Целью этой статьи не является разъяснение того, когда нужно регистрировать ранее возникшее право собственности, а когда нет. Ждать не нужно, подготовьтесь и идите подавать документы на регистрацию. Просто представьте, что лучшей возможности вам больше не представится. Сейчас объясним почему.
Ранее возникшим правом собственности законом признается то право, которое возникло в установленном законом порядке до вступления в силу 122-ФЗ в 1998 году.
До 31.01.1998 права на недвижимое имущество регистрировали различные организации, такие как органы технической инвентаризации (БТИ), органы местного самоуправления: земельные комитеты, исполнительные комитеты районного, городского Совета народных депутатов и другие. Некоторые права на недвижимость требовали нотариального удостоверения.
В Москве регистрацию сделок с жилыми помещениями проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; регистрацию прав и сделок со зданиями, нежилыми помещениями - Москомимущество; регистрацию прав и сделок с земельными участками - Москомзем; регистрацию прав на гаражи - БТИ г. Москвы.
То есть для подтверждения прав собственности, возникших до 1998 года, у вас на руках должен быть документ, зарегистрированный в установленном на тот момент порядке: например, не просто договор купли-продажи, а договор, зарегистрированный Москомимуществом.
Если ваше право было зарегистрировано до того момента, когда начал действовать федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, то в записях единого государственного реестра прав отметки о его регистрации нет. Это значит, что при получении сведений о актуальных правах или обременениях на объект недвижимого имущества выдается выписка о том, что прав или ограничений не зарегистрировано. Это снижает качество и полноту выдаваемой информации и, вместе с тем, дает простор в совершении мошеннических действий в отношении объектов, права на которые не зарегистрированы в установленном законом порядке.
При этом ранее возникшие права считаются действующими. Для их регистрации в современном порядке нужно обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации ранее возникших прав, приложив к нему оригиналы правоустанавливающих документов. На словах это кажется очень простой задачей. Дальше объясним, почему на самом деле это не так просто.
С чего начать процедуру регистрации ранее возникшего права собственности?
Начинать нужно с объекта, право на которое вам нужно подтвердить в едином государственном реестре недвижимости. Если сведения об объекте были переданы из органов технического учета, то объект уже будет учтен в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), без зарегистрированных прав. Тогда вы сможете заказать выписку ЕГРН о нем. В выписке нужно проверить площадь и планировку объекта. Площадь должна совпадать с площадью объекта в правоустанавливающих документах, а планировка должна быть согласована, то есть на плане не должно быть “красных линий”, указывающих на то, что планировка не была согласована в установленном законом порядке.
Если площадь совпадает, и планировка согласована, то можно двигаться дальше и приступать к следующему этапу.
Если площадь, планировка, количество комнат или помещений изменились, значит вам придется заняться подготовкой еще одного документа - технического плана, в котором нужно отразить все произошедшие изменения, и документы, подтверждающие их согласование. Здесь вам понадобится опытный кадастровый инженер, который поможет разобраться и в подготовке технического плана, и с документами, которые подтверждают возникновение права.
Если сведения о вашем объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его нужно поставить как ранее учтенный объект недвижимости в соответствии со статьей 69 Федерального закона 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”:
- на основании документа, подтверждающего ранее осуществленный учет указанного объекта недвижимости - например, выписки из технического паспорта по форме 1а, выданной до 01.01.2013г. и заверенной органом, ранее осуществляющим технический учет;
- на основании правоустанавливающего документа (подлинника), подтверждающего регистрацию права собственности на объект недвижимости, выданный уполномоченным органом местного самоуправления или органом, осуществляющим государственную регистрацию права в тот момент времени. В этом случае вам нужно будет сразу подавать два заявления - о постановке на кадастровый учет ранее учтенного объекта, и о регистрации ранее возникших прав.
При этом документ, на основании которого заявитель просит осуществить кадастровый учет, должен содержать всю информацию, необходимую для внесения сведений об объекте в ЕГРН: как минимум вид объекта, его площадь, адрес.
Кроме того, Управление Росреестра по Москве будет направлять запросы в установленном законом порядке в органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы (организации) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации для подтверждения сведений об объекте.
Какие документы нужно подготовить для регистрации права?
Мы уже говорили о том, что в Москве регистрацию сделок с жилыми помещениями проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; регистрацию прав и сделок со зданиями, нежилыми помещениями - Москомимущество; регистрацию прав и сделок с земельными участками - Москомзем; регистрацию прав на гаражи - БТИ г. Москвы.
При регистрации ранее возникших прав Росреестр всегда направляет запросы в эти органы или их правоприемникам для подтверждения подлинности старых документов и подтверждения характеристик объектов. Не секрет, что Росреестр подозрительно относится к ранее возникшим правам, считая, что если за 22 года их не зарегистрировали в установленном действующем законом порядке, то это не просто так. Поэтому до подачи документов на регистрацию вам самим нужно убедиться, что в архивах смогут подтвердить их подлинность.
Для этого вам надо самостоятельно запросить в архивах наличие правоустанавливающих документов, чтобы спрогнозировать развитие событий в Росреестре и, при необходимости, подготовить почву для судебной защиты ваших интересов.
Обратите внимание, что многие из организаций, уполномоченных до 1998 года на регистрацию прав, реорганизованы. Сейчас архивную информацию и документацию можно получить в БТИ г. Москвы, ДГИ г.Москвы, АО “РЭМ”.
Несмотря на то, что в законе о регистрации есть понятие ранее возникшего права и оно признается без наличия записи о нем в ЕГРН, чем больше проходит времени, тем меньше доверия документам. В частности из-за того, что мошеннические схемы порой бывают очень изобретательны и искусны.
Не каждый регистратор возьмет на себя ответственность регистрации ранее возникшего права собственности особенно при наличии хоть малейших сомнений. Поэтому, откровенно говоря, с прошествием времени на практике все сложнее и сложнее регистрировать именно ранее возникшее право собственности.
Есть даже такое расхожее мнение, что все сведения о капитальных объектах недвижимости были переданы в ЕГРН. А те объекты, сведения о которых не попали в ЕГРН - некапитальные. Все ранее возникшие права собственности были зарегистрированы, а те права, которые до сих пор не зарегистрированы, либо не были зарегистрированы в надлежащем порядке до вступления в силу закона о регистрации, либо права на эти объекты пытаются зарегистрировать по подложным документам. Поэтому к таким заявлениям и документам особенно пристальное внимание.
В соответствии с текстом 122-ФЗ в первой редакции для регистрации ранее возникшего права собственности вам понадобится один подлинный экземпляр каждого из правоустанавливающих документов. Его вам отдадут на руки после проведения процедуры государственной регистрации. А в дело будет помещена копия каждого из правоустанавливающих документов.
Чтобы избежать трудностей, настоятельно рекомендуем проверить документы на ваше имущество до того, как возникнет вопрос о проведении какой либо сделки, чтобы потом не попасть в ситуацию, когда вместо ожидаемой регистрации вам придется получать судебные решения (как крайнюю меру).
И напоследок о пошлине, уплачиваемой за регистрацию ранее возникшего права. Размер ее регламентируется статьей 333.35 НК РФ. Если вы регистрируете только ранее возникшее право собственности, то нужно будет заплатить 22 000 рублей юридическому лицу, 2 000 рублей физическому лицу.
Если одновременно с регистрацией ранее возникшего права собственности вы регистрируете переход права собственности, то в этом случае от уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию права вы освобождаетесь, пошлину платит только покупатель за сделку купли-продажи.
Если ранее возникшее право вы регистрируете вместе с регистрацией обременения, то пошлина составит 11 000 рублей (юридическое лицо), 1 000 рублей (физическое лицо). Но не стоит ждать оказии и экономить на государственной пошлине.
Если вам нужна помощь в регистрации ранее возникших прав или кадастровом учете объектов, напишите нам на info@corconsult.ru
