Одним из излюбленных споров, при выборе консервативных инструментов инвестирования, является вопрос недвижимости. Что лучше? Взять квартиру в Москве или облигации ОФЗ? Кондоминиум в Майами или «трежерис»?
Обычно в бой бросаются аргументы:
- «Диверсифицированный портфель из акций и облигаций потенциально даст N процентов годовых, относительно вложения в домик»;
- «Облигации такого-то выпуска ОФЗ выгоднее на два процента, чем покупка однушки в Москве с целью сдачи».
Однако, возникает вопрос. Зачем вы вообще задумались о покупке недвижимости? К чему вам этот актив и что вы хотите от него получить?
Причины могут быть разные, но их можно ограничить следующим списком:
- Покупка жилья, машиноместа, квадратов на хорошем кладбище для себя — никак не относится к вопросу инвестиций.
- Покупка недвижимости под собственный бизнес — только в контексте обсуждения какого-то конкретного бизнес-проекта. Приобретая недвижимость «под бизнес» надо быть уверенным, что экономия для вашего бизнеса будет выше потенциальной прибыли от сдачи этой недвижимости в аренду.
- Покупка недвижимости с той же целью, что и финансовый актив: купил, сдал для получения ренты (как с купонами у облигаций), продал при удобном случае — это уже в теме инвестиций.
- Покупка исключительно с целью получения ренты — давайте подробнее остановимся на этом пункте.
Почему последний пункт — самый интересный? Потому что цель покупки меняет всю модель.
Это американские трежерис имеют почти абсолютную ликвидность. А здесь вы не собираетесь перепродавать актив и вам на его ликвидность плевать. Вы хотите получить стабильный денежный поток от вашего «маленького феода».
Это вопрос финансовой стабильности и безопасности. Это те деньги, которые вы планируете тратить. Вы их также можете реинвестировать, при случае, имея «актив неприкосновенного запаса».
Показатель дохода в 5% годовых не имеет никакого значения. Имеют значение вопросы, которые касаются местоположения объекта, его характеристик и законов страны, на территории которой находится ваш объект: валютные риски, налоговое законодательство, стабильность местной политической системы, ваши отношения с местной властью, отношения между местной властью и властью страны вашего налогового резидентства, правовые особенности управления имуществом на этой территории.
Все вышеуказанные факторы должны иметь минимальные и понятные вам риски. Ваш интерес — гарантированный ежемесячный доход.
Покупка объекта в России может оказаться для вас более интересной, чем покупка аналогичного объекта в Италии. Если вы ничего не знаете о законах Италии, итальянского не понимаете, разбираться не планируете, так зачем оно вам? Выбирать объект инвестиций исходя из романтической картинки в голове — не лучшая идея.
Покупка объекта в дореволюционном памятнике архитектуры может оказаться более интересным предприятием, чем вложение в стеклянный новострой «через дорогу». Потому что, через двадцать лет, криво построенный новострой обесценится или даже пойдет под снос, а старый дом еще сто лет может простоять и даже вырасти в цене.
Покупка жилой квартиры может быть лучше покупки коммерческого помещения, если вы ничего не понимаете в рынке коммерческой недвижимости, зато хотя бы интуитивно понимаете, что нужно типичному съемщику однушки. Однушка напротив МГУ будет всегда пользоваться спросом, хоть и ремонт придется чаще делать.
Каждый случай выбора своего «маленького феода», с которого вы хотите получать ренту и чувствовать себя в безопасности, является уникальным. Помните этот факт и не применяйте неправильные модели для анализа долгосрочной парковки капитала.
В этом вопросе даже никому не нужная бабушкина дача может оказаться полезнее множества активов. Представьте: мировая экономика рухнула, везде финансовый апокалипсис, бонды некогда знатной американской корпорации стоят меньше рулона туалетной бумаги, а на вашем участке растет сорт особо вкусных баклажанов. Тут и до инвестиционной идеи недалеко.
Понравился пост? Ищи нас на https://t.me/unclebromberg
