услуги банка или риелтора — все это будет «потряхивать» кошелек еще до одобрения ипотеки и, конечно, увеличит ее конечную стоимость». Потряхивать может максимум только страхование, ибо это ежегодные платежи. Оценки и риелтор это на один раз на один объект. Ну да, оценка может быть второй раз при заявке на рефинансировании, вряд ли автор об этом думал.
И вопрос, как может трясти кошелек страхование и оценка до одобрения ипотеки? Если та же оценка делается на саму квартиру. Ой не могу. Что подразумевалось под услугами банка? Может саму ипотеку? Единственное правдивое: это реально увеличивает стоимость кредита.
Интересное:
Заключение
Вот накипело, правда. Когда на серьезных щах несут мракобесие про ипотеку – ужас какой. И ведь читают, в комментариях пишут а-ля «спасибо за разбор». Причем рассматривал же только примеры с Дзена, а не других платформ.
Если вам нравится такой формат, то дайте сигнал лайком.
Да пребудет с вами вычет!