В прошлом году на торгах я купила квартиру в новострое за 7.4 млн рублей. Вот, что я узнала о работе государственных аукционов.
Нахожу аукцион
В 2016 году я переехала из Екатеринбурга в Москву. Квартиру снимала в Долгопрудном, а работать ездила в Москву. Через три года поняла, что на Урал не вернусь и решила обзавестись собственным жильем.
Мне нужно было жилье на территории Москвы, чтобы получить московскую прописку. Но я не хотела уезжать далеко от района, где снимала квартиру. До ближайшего метро 20 минут на электричке, рядом спортзал, стадион, куча продуктовых магазинов.
Еще я хотела трехкомнатную квартиру, а потратить могла не больше 10 млн рублей. В 2019 году за эту цену в Долгопрудном можно было купить вторичную трешку в относительно новом доме.
Трехкомнатные квартиры стоили от 7.4 млн рублей. В отделе продаж сказали, что купить их можно только через онлайн-аукцион.
Такие квартиры строит УГС: Управление гражданского строительства. Это городская организация, которая подчиняется Департаменту строительства столицы. По сути собственником этих квартир является Москва.
Нахожу квартиру
Перед подачей заявки на аукцион сначала нужно выбрать квартиру. Мой ЖК выставлял на продажу 4 дома. Дома выставляли не все сразу, а по очереди: между аукционами надо было ждать несколько месяцев.
Я не хотела затягивать с покупкой и решила искать квартиру в корпусе, который выставят первым.
Для участия в аукционе можно выбрать любое количество квартир. Я решила поставить на два лота — на случай, если не получится купить жилье с первого раза.
За день я осмотрела шесть квартир с разными планировками и на разных этажах. Все они были примерно в одинаковом состоянии. ЖК продавал жилье с отделкой комфорт-класса: обои под покраску, ламинат на полу, напольная плитка в кухне, ванной и туалете, есть люстры и межкомнатные двери. В квартиру можно заезжать сразу, нужна только мебель.
Все плюсы и минусы я записывала в блокнот: после третьей квартиры уже не вспомнить, где я была и что видела. В одной квартире была плохо установлена входная дверь: тяжело открывалась и закрывалась, нижняя часть царапала пол в прихожей. В другой не закрывалась межкомнатная дверь.
Из шести квартир я выбрала две. Обе были трехкомнатными, с похожей планировкой. Первая была на четвертом этаже и стоила 7.43 млн рублей. Вторая — на двенадцатом этаже и стоила 7.67 млн. Это не окончательная стоимость, а первичная цена на торгах.
На сколько вырастет стоимость квартиры в конце аукциона — предугадать нельзя.
Готовлюсь к торгам
Когда квартиры выбраны, можно готовиться к торгам. Торги проводит Единая торговая площадка.
Готовлю электронную подпись
Для участия в торгах нужно оформить электронную подпись и зарегистрировать ее на площадке. Подпись можно заказать на торговой площадке или в любом аккредитованном Минкомсвязью центре.
Обычно подпись выдают через три дня на флешке. Мою выдали через неделю. На регистрацию уходит еще 5 дней.
Многие разбираются с процедурой торгов самостоятельно. Я впервые покупала квартиру через торги и ничего не знала об аукционах. Поэтому решила подстраховаться и обратилась к риелтору от застройщика. Риелтор заказал подпись и зарегистрировал ее на торговой площадке.
Подпись стоила 3 000 рублей, за услуги риелтора я заплатила еще 10 000 рублей.
Вношу обеспечительный платеж
После регистрации на торговой площадке у меня появился личный кабинет с лицевым счетом. На этот счет нужно перечислить аванс: обеспечительный платеж. По условиям торгов аванс составляет 2% от начальной стоимости квартиры.
Обеспечительный платеж не входит в стоимость лота, его возвращают участникам аукциона после торгов. Если участник выиграл, но потом отказался от квартиры, то аванс ему не возвращают.
Так как я хотела участвовать в двух аукционах, мне нужно было внести два обеспечительных платежа: 148 600 и 153 400 рублей.
Деньги я переводила через Сбербанк Онлайн. С меня сняли еще комиссию: по 500 рублей за каждый платеж. Площадка получает деньги не сразу. Мне пришлось ждать подтверждения два дня. После того, как сумма отобразилась в моем кабинете, можно было подавать заявки на квартиры.
Квартиры не появляются автоматически в личном кабинете. Их нужно найти на сайте торговой площадки. После подачи заявки лоты появляются в личном кабинете.
Мне не пришлось разбираться с площадкой. Вместо меня все сделал риелтор: подача заявки входила в его услуги.
Как проходили торги
За квартиры на аукционах борются люди, которые собираются там жить, и еще перекупщики. С перекупщиками торговаться сложно, они подают заявки на несколько квартир и ставят высокую цену за лот — это создает большую конкуренцию на аукционе. Обычный покупатель заинтересован в более низкой цене. Перекупщик закладывает переплату в цену, по которой будет продавать эту квартиру.
Участвовать в торгах можно из дома, но для этого нужно настроить компьютер для работы с электронной подписью.
По договору риелтор должен был подготовить мне место для торгов: стол и компьютер со всеми сертификатами. В день аукциона я просто приехала на специальную площадку.
Торговаться за свои квартиры мне пришлось два дня: первый аукцион прошел 3 декабря, второй — 5 декабря.
Площадка для торгов
Аукцион проводили в помещении торгового центра. Внутри рядами стояли столы с ноутбуками. Для торгов каждому заявителю выдают по ноутбуку, даже если он торгуется за несколько квартир.
В аукционе участвовали не менее 100 человек. Это были не все участники, кто-то торговался из дома.
Первый аукцион
Риелтор усадил меня за ноутбук и помог зайти на сайт торговой площадки с помощью электронной подписи. Риелтор в торгах не участвует, делать ставки на лот я должна была самостоятельно.
Торги стартовали, я сделала первую ставку, — и тут в помещении у половины участников пропал интернет. Я оказалась в числе тех, кому не повезло. Несколько раз я судорожно пыталась подключить Wi-Fi на ноутбуке: торги продолжались, мою квартиру мог выкупить другой участник. Другие люди тоже начали нервничать и просили остановить торги, дергали своих риелторов, пока организаторы пытались решить проблему.
Через полчаса связь починили, но я уже подключила ноутбук к интернету со своего телефона. Интернет не отключала до конца торгов, — если бы связь снова пропала, я продолжила бы торги.
Раньше на аукционе давали час, чтобы перебить ставку другого участника. В 2019 году время сократили до 10 минут. Это удобно: аукцион проходит быстрее. Рядом со мной на торгах сидела супружеская пара. Они рассказали, что несколько лет назад просидели на аукционе 36 часов. Им пришлось спать по очереди, чтобы вовремя делать ставки и не упустить свою квартиру.
Два с половиной часа я боролась за свой лот. Мне удалось сделать ставку, которую никто не перебил, — и меня признали победителем аукциона.
За время торгов цена квартиры выросла на 17%, она стала стоить почти 9 млн рублей вместо 7.67 начальных.
Это еще по-божески. Когда я уходила с аукциона, многие продолжали торговаться за другие квартиры. У женщины, которая сидела рядом со мной, однушка выросла на 36%.
С каждой ставкой цена квартиры повышается на 0,2% от начальной стоимости.
Второй аукцион
Поскольку квартиру я выиграла на первых торгах и ее стоимость меня устраивала, второй лот меня уже мало интересовал.
На всякий случай я следила за аукционом из дома: вдруг цена будет ниже моей выигранной квартиры. Если бы эта трешка после торгов стоила ниже 8.5 млн, я бы отказалась от первой квартиры. Мне бы не вернули обеспечительный платеж, но сделка все равно была бы выгодной.
Через два часа после старта аукциона я поняла, что не буду бороться за вторую квартиру. Ее цена превысила стоимость первой и продолжила расти. Чтобы меня не признали победителем, нужно было держаться ниже четвертого места.
Когда победитель аукциона отказывается выкупать квартиру, право на ее приобретение переходит участнику, который занял второе место, а затем — третье. Если третий победитель тоже отказывается, квартиру переносят на другой аукцион.
В итоге победитель аукциона должен был заплатить за квартиру 9.23 млн рублей, стоимость лота выросла на 24%.
Что я делала после аукциона
Выиграть аукцион — не означает купить квартиру или переехать в нее. Нужно еще завершить сделку.
Через два дня после победы на торгах застройщик прислал мне уведомление. В документе был точный адрес квартиры, ее стоимость и сроки подписания договора купли-продажи. Когда квартиру с торгов покупают в ипотеку, застройщик дает больше времени для подписания договора.
Если бы я покупала квартиру за свои деньги, мне нужно было бы подписать договор до 19 декабря. Но так как я собиралась брать ипотеку, для оформления всех бумаг мне продлили срок до 24 декабря.
Оформляю документы
С застройщиком нужно оформить договор купли-продажи. Еще пройти госрегистрацию в МФЦ:
- перехода права собственности
- права собственности
- ипотеки.
За госрегистрацию нужно оплатить пошлину: 2 000 рублей. Сопровождение сделки — 35 000 рублей.
Сэкономить эти 35 000 рублей не получилось, отказаться от сопровождения сделки и самостоятельно оформить госрегистрацию нельзя. Это правила застройщика, условия прописаны в договоре, их не меняют. По крайней мере, мне не пришлось ехать в МФЦ.
Для договора с застройщиком нужно предоставить:
- копию паспорта и СНИЛС
- подтверждение оплаты первоначального взноса по ипотеке
- нотариальную доверенность на регистраторов
- квитанцию об оплате пошлины за госрегистрацию
- подтверждение оплаты услуг по сопровождению сделки
Еще нужно заказать отчет об оценке квартиры, он стоил 5 000 рублей.
Всего на оформление документов я потратила 42 000 рублей.
Мы с застройщиком договорились подписать договор утром 16 декабря в офисе застройщика. После этого нужно было ехать в банк заключать ипотечный договор. Затем снова вернуться в офис застройщика и передать документы для госрегистрации. На эти разъезды и подписания я потратила весь день.
Регистрирую квартиру
Обычно госрегистрация занимает две недели. В моем случае все было сложнее: из-за Нового года ведомства уходили на каникулы, процедура могла затянуться до середины января. Меня предупредили, что ключи скорее всего выдадут после праздников.
Мне повезло, все сделали быстро: 30 декабря я ехала в офис застройщика забирать документы. В офисе мне дали зарегистрированный договор, выписку из ЕГРН и оригинал уведомления о победе в аукционе. В тот же день я подписала акт приема-передачи, а потом поехала забирать ключи от квартиры.
Что в итоге
Главное преимущество аукциона — крутая цена за квартиру. Правда, в конце торгов стоимость может вырасти на несколько миллионов рублей.
После победы на аукционе нужно оперативно оформить все документы. Поэтому когда планируют брать ипотеку, собирать бумаги для банка нужно еще до торгов.
Я считаю, что заключила удачную сделку. Найти подобную квартиру в новостройке в Москве за такие деньги достаточно сложно.
В свою квартиру я заехала в январе. Хорошо, что не стала ждать продажи других домов в ЖК: из-за пандемии торги перенесли на несколько месяцев.
