Почему СМИ все время обещают падение стоимости квартир, а застройщики знай себе поднимают цены даже сейчас, во время кризиса? На это есть причины, о которых размышляет сегодня Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». Он решил развеять несколько мифов – все эти «шепоты и крики», которые наполняют информационное пространство. И рассказать, что на самом деле происходит у застройщиков и на рынке нового жилья.
Миф № 1. «На новостройки упал спрос»
Как показали данные Росреестра, количество покупок в московских новостройках сократилось в апреле на 45% по отношению к марту. И на столько же – к апрелю прошлого года. В итоге объем продаж получился такой же, как в 2017 году.
Но не надо забывать, в каких условиях работали девелоперы: покупатели на самоизоляции, офисы продаж закрыты, стройки приостановлены. Кроме того, статистика по сделкам во второй половине апреля нерепрезентативна, так как регистрация ДДУ происходит с задержкой на 2-3 недели, и многие договора просто не попали в апрельскую статистику.
После снятия ограничений у нас есть все основания ожидать реализации отложенного спроса.
Активизируются люди, давно планирующие покупку, ипотечные заемщики, желающие воспользоваться рекордно низкой льготной ипотекой под 6,5%. А также частные инвесторы, которые после введения налога на доход по депозитам захотят вывести средства из банков. На поддержку спроса сработают программы семейной ипотеки и материнского капитала.
Миф №2. «Россияне не хотят брать кредиты»
В апреле выдача ипотеки сократилась примерно на треть по сравнению с мартом. А по сравнению с 2019 годом, по данным «Дом.РФ», на 17% меньше в количественном выражении и на 13% — в денежном.
Но анонсирование льготной ипотеки сразу же привело к активизации клиентов.
За первый день работы по новой программе только один ВТБ выдал кредитов более чем на 100 млн руб. Всего в рамках льготной ипотеки за 7 месяцев планируется выдать кредитов на 740 млрд руб. – не намного меньше, чем за весь прошлый год!
Потом ЦБ опустил ключевую ставку на 0,5 п.п., что дало банкам еще снизить ставки. Теперь регулятор рассматривает возможность снижения ключевой ставки еще на 1 процентный пункт.
Миф №3. «Цены на новостройки упадут»
В условиях снижающегося платежеспособного спроса у девелоперов нет возможности поднимать цены… так же, как и опускать. Из-за перехода на проектное финансирование, инфляции, роста цен на импортные материалы, а также введения специальной защиты работников на стройках издержки компаний продолжают увеличиваться.
Поэтому сильных изменений в ценовой политике ожидать не стоит. До конца года цены на жильё будут плавно расти за счет изменения стадии строительной готовности и инфляции.
Да, есть на рынке и скидки в размере 20% и более, и акции. Но они всегда даются на переоцененные и неликвидные квартиры.
Миф №4. «Начнутся банкротства застройщиков»
Государство мощно поддержало застройщиков в текущем кризисе, обеспечив им субсидирование процентов по кредитам, отмену штрафных санкций за нарушение сроков строительства, выкуп нераспроданного жилья через «Дом.РФ». Составлен расширенный список системообразующих компаний, имеющих дополнительные преференции от государства. Фонда защиты прав дольщиков будет докапитализирован.
Кроме того, благодаря форсированным продажам в марте многие девелоперы сформировали подушку безопасности.
А те застройщики, которые перешли на проектное финансирование, и вовсе не зависят зависимость от объемов продаж. Все они переживут текущий спад.
Конечно, не все так радужно: в ближайшие несколько лет число девелоперов действительно сократится. Однако с рынка уйдут те компании, которые и без кризиса не пережили бы переход на новые правила.
Как изменятся новостройки после пандемии? Мнение эксперта
Объем ввода жилья в России в апреле упал на треть
В мае новостройки подешевели в восьми городах
Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости