Когда квартира понравилась потенциальному покупателю, будущие участники сделки подписывают соглашение, в котором закрепляют намерение купить и продать квартиру на определённых условиях.
Таким соглашением может быть договор аванса, договор задатка и предварительный договор купли-продажи квартиры.
В 99% случаев покупатель и продавец подписывают договор аванса или задатка.
Однако если вы попадете в 1% и вам предложат подписать предварительный договор купли-продажи квартиры, то вы должны знать одну важную особенность юридического характера
Это маленькая деталь может обернуться катастрофой для вас. Или огромным выигрышем.
В отличие от договора аванса или задатка, у сторон, заключивших предварительный договор купил-продажи квартиры, возникает обязательство заключить основной договор-купли продажи.
Статья 429 ГК РФ, п.5:
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
И это большая разница по сравнению с договором аванса или задатка.
В двух последних случаях вы можете отказаться от сделки, потеряв сумму аванса или задатка (если вы покупатель) или вернуть двойную сумму задатка (если вы продавец, который отказался от сделки). На практике всегда есть шанс, что-то пойдет не так, как планировалось.
Например, продавец квартиры, который продает свою недвижимость и одновременно покупает другую, подписал предварительный договор купли-продажи. Но не нашел ту недвижимость, которую хотел бы приобрести. На момент подписания предварительного договора были варианты, но все они не подошли после тщательной проверки.
Или покупатель, рассчитывающий получить деньги от своего бизнеса, не смог собрать необходимую сумму к дате сделки. А предварительный договор уже подписан.
Поэтому помните:
Не подписывайте предварительный договор купли-продажи квартиры если вы не уверены на 100 % в том, что хотите и можете продать или купить квартиру на условиях, изложенных в этом предварительном договоре.
P.S. Судебная практика по делам, в которых одна сторона предварительного договора купли-продажи принуждала через суд к заключению основного договора говорит о том, что суды, как правило, удовлетворяют такие иски полностью.
