В прошлом выпуске канала автора одолела ностальгия по уходящей в прошлое старой Москве, и виной тому стала поднятая тема реновации. Мы поговорили о том, что будет построено на месте сносимых кварталов. А сегодня предлагаю оценить стоимость реновационного «пирога» - сколько заработают интересанты на редевелопменте исторических районов Москвы.
Чтобы не уходить в дебри и детали, предлагается сделать ряд допущений, упрощений и оговорок.
Во-первых, мы не налоговая и точность расчёта здесь не главное. Прикидка получится очень примерная, постараемся определить порядок цифр.
Во-вторых, избавимся от важных, но второстепенных переменных – стоимости финансирования, инфляции и даже разницы в ценах на жилую недвижимость в зависимости от района.
В-третьих, опираться будем на усредненные статистические данные и имеющуюся информацию о параметрах реновации: средняя цена квадратного метра в Москве, общая площадь сносимого жилья, коэффициент уплотнения застройки. При этом реальный коэффициент уплотнения в действительности, полагаю, будет выше. Для равновесия пренебрежём коэффициентом предоставления (частное между предоставляемой и расселяемой площадью), который, по данным московской мэрии, составляет 1,2-1,3 (20-30%).
Этих трёх показателей, в принципе, достаточно для того, чтобы в первом приближении подсчитать, насколько богаче станет пул приближённых к мэрии застройщиков и московское чиновничество.
Итак, вводные данные:
«Под снос» идёт 5174 дома, 350 000 квартир.
Общая площадь сносимого жилья – около 16 млн. кв.м. (она же – площадь предоставляемого расселяемым лицам в рамках реновации).
Коэффициент уплотнения застройки (площадь жилья, возводимого на месте сносимого) – 4.
Средняя цена – 220 000 руб./кв.м. (декабрь 2019 г.).
Себестоимость строительства – 80 000 руб./кв.м. Исследование РБК о себестоимости строительства в Москве обсуждали ЗДЕСЬ.
Как считаем?
Площадь сносимого жилья умножаем на коэффициент уплотнения. Получаем общую площадь жилья, возводимого на месте реновируемых микрорайонов. 16 млн. кв.м. х 4 = 64 млн. кв.м.
Себестоимость строительства 64 млн. кв.м. составит: 64 млн. х 80 тыс. = около 5,120 трлн. руб.
Реализовано будет только 48 млн. кв.м., ведь 16 млн. кв.м. будут переданы расселяемым жильцам. При цене 220 тыс. руб./кв.м. выручка составит: 48 мл.н. х 220 тыс. = 10, 560 трлн.
И вот он, результат: 10,560,000,000,000 – 5,120,000,000,000 = 5,440,000,000,000 руб.
ПОЧТИ 5,5 ТРИЛЛИОНОВ РУБЛЕЙ!
Это 75 миллиардов долларов по текущему курсу. Или просто весь «Газпром» и парочка «ВТБ» на сдачу… Кому проще представлять в наличных деньгах, это 20 грузовых вагонов 5-титысячных купюр в брикетах – 1200 тонн.
На что готовы капитаны строительного рынка за такие деньги? На всё. Абсолютно.
Подписывайтесь на «ФИШКИ НЕДВИЖКИ» - здесь пишут просто о сложном!
