Ситуация на офисном рынке столичного региона складывается так же неблагоприятно, как и во многих других сферах бизнеса. До недавнего времени карантинные меры не позволяли сотрудникам вернуться на рабочие места. Впрочем, и сегодня некоторые арендаторы по-прежнему вынуждены платить по договорам аренды, не имея при этом реальных доходов. К чему это может привести догадаться несложно.
За последний месяц большая часть собственников офисных помещений получила письма от арендаторов с просьбой о снижении арендной ставки на 25-50% или арендных каникулах на период карантина. Единого решения по этому вопросу нет, ситуация у каждого индивидуальная, и большинство еще находится в стадии переговоров.
«Единственная рекомендация арендаторам и арендодателям – вести конструктивный диалог, – говорит Виктория Малиновская, директор департамента коммерческой недвижимости. – Страдают обе стороны. С арендодателей никто не снял нагрузки в виде коммунальных и эксплуатационных платежей, налогов, кредитных обязательств. С другой стороны, многие не имеют возможности в частичной или полной мере вести бизнес, но при этом связаны жесткими условиями договора аренды».
Действующие арендаторы в большинстве случаев ждут и рассчитывают на арендные каникулы, которые собственник готов предоставить в текущей экономической ситуации. Но кроме них есть и другие антикризисные меры, которые могут быть применены по соглашению сторон. «Например, в БЦ «Ла-5», в Новой Москве, мы продолжаем сотрудничество при условии снижения арендной ставки на 50%. Стоит отметить, что никто из арендаторов на данный момент не съехал, все ждут официального разрешения правительства возобновить работу», – рассказал буквально за несколько дней до отмены карантина Алексей Фоменко, председатель совета директоров ГК «Трансстройинвест».
В любом случае, нас ждет увеличение количества предложений на рынке коммерческой недвижимости, а, следовательно, и снижение арендных ставок. Уже идет процесс «переселения» из большей площади в меньшую, в офисы с меньшей арендной ставкой. Эксперты полагают, что по завершению карантина тенденция усиленной ротации арендаторов продолжится.
Квазигосударственный бизнес от офисов не откажется
«Высока вероятность, что и после возвращения к обычному режиму работы, часть арендаторов не сможет оплачивать не только допандемийные, но и «карантинные» ставки аренды, поэтому период диалога между собственниками и арендаторами будет длиться не один месяц», – уверена Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis.
Принимаемые меры по борьбе с пандемией COVID-19 и их последствия для бизнеса и экономики страны безусловно отразятся на динамике развития рынка уже в ближайшее время. По прогнозам CBRE, в 2020 году объем введенных в эксплуатацию новых офисных площадей окажется ниже показателя 2019 года (388 100 кв. м) и не превысит 300 000 кв. м.
«Негативное влияние ситуации с распространением COVID-19 и мер по борьбе с ним будет сказываться на сроках окончания строительства и корректировке планов по вводу в эксплуатацию объектов, – говорит
– При этом, мы ожидаем, что сохранится тенденция частичного или полного заполнения некоторых объектов к моменту их ввода в эксплуатацию. Мы допускаем увеличение уровня свободных площадей в целом по рынку до 10-10,5% по итогам года, однако в условиях незначительного ожидаемого прироста нового предложения, динамика уровня вакантных помещений будет во многом определяться скорректированными в новых реалиях стратегиями развития компаний».
Объем новых сделок, по скорее всего, снизится до 650 тыс. кв. м. Наиболее устойчивыми к кризису могут оказаться крупный бизнес, квазигосударственные компании и представители государственного сектора, спрос со стороны которых, вероятно, сохранится в 2020 году, прогнозирует эксперт.
Финансовый градусник для арендатора
Однако следует учитывать, что, если в начале предыдущих кризисов рынок офисной недвижимости находился в условиях роста уровня вакантных площадей и высоких объемов ввода, то текущая конъюнктура рынка, характеризующаяся дефицитом качественного предложения и ограниченным приростом новых объемов площадей, делает его более устойчивым и позволит быстрее перейти к восстановлению после нормализации ситуации.
Многие арендаторы, оказавшись в текущих условиях, пересмотрят свой подход как к организации труда и планированию офисного пространства, так и внедрению повышенных требований к гигиене рабочего пространства. Как правило, привычки, сформированные во время кризисных периодов, остаются надолго. «Мы не ожидаем массового перевода сотрудников на удаленную работу, однако частично работодатели продолжат использовать данный опыт. Компании с течением времени будут внедрять формат гибкого офисного пространства, что позволит эффективно использовать офисную площадь и повысить утилизацию занимаемых площадей. Стандарты зленой сертификации будут рассматривать не просто как инструмент для уменьшения операционных расходов и как элемент социальной ответственности компании, но и как базовое условие создания здоровой и благоприятной среды в офисе», – подчеркивает Маргарита Кабалкина.
В нынешних условиях для сохранения арендаторов собственникам офисных площадей необходимо идти на диалог и искать компромисс для каждого конкретного клиента в зависимости от его текущей ситуации. Применение единого знаменателя и распространение на всех не рационально.
«В некоторых случаях арендатору поможет сокращение арендуемых площадей – и собственнику лучше согласиться на такие изменения, чтобы сохранить и арендатора, и часть доходов, – рассуждает Евгения Лучицкая. – В других случаях, выходом может стать расторжение договора: конечно, для владельца помещений это наименее приемлемый вариант, но копить долги неплатежеспособного арендатора будет ошибкой».
В результате арендаторы будут стремиться найти наиболее оптимальные предложения – и по цене, и по локации и близости к метро. А это в свою очередь запустит тренд на децентрализацию спроса, особенно в направлении западных и юго-западных районов Москвы, которые традиционно считаются благополучными в плане транспортной инфраструктуры.
Отдельные девелоперы, владеющие портфелем коммерческой недвижимости, могут предложить арендаторам альтернативные площади в других бизнес-центрах – с более низкими ставками и в других локациях. В данных условиях считают разумным ежемесячное отслеживание финансовой «температуры» арендаторов, чтобы находить под каждого оперативные и актуальные решения. И здесь арендатору важно быть ответственным не меньше, чем собственнику, чтобы у каждой стороны были средства для поддержания баланса. А для скорейшего восстановления необходимо вернуться к обычной докарантинной жизни: когда люди смогут свободно перемещаться и работать, станет ясно, сколько времени понадобится рынку на оживление.
Подготовил Виталий Простаков
Читайте больше статей на нашем сайте Depat.info. Мы также будем Вам очень признательны, за подписку на наш канал «Девелопмент недвижимости» или рекомендацию его друзьям и знакомым в социальных сетях.
