«Большое количество застройщиков сегодня, по нашим оценкам примерно 30—35%, просто не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям. Их, конечно, ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им не будут доверять».
Эта замечательная фраза была произнесена, не кем бы то ни было, а Германом Оскаровичем Грефом. Если вы забыли, то в прошлом министром экономического развития России, а ныне Председателем правления Сбербанка. «Сегодня», - это февраль 2019 года. Накануне введения новых норм проектного финансирования и эскроу-счетов.
Просто прекрасно! Сбербанк, зная ситуацию изнутри, оценивал более 30% рынка Застройщиков, девелоперов, как откровенно слабый, без достаточного собственного капитала и, отчасти, мошеннический. А что сейчас, в 2020 году, после полной, почти двух месячной остановки продаж в связи с самоизоляцией, все 50% застройщиков полетят к чертям?
Только что закончилась организованная «Ъ» онлайн конференция с удивительным названием: «Пути выхода из пандемии для девелоперов». На этот раз, Владимир Ситнов, старший вице-президент Сбербанка, заявляет, что по статистике самого Сбербанка, в первом квартале 2020 года большинство респондентов рассматривают для себя возможность приобретения недвижимости именно на вторичном рынке. То есть, несмотря на все старания Правительства РФ влить ликвидность в первичный рынок, покупатели усердно смотрят на вторичку.
Почему? Пугает котлован? А может быть строят чересчур много по инерции? Слабые компании полетели в пропасть, объявляя дефолты направо и налево? А может быть, на вторичном рынке уже можно договориться на дисконты в 20 и более процентов от заявленных цен?
Все вместе. В России привыкли выполнять планы, пятилетки, план по штрафам, задержаниям…. видимо, и по строительству. Нацпроект «Жилье и городская среда» прямо предписывает выйти на объемы в 120 млн кв.м. к концу 2024 года. Но нельзя большинство из установленных объемов буквально пихать в Москву, Питер и еще пару городов-миллионщиков. И без кризиса, пандемии и самоизоляции был явный перебор. Для рынка двух столиц плохо уже то, что здесь пытаются впихнуть новостройки на каждый освободившийся пятачок. Разумеется, что столь масштабное строительство в регионах наличия платежеспособного спроса этот спрос размывает к чертям.
Так формируются нераспроданные объемы жилищного строительства, которые накапливаются из года к году. Оценить статистически их довольно сложно, но не невозможно. Сложно, потому что недвижимость, как правило, не остается на балансе Застройщиков. Распространенный вариант «скинуть» недвижимость с баланса и использовать в качестве залоговой массы при кредитовании. Т.е. продать не смогли, заложили, причем по завышенной оценке. Так растет «забалансовая» долговая нагрузка Застройщиков/девелоперов.
Так что с нераспроданными объемами? Можно оценивать посегментно. В качестве примера, доля нераспроданного элитного жилья и жилья бизнес класса в Москве на второй квартал 2019 года, уже составляла 38%. Совсем не намного меньше цифры в массовом сегменте. Более 30% нераспроданных объемов! Черт, это было много уже тогда, в 2019 году, до кризиса.
Ну, а что с банкротством девелоперов/застройщиков? Вам станет страшно, но наблюдался двухкратный рост случаев банкротств в промежутке с 2018 по конец 2019 года. Конечно, можно говорить, что это ожидаемый Грефом итог перехода на экскроу-счета, но не только.
Вдумайтесь: двухкратный рост ДО самоизоляции! А что будет к концу 2020 года?
На конец 2019 года обанкротилось 508 компаний отрасли. В реестре проблемных объектов находилось порядка 17,4 млн кв.м. – списываем на эксроу-счета. Больше на них списывать нельзя, теперь на пандемию.
Парадокс заключается в том, что безумная кредитная нагрузка в совокупности с зависшими, нереализованными объемами, заставляет застройщиков всеми силами пытаться удерживать цены. Пока удерживать. И если продавцы на вторичном рынке уже давно идут на дисконты до 20% и более, то Застройщикам только предстоит жесткая посадка. Им отчаянно нужен финансовый поток, нужно продавать. Альтернатив нет: дикие дисконты или банкротство. А, возможно, и то и другое.
И все это сопровождается уходом с рынка недвижимости инвесторов. Первичный рынок жилой недвижимости им был неинтересен давно. Сейчас же их взоры и вовсе устремлены на дефолтные объемы. Причем, выбирая между дефолтной недвижимостью в РФ или в Европе, шанса, что выбор падет на отечественное – ни единого.
Европейские дистресс-активы (коммерчески привлекательные активы, собственники которой вынуждены продавать ее ниже рыночной стоимости) сейчас продаются со скидками до 40% от докризисных цен. Фиксируются дисконты по странам: Италия – до 40%, Кипр – до 25%, Франция, Испания и Греция – до 15% и т.д.
Подобные распродажи недвижимости нужно мониторить, в том числе, на аукционных онлайн площадках.
Сейчас очевидно одно – нас ждут дисконты на рынке недвижимости. Падение будет глубоким, а восстановление - затяжным. На этом фоне, мы абсолютно убеждены, что если кто-то захочет продавать или сдавать недвижимость по ценам, не взирая на рецессию, придется изощряться или пользоваться механизмами MyEasySell. Знакомьтесь с тем, как можно продавать или сдавать недвижимость через механизм конкурса или аренды с правом выкупа.
А если вас уже сейчас интересует покупка недвижимости как механизм инвестирования, просматривайте информацию с онлайн аукционов европейской недвижимости. На них все еще не распроданы объемы залоговой недвижимости после кризиса 2008-09 годов, а сейчас начинают выставлять объемы этого кризиса. Тем более, что мы сделали для вас площадку, где мониторить аукционную европейскую недвижимость очень удобно.
Подписывайтесь на наш Телеграм канал, здесь о недвижимости другими глазами @myeasysell.
