В ситуации активного роста обменного курса валют и на фоне ухода многих компаний на удалённую работу, арендаторы настаивают на снижении ставок аренды и предоставлении им арендных каникул на время «самоизоляции». В ответ собственники стараются удерживать текущие позиции. Как правильно себя вести обеим сторонам в сложившейся ситуации, какую ставку сейчас можно назвать рыночной, а также ответы на другие антикризисные вопросы — в беседе с руководителем «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Русланом Орловым.
«Скидки на аренду просят резиденты Беларуси»
— Действительно ли сейчас инициирование снижения ставок аренды носит массовый характер?
— Подобные случаи не редки и в целом они характерны для кризисных периодов, сопровождающихся ростом обменного курса валюты. Инициируют снижение стоимости аренды, в основном, компании-резиденты Беларуси. Поскольку они получают доходы в белорусских рублях, то стоимость аренды, которая по сложившейся практике у нас выражается в EUR, подорожала ровно настолько, насколько вырос обменный курс. В то же время, как мне известно, со стороны международных компаний, располагающих доходами, например, в USD, просьб о снижении ставок аренды значительно меньше.
— Получается, для собственника международный арендатор — самый желанный?
— На первый взгляд — да. По крайней мере, среди арендодателей существует подобное расхождение мнений. Но надо понимать, что, во-первых, экономические потрясения коснулись не только Беларусь и международный арендатор точно также заинтересован в снижении стоимости аренды, а значит тоже может её инициировать. А, во-вторых, как правило, требования у международных компаний гораздо жёстче, что накладывает на собственника офиса дополнительные расходы и условия по аренде. Поэтому не каждый офис подойдёт иностранному арендатору, и не каждый собственник захочет выполнять столь высокие требования по техническому оснащению, безопасности и т. п.
— На какой величине снижения настаивают арендаторы и как на это реагируют собственники?
— Все зависит от арендатора и условий по конкретному договору аренды, но больше всего — на величину, на которую вырос обменный курс.
Собственники реагируют по-разному: кто-то дорожит арендатором и без вопросов идёт ему навстречу. Как правило, это касается собственников отдельных офисов — им проще принять необходимость снижения. Но если в управлении находится целый бизнес-центр и несколько тысяч м², то принятие решения о снижении ставки даже на 1 евро, даётся гораздо сложнее. Ведь в этом случае, в рамках месяца получается ощутимое снижение арендного дохода, а в рамках года — подавно.
Но есть и те собственники (которых меньшинство), кто с одной стороны, понимает, что зерно истины в аргументах арендаторов есть, но с другой — отказывают в снижении ставки аренды. Приводят доводы, что вместе с ростом обменного курса жизнь дорожает и для них.
— Какой, на Ваш взгляд, правильный выход из данной ситуации?
— Мы не занимаем чью-то сторону, а в каждом конкретном случае стараемся найти объективные компромиссные решения.
Например, по части роста стоимости аренды, арендаторов можно понять: поднятие стоимости аренды на свободном рынке должно быть обоснованным, как например, оно было в 2018—2019 годах — это на фоне дефицита площадей и экономической стабильности. А сейчас откуда увеличение? Особенно с учётом грядущей очередной кризисной волны. А то, что стоимость аренды в EUR осталась неизменной, для белорусских компаний необоснованный аргумент. Исчисление ставок аренды в EUR лишь устоявшаяся практика, в то время как финансы абсолютного большинства компаний формируются из национальной валюты. А в национальной валюте аренда подорожала. Поэтому в данном вопросе мы рекомендуем сторонам найти некую среднюю величину снижения ставки либо предусмотреть её на определённый период времени.
На фоне пандемии COVID-19 многие арендаторы столкнулись со значительным снижением выручки (если не сказать более) и необходимостью изоляции части сотрудников. В результате — перед ними встал вопрос: нужен ли им полупустой офис и, самое главное, за счёт каких средств его оплачивать? Всё это заставляет их задумываться об оптимизации расходов на аренду — не только за счёт снижения ставки аренды, но и уменьшения размеров офиса. В данном случае может помочь предоставление арендатору отсрочки платежа за аренду.
Собственникам следует понимать, что если будет расторгнут текущий договор аренды, то найти нового арендатора по старой стоимости будет практически нереально. Особенно с учётом того, что в текущем году ожидается выход на рынок порядка 80 тыс. м² новых офисов. Если весь этот объём выйдет на рынок, то в совокупности с экономической нестабильностью это может повторить ситуацию 2015 года.
Арендаторам, в свою очередь, прежде чем ставить вопрос ребром в отношении стоимости аренды, следует удостовериться, что текущая ставка действительно завышена. При этом досконально просчитать, чтобы затраты, сопутствующие смене офиса – переезд, ремонт, обустройство, документооборот и т. п., не свели экономическую выгоду от более низкой ставки аренды на «нет». Кроме того, следует понимать, что вынужденная самоизоляция сотрудников – временное явление и когда она кончится, потребность в уже обустроенном офисе вернётся. Не факт, что новый офис найдётся оперативно и будет отвечать всем необходимым требованиям.
Поэтому, чтобы учесть интересы обеих сторон, и при условии, что угроза платежеспособности арендатора отсутствует, мы рекомендуем сторонам находить золотую середину.
Никто не хочет простоев площадей
— Снижение ставок уже видно в целом по рынку?
— Если по итогам марта из-за некоторой инертности рынка недвижимости существенных изменений не было видно, то по итогам апреля они проявились более значительно. По сравнению с последним «спокойным» месяцем — февралём — по итогам апреля ставки предложения аренды уже снизились в среднем на 9% или порядка на 1,5 EUR/м². Один только класс «А» остался на прежнем уровне вследствие ограниченного предложения. Реальные антикризисные скидки мы видим по уже существующим договорам аренды.
Кроме того, участились обращения к нам с целью определения объективной рыночной ставки аренды и стоимости продажи/покупки, позволяющей максимизировать стоимость и при этом не допустить бесцельного простоя помещения. Всё это указывает на то, что собственники офисов поняли реальный порядок вещей и стараются формировать не только ставки, но и цены с учётом новых вводных.
— Каким образом нужно формировать ставку аренды, чтобы минимизировать риски и снижение доходности?
— Собственники предлагающихся в аренду офисов, зачастую основываются на «до кризисных» ставках, что лишь уменьшает и без того, снизившийся спрос со стороны арендаторов. Чтобы объективно информировать наших клиентов, мы еженедельно его отслеживаем. Так вот, по сравнению с январём спрос снизился более чем на 55%. При этом 80+% поступающих в апреле заявок на аренду ограничены ставкой 15 EUR/м², в то время как ещё в конце января 47% заявок поступало на офисы от 10 EUR до 30 EUR/м². Все это наглядно иллюстрирует сколько сейчас арендаторов и на что они ориентированы.
— То есть регулирование спроса сейчас происходит только ставкой?
— Регулирование величины спроса величиной ставки аренды всегда было наиболее действенным, однако не самым выгодным. Ведь в случае снижения ставки аренды, собственник тем самым снижает доходность офиса. Поэтому текущая задача не просто снижать ставки аренды, а формировать их на объективном рыночном уровне, с учётом кризисных и форс-мажорных обстоятельств. При этом под рыночной величиной ставки аренды понимается такая ставка, при которой минимизируется простой помещения в период поиска арендатора (а значит и упущенная выгода собственника), и при этом максимизируется арендный доход.
Поясню на примере, который часто встречался в похожий период в 2015 года: допустим для условного «стометрового» офиса рыночной ставкой на данный момент является 12 EUR/м², в то время как его собственник, ориентируясь на уровень ставок и величину спроса прошлого года, настаивает на величине в 15 EUR/м². Мотив собственника понятен — выставить дороже, а при необходимости сделать скидку. Но подобный механизм работает в стабильной ситуации, а у нас сейчас форс-мажор с приближающимся кризисом. Спрос уменьшился наполовину, а тот, что остался на рынке, потерял в доходах. В результате: интереса к офису минимум из-за завышенной ставки. После нескольких месяцев простоя, собственник убеждается в необходимости снижении ставки аренды, но недополученного дохода от аренды уже не вернуть. Да и экономическая ситуация к этому времени тоже может ухудшиться, что ещё больше будет давить на ставки и спрос в сторону снижения. Поэтому сейчас выигрывает тот, кто действует быстро, но правильно.
