Что делать арендаторам, которые начали выбирать свой новый офис самостоятельно или с риелторским агентством?
Какие схемы мошенничества актуальны в 2020 и как защититься от каждой — в формате «Кейс + разбор».
Примеры, о которых вы прочитаете, содержат преувеличения, а все персонажи — вымышленные. Но если вдруг бывали в похожих неприятных ситуациях — поделитесь опытом в комментариях.
Ловушка 1 — Субаренда
Антон нашёл помещение для своего бюро переводов. Его сдавал в субаренду бизнесмен Владимир. Антон к субаренде относился с подозрением, но тут всё было — не подкопаться.
Как объяснил Владимир, он перевёл команду на удалёнку. Офис в центре Москвы остался — срок аренды ещё не истёк. Вот и решил сдать, тем более право на субаренду было прописано в договоре.
Антон договор посмотрел и убедился — всё законно. Заплатил за 2 месяца вперёд и въехал. Как же он удивился, когда через месяц приехал владелец офиса и попросил выехать. Оказалось, срок аренды закончился — и субаренды тоже. Владимир куда-то испарился, а Антон потерял 30 000 — и ему ещё повезло.
Если бы Антон читал договор внимательнее, заметил бы: срок действия заканчивался ровно через месяц. Автоматически заканчивалось и право Владимира сдавать офис в субаренду.
В субаренде нет ничего страшного — если помещение сдают по закону и с согласия собственника.
Снимая офис в субаренду, проверьте:
— право на субаренду,
— срок действия договора аренды,
— наличие оригиналов правоустанавливающих документов.
Ловушка 2 — Договор аренды
Лена приехала в риелторское агентство — подписывать договор аренды. Наконец-то закончились поиски и просмотры. Осталось поставить подпись и перевести деньги, и можно ввозить оборудование для ателье.
Вчитываться в 10 страниц мелкого текста — долго и нудно. Поэтому Лена попросила агента кратко рассказать о подводных камнях договора. Та её успокоила: всё прозрачно, срок аренды — 11 месяцев, плата — 40 000, неустойка совсем маленькая.
Прошло полгода. Ателье выросло в два раза. Лена связалась с собственником, чтобы расторгнуть договор и снять новое помещение, побольше. В ответ пришёл счёт на 40 000 — в договоре прописана неустойка в размере месячной аренды.
Если бы Лена не поленилась прочитать договор, обратила бы внимание: неустойка вовсе не «небольшая». В цифрах нет ничего страшного, их можно обсудить и изменить. Главное — вовремя заметить.
Уверены, что не расторгнете договор раньше срока и не испортите мебель? Всё равно убедитесь, что выплата неустойки или компенсации не разорит вас.
Проверяйте:
— срок действия договора,
— условия внесения платежей,
— размер неустоек и пеней,
— условия расторжения договора,
— всю финансовую часть договора.
Ловушка 3 — Недееспособные подписанты
Виктория сняла просторный офис с видом на Тверскую. Арендодатель, видимо, очень занятая женщина, — подумала Вика и согласилась обменяться подписанными копиями договора без личной встречи.
Через неделю в офис нагрянули новые арендаторы на просмотр. Оказалось, Мария Фёдоровна, подписавшая договор, страдает психическим расстройством и не является дееспособной. Такой договор недействителен. Её дети, которые распоряжаются принадлежащим ей имуществом, этим пользуются и обманывают арендаторов. Не каждый пойдёт в суд, чтобы вернуть предоплату — а это немаленькие деньги.Виктория в суд всё-таки обратилась и даже добилась компенсации от мошенников — но потратила время и нервы. Одна личная встреча, и проблем бы не было.
В большинстве случаев, состояния, при которых человека признают недееспособным, заметны. Есть сомнения — вежливо попросите справку. Перестраховаться и даже обидеть своего арендодателя лучше, чем ходить по судам.
Ловушка 4 — Просмотр офиса
Когда Егор искал новый офис, у него не было времени ездить на просмотры. Он созванивался с арендодателями по скайпу, и те показывали ему помещения. Так он снял кабинет в старом, но добротном здании.Бизнес у Егора клиентский — посетители приходят несколько раз в день. Вот только постоянных клиентов не прибавляется. Дело в неприятном запахе, который периодически появляется в здании из-за старой канализации.
Условия договора не позволяют Егору съехать до окончания срока. Поэтому он продолжает терять клиентов, а сотрудники его компании — страдать.Если бы Егор лично осмотрел помещение, поговорил с соседями-арендаторами, то узнал бы о запахе. Если бы ещё и убедил арендодателя смягчить условия договора — выехал бы, когда что-то не понравилось.
Как не повторить ошибок Егора?
— всегда лично осматривайте офис,
— не стесняйтесь разговаривать с соседями,
— обсуждайте условия, которые вас не устраивают.
Подведём итоги
Вот 4 принципа, которые спасут от ловушек:
1) читать каждое слово в договоре,
2) обращать внимание на сроки и суммы,
3) лично осматривать помещение,
4) лично знакомиться с владельцем.
Дотошность — девиз арендатора и бизнесмена. Даже если всё риелторское агентство вас уже ненавидит, помните: с ними вы работаете несколько недель. Офис — на месяцы и годы.
А здесь можете посмотреть другие полезные статьи о заключении договора аренды.
