Считается, что квартиры в новостройках со временем вырастают в цене. Есть причины считать, сто это утверждение теперь будет верным только отчасти.
От какой части?
Жизнь новостройки можно разделить на два этапа. Первый – с момента появления котлована и заливки основ фундамента, до акта приема дома госкомиссией, второй это – жизнь дома после госкомиссии. Так вот, с точки зрения инвестиций, тут намечаются интересные явления.
Сначала, о том, что изменится мало.
Да, с момента котлована и до акта приема госкомиссии цена квартир в строящихся домах растет, как и раньше. Изменения касаются только начальной цены. Если вы заметили начальные цены во многих местах стали немного больше. Ниже мы разберем, почему. Почем больше, и почему только немного.
И, да, есть безусловно, есть риск, что дом не достроят, и ваши деньги так и пролежат на эскроу счетах. Но, намного более интересные (для ваших инвестиций) вещи будут происходить уже после того, как дом достроят. Для тех, кто инвестирует сегодня, они могут стать сюрпризом.
Как мы знаем, большая часть квартир уже давно покупается с использованием ипотечных средств. В начале большой разницы между процентной ставкой по кредиту на новостройку и кредиту на вторичку не было. Разница заключалась в том, что новостройки кредитовали менее охотно из-за рисков, что объекта залога по существу еще нет, и процент на такие объекты зачастую был выше.
Сейчас все наоборот. Если вы собрались купить квартиру по ипотеке, кредит для покупки новостройки вам предложат по ставке, которая может оказаться существенно ниже, чем на аналогичную квартиру на вторичном рынке. Причина – строительная отрасль работает, дома строятся все больше и все гуще, и квартиры в них нужно продавать. Застройщики и финансовые группы, в которые они входят, хотят прибыли. А получить их без поддержки госпрограмм стало невозможно.
К чему это ведет? К тому, что значительная часть спроса переключается на новостройки.
Риэлторы помнят, сколько стоили квартиры до появления ипотеки, и сколько стали стоить после. Цена метра выросла примерно вдвое. Ипотека увеличивает спрос за счет тех покупателей, у которых нет средств на покупку квартиры. И увеличивает существенно. Думаю – это, конечно, моя личная оценка – при полной отмене ипотеки цены не недвижимость, особенно на квартиры, упала бы примерно втрое.
В последние годы рынок недвижимости держался в основном на том, что процентные ставки по кредитам уменьшались. Людей, способных потянуть ипотеку, становилось больше, когда ипотека доступнее. Вот только раньше, увеличение доступности ипотеки поддерживали как рынок в целом, и вторичный и первичный.
Что мы видим сегодня? Доступность кредитов по новостройкам растет быстрее, чем доступность кредитов на вторичку. Это ведет к тому, что новостройки в целом становятся дороже. Строителям легче, но вот покупатель остается с квартирой, которая после оформления его права собственности становится вторичкой. А кредиты на вторичку – уже под другие проценты.
Думаю, логика процесса вам уже понятна. Что было раньше? Оформление права собственности на квартиру в новостройке означало повышение ее цены. На это были объективные причины. В квартиру можно было прописаться, можно было сразу начинать ремонт. Сейчас эти факторы буду нивелироваться тем, что с момента, когда квартира становится собственностью, кредит на нее вы получите уже под другие проценты.
Да, квартиры, на которые оформлены права собственности, так сказать, в абсолютном понимании, имеют большую ценность для покупателя. Но разница в кредитной политике ведет к тому, что разрыв в ценах исчезает и может стать обратным. Квартира в готовом доме, который еще не сдан госкомиссии, будет стоить дороже, чем квартира в соседнем доме, где на квартиры уже оформлены права собственности.
Сейчас это еще не так заметно. Разрыв процентных ставок появился не так давно, кроме того по мере того, как дома обживаются, завершаются ремонтные работы, открываются детские сады, появляются магазины и пункты выдачи товаров, привлекательность квартиры растет еще больше. Но, если вы сегодня покупаете квартиру без привлечения ипотечных средств, у вас появляется больше причин присмотреться к квартирам на вторичном рынке.
Разумеется, это причины в основном, так сказать, инвестиционные. Но эту особенность ситуации нужно понимать.
И понимать, куда она будет двигаться дальше.
Государство – не только наше – обычно склонно поддерживать крупных производителей и серьезные финансовые группы. Сейчас, когда сокращается прибыль от продажи нефти, имеет смысл ожидать, что эта склонность будет расти. Будут расти, в том числе, и поддержка строительной отрасти. Соответственно, тенденция стимулирования рынка новостроек будет усиливаться. И, пока это поняли еще не все, нужно делать выводы, соответствующие ситуации.
Какие это выводы?
1. Цены на новостройки будут расти быстрее, а падать медленнее, чем цены на вторичку.
2. С инвестиционной точки зрения, может оказаться выгодным вложения в будущую квартиру на стадии котлована и продажа на той стадии, когда в построенном доме уже начнет работать госкомиссия.
3. Если вы располагаете полной суммой на покупку квартиры, возникает больше причин присмотреться к рынку вторичного жилья.
Но это – об инвестициях, и их, так сказать, краткосрочной и среднесрочной перспективе.
Есть еще и перспективы более длинные, и они, часто, не менее важные. Во всяком случае, когда недвижимость покупается для себя и на много лет вперед.
Что будет через много лет, никто не знает, но некоторые экономические аспекты наших приобретений можно предсказать достаточно точно.
Чем стали отличаться большие многоквартирные комплексы, которые строят в последние годы, например, в Москве, от того, что строили 10 – 20 лет раньше? Большей урбанизированностью таких новых кварталов и жилых комплексов, в том числе увеличенной этажностью и плотностью застройки.
К чему это ведет?
Тут довольно точный ответ дают города Юго-восточной Азии. Ну, и не только они.
В общем, это ведет к удорожанию владением квадратным метром.
Здесь уместно вернуться к аналогиям между новым автомобилем и автомобилем, бывшей в употреблении.
Новый автомобиль более технологичен, для его обслуживания нужна специальная техника, в нем больше электроники и в своем гараже, или даже в гараже дяди Васи, вы его уже обслуживать не можете. Во всяком случае, обслуживать полноценно.
Это не так важно, пока он новый. Но, когда он становится автомобилем с пробегом, когда начинает сыпаться, более технологичный автомобиль потребует больших затрат на ремонт и обслуживание.
С жилыми комплексами тоже самое. Заменить коммуникации в старой кирпичной пятиэтажке и в тридцати двух этажном жилом комплексе – это очень разные по сложности работы. И разные затраты.
Сегодня имеет смысл учитывать, что, несмотря на рост наших с вами платежей по ЖКХ, многое в городах еще дотируется из бюджета этих городов. А бюджет расти не будет.
Кстати, в этом смысле, чем больше денег «осваивается» сейчас, например, в Москве, тем лучше для Москвы. Урезание бюджета это всегда борьба, и лучше вести борьбу с более высокой отметки. Поэтому, если кому-то в будущем удастся ограничить, скажем мягко, нецелевое использование средств, шансов продержаться у Москвы будет больше.
Есть еще одна сторона аналогии квартиры и автомобиля. Старые автомобили могут служить достаточно долго. Особенно, если это машины не массового спроса. Например, в Швеции 70% автомобилей заводов вольво, которые формально выпускаются с 1927 года, находятся в эксплуатации. Да, многие узлы таких авто менее долговечны, но основа достаточно крепкая. Узлы новых авто более просчитаны. У них часто больший срок службы, но «сыпаться» в таком авто все начинает одновременно.
С домами тоже самое. До середины двадцатого века многоквартирные дома строились без четкого определения срока службы. Начиная с возникновения блочных и панельных технологий, такие сроки стали закладываться конструктивно. Например, срок службы так называемых хрущевок - 38 лет. И сейчас практически все неэксклюзивные технологичные дома имеют свой срок эксплуатации, после которого жить в таких домах уже опасно. Владельцы окажутся перед выбором, или сносить эти дома, или тратить очень большие деньги на их реновацию.
В некоторых местах реновация будет эффективна, в некоторые будет проще и дешевле построенное взорвать. Именно поэтому, например, в Европе, где система планирования застройки сегодня жестче, строят малоэтажные дома.
Конечно, между недвижимостью и автомобилями есть разница. Траты на покупку типового массового автомобиля можно отнести к накладным расходам, расходам на транспорт. Недвижимость тоже можно отнести к расходам на жилье, у недвижимости есть такая вещь как вещь как локация. Стоимость локации, разумеется, тоже величина не постоянная, но она часто имеет свойство расти, и об этом следует помнить.
С этой точки зрения, одной из серьезных ошибок современной застройки в том, что очень часто строят то, что, по мнению застройщика, имеет спрос, но строят там, где построенное оказывается несоответствующим локации. Определить соответствие локации и построенного в этой месте, не всегда просто.
Сейчас локация часто не соответствует типу того, что строится в том или ином месте. Но можно проконсультироваться у людей, которые в этом понимают. Или прочитать, что я об этом писал. Наша задача, как задача потребителей этой самой недвижимости, которые берут ее не в аренду, а покупают в собственность, купить то, что будет иметь стоимость и через 10 лет и через 38.
Во всяком случае, с точки зрения инвестора, к этому надо стремиться. Ну, и не забывать, что выгодность инвестиций – не единственный и, думаю, не самый главный критерий выбора недвижимости. Потому что качество жизни все-таки главнее.
