Друзья, многие из вас предпочитают недвижимость для инвестирования.
Но почему недвижимость - это не лучшая инвестиция?
Есть 2 варианта исхода событий:
1. Купить квартиру в ипотеку. Тогда это убыточная инвестиция. Почему? Все дело в проценте банка, который из расчета на несколько лет превращается в ещё одну такую квартиру. В среднем это происходит через 12 лет. И дополнительно работают все пункты ниже, увеличивая ваш минус.
2. Приобрести квартиру без ипотеки. Тогда, если вы сдаёте квартиру в аренду, то, скорее всего ваш ДОХОД составляет около 10% годовых (это ниже индекса на бирже), у вас появляются материальные, моральные и временные издержки:
🔸Учитываем ИНФЛЯЦИЮ, она постоянно меняется, возьмём усреднённо 9%.
🔸Затем считаем налог с прибыли, который мы должны платить, чтобы спать спокойно - 13%.
Если вы скрываетесь и не платите, то зависите от нанимателя и лояльности банка.
🔸Далее, учитываем АМОРТИЗАЦИЮ жилья.
Ухоженная квартира обычно обновляется косметическим ремонтом, мебелью и техникой 1 раз в 7-10 лет.
Есть те, кто не обновляет, у таких квартиры неликвидны, они простаивают годами, амортизируя при этом.
В среднем дома рассчитаны на 120 лет. Амортизация через 100 лет в среднем составляет 50%.
🔸Первичный РЕМОНТ и покупку мебели и техники. Это большая стая расходов, у всех она разная. Возьмём 20% от стоимости квартиры.
🔸Добавляем обязательные ВЫПЛАТЫ за владение и обслуживание квартиры/дома.
🔸Дополнительно, считаем ЗАТРАТЫ (денежные, временные, моральные) на коммуникацию с нанимателем и риэлторами (разные люди и ситуации), плюс ваша от них зависимость.
🔸Учитываем риски на СНИЖЕНИЕ стоимости жилья из-за строительства дорог и построек по соседству или обесценивание района, города или целого региона.
К примеру, пандемия дала возможность работать удаленно и центры крупных городов опустели.
🔸Невозможно быстро и просто ПРОДАТЬ недвижимость, также присутствует документальная волокита.
🔸РЫНОК не всегда позитивен, иногда он идёт на спад и впадает в рецессию, снижая спрос.
Вы зависите от рынка, поскольку вложились всеми деньгами и иногда платите ипотеку.
🔸 ИПОТЕКА.
(Продолжение следует)
