Методология
Решил сделать показатель для Замоскворечья, который отражает ценовую динамику элитной недвижимости района. В итоге получился Индекс с рабочим названием ЗЭМ-12. Аббревиатура («Замоскворецкий элитный метр») больше похожа на название мотора, нужно подумать над более благозвучным вариантом. Если есть предложения по названию – рассмотрю).
Показатель рассчитывается, как среднеарифметическое значение стоимости квадратного метра во всех выставленных на продажу квартирах (на выбранную дату) в 12 домах Замоскворечья, удовлетворяющие следующим критериям:
- Объект построен не ранее 1998 г., в доме от 30 квартир
- Дом обслуживает управляющая компания или ТСЖ с этими функциями.
- Наличие подземной парковки.
- Предлагаемые на продажу квартиры оцениваются от 50 млн. рублей.
- В квартире сделан ремонт (не бетон)
Цифры
10 января в 12-ти домах было выставлено на продажу 70 квартир, общей стоимостью 16,3 млрд. рублей.
Ровно через 3 месяца, 10 апреля в этих же домах продавалось уже 53 квартиры, с общей капитализацией 8,8 млрд. рублей. Из них – 10 новых объектов.
Снято с продажи 27 квартир. Не по всем позициям есть возможность уточнить, состоялась ли продажа. По 18 объектам – подтвержденная информация, что продажа не состоялась. И только по одной квартире точно была сделка.
Факты
Чтобы корректно оценить динамику, проанализировал изменение цен на те 43 квартиры, которые находились в продаже в течение всего первого квартала.
Прирост Индекса за январь-март составил 8,2%. В абсолютном выражении стоимость «элитного замоскворецкого метра» выросла с 816,4 до 882,9 тысяч рублей.
Если из выборки убрать 3 самых дорогих квартиры с бюджетом в районе 300-400 млн. руб., цены на которые номинированы в долларах (в ЖК Онегин и Времена года), прирост сократится на четверть до 6%.
Основной фактор роста Индекса – повышение цен на объекты, ценник на которые номинирован в долларах. Владельцы «рублевых» квартир оценили валютные риски гораздо скромнее.
И снова цифры
Из 43 квартир, участвующих в расчете Индекса, цены на 19 выросли , на 11 - снизились. Соответственно, 13 продавцов зафиксировали уровень января текущего года.
Показательно, что если исключить фактор курсовой разницы, то индекс роста цены квадратного метра составит 0,99. То есть реального подорожания в рублях не произошло.
Повышение цен шести «рублевых» квартир было полностью компенсировано снижением цен по 11 объектам. Нашлись даже два собственника, поменявшие ценники с долларовых на рублевые со снижением в рублевом эквиваленте.
Выводы
1. Прирост стоимости элитного жилья в Замоскворечье в первом квартале обеспечил исключительно курсовой скачок. Эта динамика вряд ли отражает реальное изменение стоимости. Скорее демонстрирует растерянность собственников, непонимание, как действовать в данной ситуации. Либо эти квартиры по новым ценам «зависнут» надолго, либо будет существенная коррекция вниз. Возможно, объект уйдет «на карантин» до лучших времен.
2. Снятие 30% объектов с продажи свидетельствует о намерении переждать, поймать новые тенденции на рынке, принять решение - продавать или нет, и по какой цене. Если это продавцы, которые готовы продавать долго и никуда не торопятся – квартиры могут и не появиться в продаже в ближайшие несколько месяцев. Тот, кто настроен на продажу сейчас, скоро вернется со сниженной ценой.
3. Четверть оставшихся в продаже объектов снизили цены. И это показательный на мой взгляд сигнал, который свидетельствует о старте устойчивой тенденции. Так действуют продавцы, которые реально оценивают ситуацию и хотят продать квартиру невзирая на турбулентность рынка.
Если вопрос продажи элитной недвижимости в Замоскворечье актуален, запишитесь на бесплатную скайп-сессию, - расскажу, как продать квартиру за полгода в текущей ситуации по лучшей цене.
