После кризиса 2014 года в России начали появляться загородные апарт-комплексы, призванные составить конкуренцию европейским курортам, например финским курортным городкам. Последние были очень популярны у жителей Петербурга, которые посещали Суоми во времена дорогой нефти и доллара «по 36». За прошедшие 6 лет рубль обесценился на 60%, а спрос на загородные дома резко вырос. Smart Apart попытался разобраться, станет ли новый кризис причиной расцвета нового формата рекреационных апартаментов в стране.
Спрос на загородную недвижимость с начала 2020-го бьет все рекорды. Жители столиц активно арендуют и покупают дачи, коттеджи, таунхаусы и просто дома, которые расположены за пределами мегаполисов. Основные причины тренда – закрытие границ, введение режима самоизоляции, а также рост курса валют. И если еще месяц назад эта «новая мода» казалась краткосрочной, то сейчас, с очередным продлением режима самоизоляции и с переносом даты окончания пандемии, шансы на долгую популярность данного тренда значительно возрастают.
Апарт-комплексы вне мегаполисов
Профессионалы делят рынок апарт-комплексов на четыре формата: апарт-отели, сервисные, несервисные (псевдожильё) и рекреационные апартаменты. Последние – молодое и пока слабо развитое направление. Так, в Петербурге всего четыре таких проекта, где еще возможно приобрести юниты. Все они находятся в Курортном районе. В Москве таких проектов еще меньше, точнее – только два. По своей сути рекреационные объекты являются альтернативой дач.
Минимальная цена на подобные «многоквартирные дачи» начинается от 5 млн рублей.
Также сейчас зарождается рынок загородных инвестиционных апарт-отелей. На 1 июня 2020 года запланировано открытие первого подобного объекта, который располагается под Петербургом, на 41-м километре Выборгского шоссе. На сайте проекта указано, что доходность за три года вырастет с 5 до 12% годовых. Всего в проекте экспонируется 54 коттеджа.
Старт рынка
По словам заместителя генерального директора ООО «Пулково Скай» Владимира Федорова, до кризиса 2014 года и даже отчасти до кризиса 2008 года загородные апарт-проекты развивались в формате рекреационной жилой недвижимости премиум-позиционирования. После 2014 года произошел естественный пересмотр качества и количества апарт-проектов, выводимых рынок в загородном сегменте.
– Апартаментам не удалось найти или/и занять свое место под солнцем за городской чертой. Традиционно на рынке загородная недвижимость представлена в большей степени индивидуальными домами, а также их более бюджетными производными, например таунхаусами и квадриксами, со своим миниатюрным кусочком земли. И основная модель потребления загородной недвижимости связана с двумя основными сценариями: либо «свое с землей», либо «чужое в аренду», – отметил эксперт.
По данным компании «Пулково Скай», потенциальный потребитель апартаментов отдал свое предпочтение аренде на различный срок номеров в гостиничных комплексах разного уровня.
Состоявшимся, заметным явлением удалось стать лишь немногим, включая:
— Апарт-комплекс «Первая Линия. Life Energy Resort»
— Эксклюзивные апартаменты «CRYSTAL»
— Апартаменты у залива «REPINO. CLUB»
Эксперты отмечают, что в результате в настоящий момент в Курортном районе Петербурга, который в основном и отвечает за загородный сегмент, насчитывается 7 проектов, включая один «тысячник», с объемом предложения 2 682 апартамента.
Представленное курортное предложение разнообразит апарт-проект «ОБРАЗ ЖИЗНИ. Спортивная деревня» – новый, уникальный по своему формату комплекс, расположенный на территории «Охта Парка» во Всеволожском районе Ленинградская области.
Выделить в представленных апарт-проектах превалирующую инвестиционную составляющую не очень просто. Достаточно показателен в этой связи пример интересного проекта комплекса апартаментов X-HOME в Репино, развивающего оздоровительную функцию в санаторно-курортном формате.
В Москве рынок рекреационных апартаментов на данный момент представлен всего двумя объектами с туманными перспективами. Так, ввод «RED 19» запланирован на первую половину 2022 года, и говорить о каких бы то ни было перспективах сейчас преждевременно.
Второй столичный проект, который формально подходит под признаки рекреационного, и вовсе заморожен. Жители Расторгуево – именно там «возводится» данный проект – говорят, что стройка стоит уже несколько лет, а жертвами стали вековые сосны, которые застройщик срубил, готовя площадку.
Инвестиционная составляющая для любого объекта недвижимости определяется существующим спросом на аренду и/или возможность последующей перепродажи. Для загородных апарт-проектов пока доходность ни от аренды, ни от перепродажи не является очевидной.
Перспективы загородных апартаментов их сезонность прокомментируют эксперты рынка в подробном материале "Побег из столиц. Загородные апартаменты: старт и перспективы после весны 2020".
