Жилую недвижимость принято делить на первичную и вторичную. Первичное жилье — это недвижимость, которая не была в собственности, то есть находится на стадии строительства или только введена в эксплуатацию. Такую недвижимость собственник приобретает непосредственно от застройщика по договору долевого участия или, например, договору на участие в жилищно-строительном кооперативе. Но статус первичного жилье теряет очень быстро — как только у квартиры появляется первый собственник с правоустанавливающими документами.
Когда нужна классификация
Деление на первичное и вторичное жилье важно, когда речь идет о покупке — от этого зависит прогноз цен и выбор оптимального способа приобретения недвижимости, например, вида ипотечной программы. На первичное и вторичное жилье действуют программы с разными ставками, причем на вторичное жилье выбор ипотечных программ в Казахстане значительно шире. А, к примеру, объекты долевого строительства у нас в стране и вовсе не могут быть оформлены в ипотеку. В то же время сданная в этом году квартира в новостройке, у которой есть хозяин с правоустанавливающими документами, банками будет рассматриваться как вторичное жилье, и может быть оформлена в ипотеку по программе для вторички.
Читайте также: В Казахстане ускорился рост цен на вторичное жилье
Чтобы прогнозировать изменение цен, важно понимать, за счет чего они формируются.
Так, на первичное жилье цены устанавливает застройщик исходя из себестоимости и рыночного спроса. К примеру, повышение курса валют неизбежно приведет к росту цен на такую недвижимость. И рост цен будет тем больше, чем выше класс жилья — при строительстве жилья класса «комфорт» или «бизнес» доля качественных импортных материалов, приобретаемых по валютным контрактам, всегда выше, чем при строительстве домов класса «эконом». В то же время падение покупательской способности в кризисный период в экономике обычно ведет к тому, что застройщики начинают активно стимулировать спрос, предлагая различные акции и скидки. С другой стороны, резкое повышение спроса на определенный сегмент жилья, например, на загородную недвижимость в крупных городах в посткарантинный период, неизбежно приводит к росту цен в этом сегменте.
На вторичном рынке цену диктует спрос. Собственник не всегда адекватно оценивает стоимость недвижимости по разным причинам. Возможно, он купил ее по высокой цене в период бума, либо в престижном районе, который потом потерял значимость, а может быть недвижимость досталась собственнику от прежних поколений и дорога ему как память. Такой собственник зачастую недоумевает, почему жилье не продается. Но, как говорят риелторы, продается любая недвижимость, нужно просто сделать хорошее ценовое предложение. Поэтому, когда собственники завышают цену, рынок скорректирует ее отсутствием спроса на такое жилье.
Читайте также: Как коронакризис может изменить архитектуру городов
В зависимости от ситуации на рынке, разница цен между первичным и вторичным жильем в одной локации может составлять 30%-50%, а может и вовсе отсутствовать.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Квартира, купленная в казахстанской новостройке на начальном этапе строительства, к моменту готовности дома и прохождения госкомиссии может вырасти в стоимости на 15–40%, в отличие от европейских стран, где разница цен минимальна или вовсе отсутствует. Такая динамика выглядит привлекательной для потенциального инвестора в отечественную недвижимость, но ждать этого повышения ему придется минимум 1,5 года и с немалыми рисками — застройщик может перенести сроки сдачи дома или у него возникнут финансовые трудности, что поставит под угрозу дальнейшую стройку. Особенно часто подобная ситуация возникает у небольших компаний, имеющих один или несколько проектов и не обладающих финансовой подушкой безопасности. Именно такие застройщики часто покидают рынок в период экономических кризисов.
Поэтому потенциальному инвестору в новостройку нужно тщательно собирать информацию о застройщике — обратить внимание на репутацию компании, период работы, количество возведенных объектов и отзывы по ним от реальных жильцов. Хорошо, если компания-застройщик имеет на счету десятки объектов, хорошо управляется, имеет безупречную финансовую репутацию и представлена не только в одной моно-отрасли, а оперирует в разных, не связанных между собой индустриях. Также важно проверить наличие разрешительных документов по строящемуся объекту — правоустанавливающие документы на земельный участок или договор временного возмездного землепользования, лицензию на осуществление строительно-монтажных работ, уведомление о начале строительно-монтажных работ, положительное заключение экспертизы проектной документации, разрешение на привлечение денег дольщиков или гарантию АО «Фонд гарантирования жилищного строительства». Последнее гарантирует законность привлечения денег строительными компаниями, и даже в случае проблем у строительной компании, государство обеспечит достройку объекта долевого строительства.
Читайте также: Новостройки: ждать или покупать
К плюсам первички можно отнести современные планировочные решения, возможность выбрать в рамках одной локации этаж, планировку, вид из окна, ориентацию окон по сторонам света и сделать индивидуальный дизайн-проект квартиры. К минусам — инфраструктурно неразвитый микрорайон с шумными стройками вокруг дома и ремонтами у соседей на несколько лет вперед, а также необходимость дополнительно потратить на ремонт значительную сумму — иногда до четверти стоимости жилья.
Покупая квартиру на вторичном рынке, вы не получите бонуса за риски инвестировать в потенциальный недострой. Но у вторички — свои риски. Перед сделкой обязательно нужно проверить все правоустанавливающие и технические документы по недвижимости, чтобы исключить возможные притязания на квартиру третьих лиц, которые могут привести к признанию сделки незаконной. Также нужно убедиться в законности перепланировки, если она производилась, и отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Если у вас нет опыта покупки жилья и знания юридических основ сделок с недвижимостью, скорее всего, вам придется обратиться к риелтору или юристу. А это минус $1 тыс из вашего кошелька — такова стоимость подобных услуг у риелтора в казахстанских мегаполисах.
Читайте также: Как изменятся цены и спрос на казахстанские новостройки
Плюсы вторичного жилья — у вас будет значительно больший выбор между районами, типами домов, скорее всего, вы приобретете жилье в районе с понятной, сложившейся инфраструктурой, можете подобрать себе вариант с готовым ремонтом и даже обстановкой. Минусы — изношенность коммуникаций, устаревшие планировки, и, часто, невозможность сделать перепланировку, отсутствие места для парковки личного автотранспорта.
Чтобы сделать оптимальный выбор между инвестированием в первичное или вторичное жилье, нужно четко понимать цель приобретения, собрать максимум информации и соотнести возможности, потребности и риски. Детально проделав эту работу, вы уже не будете сомневаться, что выбрали лучший для себя вариант.
Читайте "Курсив" там, где вам удобно. Самые актуальные новости из делового мира в Facebook, Telegram и Яндекс.Дзен
Наталья Качалова
