Специалисты рынка недвижимости считают, что сейчас сложились уникальные условия для приобретения жилья в новостройках, сообщает Интернет-газета «Карповка».
Кризисные явления, обрушившиеся на российскую (и не только) экономику вследствие распространения коронавируса и принятия мер, направленных на борьбу с ним, общеизвестны. Тем не менее, по оценке экспертов, текущая ситуация создала привлекательные условия для решения квартирного вопроса.
Прогнозы и реалии
Как всегда, с приходом кризиса раздались алармические прогнозы о грядущих проблемах рынка, падении цен на жилье, появлении новых банкротов и долгостроев. В значительной степени эти печальные пророчества опирались на опыт прошлых кризисов.
Но на сей раз в Северной столице ситуация развивалась по иному сценарию. Главное отличие состоит в том, что в предыдущие кризисы строительная отрасль входила в состояние активного роста объемов предложения. После падения спроса происходило затоваривание рынка, снижение цен. Проекты со слабой маржинальностью, не имевшие экономического «запаса прочности», останавливались, застройщики попадали под угрозу банкротства. Но в этот раз отрасль находилась в стадии спада объема предложения, вызванного переходом на новую систему финансирования жилищного строительства путем проектного кредитования с использованием эскроу-счетов.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на рынке Петербурга наблюдается существенное снижение объема предложения.
«За январь-май в продажу поступило всего около 800 тыс. кв. метров жилья — лишь 40–50% от стандартных объемов вывода за этот период в последние годы и на 30–40% меньше, чем будет реализовано по итогам полугодия», — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Недостаток предложения на рынке серьезно нивелировал возможность заметного падения цен, которое было характерно для предыдущих кризисов. Определенную роль в поддержании спроса, по мнению специалистов, сыграла и уже сформировавшаяся у граждан «привычка» при падении курса национальной валюты, чтобы сохранить накопления, быстро «выходить из кэша», вкладывая деньги в ресурсы, которые на среднесрочном шаге точно не подешевеют, прежде всего — в жилье.
Опора для спроса
Разумеется, само по себе уменьшение объема предложения не могло удержать рынок в равновесии. «Самым слабым звеном» в периоды кризиса всегда становилось существенное снижение спроса, вызванное падением доходов граждан. Особенно актуально эта проблема прозвучала сейчас. Во-первых, потому, что на протяжении ряда последних лет реальные доходы населения не росли. А во-вторых, из-за того, что пандемия фактически «выключила» целые отрасли экономики, и доходы граждан рухнули, несмотря на то, что компании формально обязали платить зарплату в течение «выходного месяца».
В начале апреля спрос начал схлопываться. Но в целях поддержания строительной отрасли государством были введены беспрецедентные меры поддержки ипотечного кредитования. В соответствии с запущенной федеральными властями программой до 1 ноября 2020 года можно оформить кредит на жилье в новостройках по ставке всего 6,5% годовых (причем некоторые банки предлагают и меньший процент). Максимальная сумма для Петербурга составляет 8 млн рублей, срок ипотеки — до 20 лет. И самое важное в этой мере то, что субсидирование процентной ставки до уровня 6,5% годовых осуществляется государством не временно, на период кризиса, а на весь срок кредитования.
Таких комфортных условий по ипотеке в новой истории России не было еще никогда. Именно она, по словам генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелики Альшаевой, стала ведущим инструментом для покупки жилья.
«По итогам мая доля таких сделок у нас превысила 80% от общего числа продаж. Безусловно, это сейчас основной драйвер развития рынка. Сниженная ставка дает возможность приобрести квартиру тем, кто раньше откладывал покупку, потому что ежемесячные платежи были тяжелы для бюджета. Учитывая, что период действия льготных ставок ограничен — до 1 ноября 2020 года — покупатели стараются быстрее принять решение о сделке», — говорит она.
Беспрецедентные меры поддержки серьезно стимулировали спрос. И наметившийся было в начале апреля спад продаж был быстро преодолен.
«Сейчас рынок восстанавливается после спада в апреле. В настоящее время покупка квартиры действительно выгодна, так как на рынке действуют государственные меры поддержки спроса», — отмечает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Как утверждает Анжелика Альшаева, рынок недвижимости сейчас чувствует себя стабильно.
«Основное падение спроса пришлось на первые недели апреля, но уже в середине месяца количество обращений начало расти. По итогу апреля план продаж нам удалось выполнить на 86%. Май показал себя еще активнее, спрос вышел на докризисные показатели, а план по продажам мы даже перевыполнили», — констатирует она.
А по словам руководителя пресс-службы СК «Дальпитерстрой» Анны Боченковой, в компании вообще не было падения продаж за все время с начала кризиса.
«По итогам апреля продажи даже показали незначительный прирост. Очевидно, это связано с тем, что наш основной продукт — жилье эконом-класса — один из самых востребованных на рынке. А во время кризиса люди всегда стремятся максимально обезопасить свои сбережения, и покупка недвижимости является одним из лучших способов для этого», — говорит она.
Прирастающий ценник
Сочетание сужающегося предложения и стабильного спроса дало характерный для рынка результат: цены на жилье в новостройках идут вверх.
«По итогам первого квартала средние цены подросли примерно на 3,5%, и, что особенно важно, рост продолжился в апреле и мае. В итоге, к 1 июня жилье в новостройках (не считая элитный сегмент, живущий по своим правилам) подорожало в среднем на 6,2% по отношению к началу года», — говорит Ольга Трошева.
Этот тренд к увеличению средней цены, который сформировался примерно два года назад, продолжает развитие, несмотря на кризис. В 2018 году рост стоимости жилья в новостройках Петербурга составил 8%, а в 2019-м — приблизился к 10%.
При этом, по мнению эксперта, тренд получит дальнейшее развитие. Это обусловлено целым рядом факторов. В их числе уже упоминавшееся снижение объемов, рост строительной готовности объектов, повышение себестоимости строительства, а также то, что запуск новых проектов осуществляется за счет банковского кредитования, которое удорожает процесс.
«По итогам года можно прогнозировать увеличение средней цены на уровне 10%, а возможно, и выше», — резюмирует Ольга Трошева.
Игроки рынка с ней согласны.
«Предпосылок для снижения цен на рынке нет — спрос уже выровнялся. Кроме того, себестоимость проектов растет под влиянием падения рубля и дополнительных мероприятий по организации работы стройплощадок в период пандемии. Рентабельность строительства не позволяет делать весомых скидок, а демпинг со стороны компаний скорее должен вызывать вопросы», — говорит Анжелика Альшаева.
Применительно к жилью эконом-класса дополнительную роль играют и другие факторы, считает Анна Боченкова.
«Идти на ценовые уступки сегодня мало кто может себе позволить. Даже наоборот: в связи со вступлением в силу новых стандартов Минстроя и ликвидации в связи с этим такого понятия, как «эконом-класс», цены на жилье нового класса «стандарт» могут вырасти практически на треть. Застройщикам придется изыскивать дополнительные средства на отделку, и эти затраты будут включаться в цену „квадрата“», — отмечает она.
Все идет по плану
Таким образом, петербургские застройщики отмечают стабильное положение на рынке, не ждут глобальных потрясений и банкротства и продолжают реализацию намеченных планов.
«Работа на строительных площадках в Петербурге и Ленобласти не останавливалась — как и раньше, у нас процесс идет непрерывно. Для переноса ввода объектов причин мы не видим. В ближайшее время мы введем в эксплуатацию дома второго этапа второй очереди ЖК „Ясно.Янино“», — говорит Анжелика Альшаева.
По ее словам, в рамках графика идут работы и по строительству инфраструктурных объектов. В апреле началось возведение школы в микрорайоне «Новое Сертолово», в мае — строительство участка Заречной улицы на Парнасе, в «Ясно.Янино» продолжаются работы по детскому саду, который планируется сдать к концу года.
СК «Дальпитерстрой» также ведет строительство соцобъектов. По словам Анны Боченковой, в ближайшие три года будут сданы детсад на 320 мест, школа на 1650 мест и поликлиники на 650 посещений в смену в Шушарах; школа на 1125 мест в Ленсоветовском и школы на 1650 мест в Парголово.
«На сегодняшний день в стадии строительства находятся также пять жилых корпусов в разной стадии готовности (сроки сдачи — 2020–2022 годы). В 2019 году компания приступила к возведению ЖК из 8 домов „Алексеевский квартал“», — рассказала она.
И хотя явных угроз на рынке не видно, эксперты рекомендуют при выборе квартиры придерживаться консервативной стратегии.
«Вне зависимости от того, насколько выгодный период для покупки жилья, важно грамотно подходить к выбору объекта и застройщика, смотреть на надежность компании и наличие разрешительной документации. Если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотечного кредита, нужно здраво оценивать свои возможности — это позволит минимизировать риски», — подчеркивает Ольга Ульянова.
В это время в Москве
Интересно, что ситуация в столице несколько отличается от петербургской. Это связано как с тем, что в Москве на месяц были остановлены почти все строительные работы, так и с серьезным падением спроса.
«Продажи сократились. В Москве в апреле-мае число зарегистрированных договоров долевого участия уменьшилось на 60–70% относительно аналогичного периода 2019 года. В отдельных проектах новостроек количество сделок снизилось до 70%», — рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».
Схожие цифры называет и коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева.
«В апреле было заключено на 44% меньше сделок, в мае — на 45% по сравнению с теми же месяцами 2019 года. В зависимости от проекта продажи снизились на 30–70%», — говорит она.
Интересно при этом, что традиционного в таких случаях падения цен пока не происходит. По словам специалистов, цены в основном заморожены либо продолжают медленно расти по мере роста строительной готовности новостроек.
«В среднем с начала года квадратный метр на рынке Москвы вырос на 7,4% до 188 тыс. рублей. Средний размер дисконта также повысился (с 3–4% до 4–5%), но нельзя сказать, что уступки стали повальным явлением для рынка», — отмечает Надежда Коркка.
Ксения Юрьева говорит, что сегодня на рынке действуют разнонаправленные тенденции и однозначно судить о повышении или снижении цен не представляется возможным.
«С одной стороны, мы видим серьезное падение спроса в целом по рынку. С другой стороны, многие застройщики „ушли в минус“: за два месяца самоизоляции они недополучили огромную долю прибыли, но исправно платили налоги, проценты по кредитам, содержали активы. Есть и другие факторы против падения цен, такие как продолжающаяся монополизация рынка и сокращение предложения. На мой взгляд, в перспективе демпинговать могут „аутсайдеры“, но ликвидные проекты продолжат дорожать», — считает она.
«Тревожные звоночки» на рынке столицы уже звучат. По данным компании «Метриум», сейчас средний перенос сроков сдачи жилого объекта в Москве составляет порядка 5 месяцев.
«Однако подчеркну, что речь идет о среднем значении. Если мы посмотрим на топ-20 застройщиков по объему строительства в Москве, то подавляющее большинство из них сдает дома вовремя либо допускает перенос не более чем на 1–2 месяца», — добавляет Надежда Коркка.
При этом, по мнению экспертов, в целом сейчас риски вложения средств в долевое строительство минимальны, особенно если говорить о проектах, строящихся с привлечением банковского финансирования и использованием эскроу-счетов.
