Предмет и объект договора аренды

100 условий договора аренды, часть 8

Предмет договора

4. Описание предмета договора

Формально предмет договора аренды довольно прост и его описание содержится в статье 606 Гражданского кодекса РФ, которая гласит: “По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование”.

К этой, по сути простой формулировке, как правило, есть только один вопрос, чем отличается владение и пользование от только пользования и, следовательно, как это влияет на правоотношения сторон договора аренды.

Действующая редакция Гражданского кодекса, как и все предыдущие, к сожалению, не дает четкого и однозначного определения, чем владение и пользование отличается от только пользования, хотя сами эти понятия являются двумя составляющими из триады прав собственника (собственник дополнительно имеет право распоряжаться имуществом, в том числе отчуждать его).

В настоящее время сложилась практика, которая определяет право пользования арендованным имуществом, как право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах, а право владения арендованным имуществом, как возможность арендатора фактически обладать имуществом.

Применительно к недвижимости часто также используется довольно спорный подход, когда “владение и пользование” применимо к целому объекту недвижимости, стоящему на кадастровом учете (это может быть и помещение в здании, и отдельно здания, строения и сооружения), а пользование только к части целого объекта недвижимости (например, комната в помещении и, тем более, часть комнаты).

Исходя из существующей судебной практики и теории права, разумным представляется подход, когда “владение и пользование” относится к таким объектам недвижимости, в которые отсутствует несанкционированный арендатором доступ третьих лиц, будь то покупатели или представители арендодателя, то есть это отдельные помещения (комнаты), а “пользование” относится к объектам недвижимости, к которым есть неограниченный доступ третьих лиц, например “островки” в торговых центрах.

5. Описание объекта аренды, его индивидуализация

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ закреплено, что объектом аренды, может быть только имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования (непотребляемые вещи). То есть объектом аренды не может быть, например, мешок сахара, который в процессе использования потребляется и после истечения срока аренды не представляется возможным вернуть этот же мешок сахара (договор, по которому передаются потребляемые вещи, называется договором займа).

Той же статьей Гражданского кодекса установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Сейчас для индивидуализации арендуемого помещения вполне достаточно кадастрового номера объекта недвижимости, но на практике разумно указывать полный адрес помещения, включая этаж, номера помещений и комнат, так как в будущем это потребуется не столько для государственной регистрации самого договора аренды (для это как раз достаточно кадастрового номера), сколько для регистрации юридического лица арендатора, или его филиала, или обособленного подразделения, а также для регистрации кассовой техники, заключения договора на инкассацию, получения лицензий и разрешений, если они требуются.

Отдельно стоит обратить внимание, на вопрос аренды частей помещения, который остро стоит при определении срока аренды и, соответственно, возможности зарегистрировать договор аренды части помещения. Законодательство и, следовательно, судебную практику долгое время лихорадило, в связи с чем возможность государственной регистрации то появлялась, то исчезала с завидной периодичностью.

В настоящее время, после вступления в силу Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости”, практика устоялась в следующем виде: регистрация части помещения, состоящей из “целых” комнат осуществляется, при одновременном представлении на регистрацию технического плана на такую часть и с одновременной постановкой на учет такой отдельной части; регистрация договоров аренды части комнат, то есть частей помещений конструктивно не отделенных (отсутствие перегородок), по общему правилу не осуществляется, хотя прецеденты имеются (несмотря на федеральное законодательство, подходы Росреестра в разных регионах могут отличаться), но рассчитывать на это не стоит.

Отдельное внимание при определении объекта недвижимости необходимо уделить площади помещения, так как в подавляющем большинстве случаев от площади арендуемого помещения зависит размер арендной платы. Если для целей государственной регистрации договора выбора у сторон нет и они используют только ту площадь, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости, или площадь, которая будет определена в техническом плане помещения (её также часто по инерции называют «площадь по БТИ»), при регистрации договора аренды части помещения, как указано выше, то площадь помещения для целей определения размера арендной платы, так называемая “расчетная площадь”, может быть определена одним из следующих вариантов:

• расчетная площадь совпадает с кадастровой площадью, то есть та же площадь, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости, или площадь, которая будет определена в техническом плане помещения, и которая измеряется по внутренним поверхностям перегородок, ограничивающим помещения, и не включает в себя площади перегородок и колонн внутри помещения.

Правила определения площади помещения, в данном случае, закреплены Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения”, а также, применительно к общественным зданиям и сооружениям, которыми являются все торговые центры, СП 118.13330.2012 “Общественные здания и сооружения”. Актуализированная редакция СНиП 31–06–2009.

• расчетная площадь по стандарту BOMA (Building Owners and Managers Association). Если, как указано выше, кадастровая площадь помещения считается по его внутреннему периметру с вычетом колонн, шахт и т.п. коммуникаций здания, то по стандарту BOMA колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а площадь (толщина) стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними.

Стандарт BOMA разрабатывается и публикуется Северо-Американской организацией владельцев офисной недвижимости с 1916 года (последняя редакция относящаяся к торговой недвижимости - ANSI/BOMA Z65.5–2010 или к недвижимости смешанного назначения - ANSI/BOMA Z65.6–2010 опубликованы в 2010 году). Изначально данный стандарт применялся для измерения и расчета офисных, складских и торговых площадей в Северной Америке и Европе, но все чаще применяется и в России, например, профессиональными девелоперами-арендодателями, которые владеют коммерческой недвижимостью в нескольких странах, имеющих отличающиеся национальные стандарты измерений, но которым необходимо привести к единому знаменателю площади помещений и зданий, которыми такие компании владеют, и/или ведущими управленческий учет по международным стандартам.

• иные стандарты измерений, как правило базирующихся на стандарте BOMA, но незначительно от него отличающимся.