Всем привет! На связи Малиновский и сегодня, как и обещал, мы поговорим о ситуации на рынке новостроек.
А точнее, что за дичь сейчас происходит на рынке недвижимости и как в такой ситуации выявить привлекательный для инвестиций объект?
Для начала хочу сделать небольшую ремарку:
Так как в разных регионах нашей необъятной ситуация разная, то масштаб цифр, соответственно, тоже отличается. Я живу и работаю в Санкт-Петербурге и описываю ситуацию, которая происходит у нас и в Москве.
Потому буду рад если после прочтения вы поделитесь в комментариях происходящим у вас в городе.
Кто уже читал мою крайнюю статью, то наверное озадачились вопросом, как минимум, сохранения денег от предстоящих скачков цен на рынке.
Как это было раньше
И если раньше, чтобы определить перспективный объект, мы с коллегами анализировали районы плотной застройки с большим количеством проектов от разных застройщиков чтобы на основе конкурентного анализа преимуществ таких проектов проследить различия в ценах и динамику их изменения из-за спроса.
Как происходит сейчас
То сейчас же на рынке происходят на первый взгляд необъяснимые вещи. Покупают то, что раньше не покупалось и как следствие даже на такие объекты цены растут.
А все почему? А потому, что, как я и говорил в своей статье, люди уже на панике сейчас начали скупать все что не прикручено к полу лишь бы спасти свои деньги от инфляции и возможной деноминации, инвестируя в недвижимость, которая является для них самым понятным инструментом.
А скупают при это то, что годами до этого застройщики не могли продать так как это мало кому было интересно.
ЧЕМ ГРОЗИТ ТАКОЙ ПОДХОД
Как я уже и говорил такая бездумная скупка всего подряд до хорошего не доведет тех, кто пытается на этом заработать.
А все потому, что волнения пройдут, экономика стабилизируются и люди будут покупать и арендовать жилье исходя из соображений:
«Хочу ли я жить в этом месте?»
а значит продать или сдать по хорошей цене можно будет только то, где спрос на
«Хочу жить именно тут»
будет превышать предложение, что вполне очевидно.
А тут уже можно сделать отсылку к моему посту в instagram где я описывал типы и виды недвижимости, которые, по моему мнению, будут наиболее востребованы после изоляции населения:
ЧТО ОЖИДАТЬ ОТ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ?
Будут падать или будут расти?
Тут мнения делятся на два лагеря:
Кто-то говорит – что будут расти. А кто-то – что упадут или останутся на текущем уровне.
Я больше отношусь к первому лагерю так как пока не услышал более веских аргументов чем те, которые есть у меня.
О чем речь:
Все мы знаем уже о новых правилах продажи новостроек через эскроу счета и проектное финансирование (далее по тексту - "Эскроу"). Из-за них цены должны были взлететь до небес, но этого не произошло.
А все потому, что на рынке осталось еще много объектов, которые строятся по старым правилам так как успели разрешение на строительство получить до 1 июля 18 года или готовность дома у них, на момент вступления в силу закона, была более 30% (далее по тексту - "Остатки")
Цены не взлетели в один миг, так как:
Если сразу задрать цены на Остатки, а дома по Эскроу будут стоить столько же или дешевле/дороже (что не принципиально), то люди больше будут выбирать более безопасный вариант (Эскроу), а значит Остатки рискуют стать долгостроями.
Если же дома с Эскроу будут стоить значительно дороже Остатков, то в долгострой превратятся объекты с Эскроу, так как застройщики рискуют обанкротиться из-за того что у них не будет продаж и банке откажутся кредитовать их стройку.
Поэтому цены и не взлетели сразу, а растут постепенно.
Мое мнение, что они вероятно остановятся расти когда закончатся дома без эскроу.
Что произошло после эскроу далее
- Пандемия COVID-19
- Ипотека с гос. поддержкой (5,9-6,5%)
- Падение ставки ЦБ
- Налоги на доход с депозитов
- Повышение НДФЛ для богатых
и ждем еще продолжение банкета в виде каких-нибудь новых субсидий и отрицательных ставок по депозитам.
И все это называется не иначе как: Меры оздоровления экономики, за счет жесткой стимуляции потребительской активности.
А что дальше?
Вот кончатся объекты без Эскроу счетов, рынок перенасытится дешевыми кредитами с гос поддержкой, люди будут сидеть по-уши в ипотеках и в, не всегда ликвидной, недвижимости.
Стройки останавливать нельзя, иначе грянет кризис катастрофических масштабов. Соответственно надо будет чем-то стимулировать дальше развитие рынка.
Тут на помощь придет опять снижение ставки, какие-нибудь новые субсидии для народа, еще более дешевые кредиты и так далее.
Т.е. надо будет опять как-то влить денежную массу в рынок, чтобы снова стимулировать потребительскую активность.
Немножко соли на еще не заросшую рану:
Именно поэтому, новой конституцией и закрепили возможность для государства ограничить право владения счетом за рубежом любому гражданину. (статья 71, п. Т)
Чтобы такие люди не выводили свои деньги за границу, спасая их от возможной отрицательной ставки по депозитам или иных жестких мер оздоровления экономики.
Что мы получим по итогу:
Говорить о том, что цены к моменту введения всех возможных мер поддержки взлетят в космос – я не решаюсь.
Но картина того, что они останутся на том уровне, на котором они будут когда закончатся объекты без Эскроу счетов – более реальна.
Еще большее падение ставки Центрального Банка и отрицательные ставки по депозитам я считаю вполне реалистичной перспективной потому, что Эскроу счета создали условия, при которых если сохранять все на текущем уровне – то потребители и застройщики в один прекрасный момент могут пойти с вилами и топорами на банкиров.
Потому что общая картина стала схожа на анекдот про еврея, заемщика и один рубль:
Заемщик приходит к еврею и говорит: «Займи рубль»
Еврей говорит: «Ок, но через год вернешь 2 рубля»
Заемщик говорит: «Хорошо, договорились!»
Только стоило заемщику подойти к порогу, как еврей говорит:
«Слушай, у меня есть сомнения что ты сможешь все 2 рубля отдать мне через год, поэтому давай один рубль мне ты отдашь сейчас, а второй через год»
Заемщик не думая говорит: «Да, давай»
Вернул рубль еврею, а сам идет и думает:
«Так, все правильно же сделал? Рубль отдал, рубль остался должен. Да, все правильно...»
Также и тут, только тут мнением строителей и потребителей особо не спрашивали. Поэтому банки оказались в очень выгодном положении (денег никому не дают, почти, а все вокруг им должны) и если государство не будет снижать ставки, создавать доп. меры субсидирования ипотек и т.д., то высока вероятность того что либо рынок встанет, либо у людей кончится терпение(но скорее первый вариант, чем второй).
Для государства это будет выгодно, потому как из-за Эскроу рынок строительства стал более прозрачным для налоговой, а значит у налоговой и силовых структур меньше издержек уходит контроль этого рынка, а налоговых поступлений при этом становится больше.
Вот вроде и разобрались
А что делать с неликвидом?
Тут остается либо ждать десятилетия когда развитие дойдет и до района этого неликвида чтобы выгодно продать. Либо же постараться выйти хотя бы в ноль после того, как экономика стабилизируется.
Рынок новостроек всегда будет пользоваться спросом
А все потому, что не всем хочется жить в старом панельном хруще с непонятными соседями, а из развлечений иметь детскую площадку непонятного качества.
Именно поэтому востребованы будут те комплексы, где больше всего плюшек для жителей. У себя в instagram блоге я уже описывал некоторые такие жемчужины.
А чтобы их найти – вы можете конечно самостоятельно зайти на городские информационные порталы новостроек (типа СПБ ГУРУ) и все изучить сами, а можете поступить разумнее и сэкономить кучу времени, обратившись ко мне. Под ваш запрос я сформирую вам бесплатную подборку таких объектов и объективно расскажу о всех плюсах и минусах каждого.
На этом у меня все. Спасибо за внимание!
Подписывайтесь, делитесь вашим мнением - будем друг другу полезны😉
С заботой и уважением, ваш Малиновский 🤗
