100 условий договора аренды, часть 6
6. Гарантии и заверения
Предварительный договор, как и любой другой договор должен быть заключен с соблюдением применимых требований гражданского и корпоративного права, то есть уполномоченным лицом с получением необходимых одобрением органов юридического лица (необходимость получения которых осмотрительной стороне уже известна после осуществления юридического аудита, на котором подробно останавливались в предыдущей главе).
Если гарантии, связанные с правоспособностью и дееспособностью юридического лица стандартны для всех договоров, то применительно к предварительному договору аренды также необходимо обратить внимание на следующее:
- гарантии прав арендодателя на строящийся (реконструируемый или капитально ремонтируемый объект недвижимости);
- соответствие будущего или существующего объекта недвижимости требованиям применимого законодательства, включая противопожарные требования, строительные и санитарные нормы и правила;
- наличие у арендатора прав в отношении товарных знаков, под которыми он будет осуществлять свою коммерческую деятельность в помещении;
- отсутствие ограничений или обременений прав арендодателя в отношении здания и помещения. Довольно распространенным явлением является строительство объектов недвижимости на заемные средства, при этом обеспечением возврата заемных средств часто является сам объект недвижимости, в связи с чем возникает необходимость получения согласия залогодержателя (будущего залогодержателя) на заключение любых сделок с предметом залога, включая предварительные договоры.
Многие относятся к гарантиям и заверениям как к лишним и необязательным условиям договоров, так же как, например, как к положениям договоров об обстоятельствам непреодолимой силы (о важности этих положений будет подробно указано в соответствующем разделе о договоре аренды).
Включение в тексты договоров гарантий и заверений об обстоятельствах полезно не только при исполнении договора, но и на стадии переговоров, когда наиболее чувствительные для контрагента заверения и гарантии будут им исключаться, что позволит сделать определенные выводы о фактических обстоятельствах заключения договора.
В 2015 году в Гражданский кодекс включена статья 431.2 - Заверения об обстоятельствах, в соответствии с которой сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Также в отношении аренды действуют специальные нормы, например, статья 613 ГК РФ, в соответствии с которой при заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
7. Обеспечительные меры
Предварительный договор часто воспринимается сторонами как некое соглашение о намерениях, что в целом не далеко от истины, то стороны договора желают обеспечить исполнение другой стороной обязательств по заключению договора аренды.
Безусловно, стороны вправе установить ответственность за неисполнение обязательств, о чем отдельно будет указано в следующем пункте, но основным инструментом обеспечения обязательств арендатора является внесение обеспечительного платежа, как правило кратного размеру арендной платы за месяц или два.
Практика уплаты обеспечительного платежа арендодателем арендатору не неизвестна, но не исключать такую возможность также нельзя, хотя единственное условие, когда это может быть реализовано — эксклюзивный арендатор — генератор трафика, которого будущий арендодатель хочет видеть в помещении любой ценой. Но что точно встречается на практике, так это штраф в размере обеспечительного платежа в сторону арендодателя, например, в связи со значительным переносом сроков открытия торгового центра, в котором расположено помещение, когда ситуация на рынке недвижимости может измениться таким образом, что заключение договора на прежних условиях или его заключение в принципе теряет для арендодателя экономический и коммерческий смысл.
В случае, если договор аренды не будет заключен по обстоятельствам, зависящим от арендатора, то как правило обеспечительный платеж удерживается арендодателем в качестве штрафа, а при заключении договора обеспечительный платеж как правило не возвращается, а зачитывается в счет уплаты аналогичного обеспечительного платежа по договору аренды, либо в счет оплаты арендной платы за первый месяц срока аренды (возможно комбинирование указанных вариантов в зависимости от размера первоначальной суммы обеспечительного платежа).
Возвращаясь к сроку действия предварительного договора, необходимо отметить, что в случае прекращения предварительного договора, как это однажды было в практике компании Замания, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору, а если арендодатель “забыл” вернуть такой обеспечительный платеж, то он может быть возвращен в судебном порядке по иску о взыскании неосновательного обогащения, при этом арендатор, даже несмотря на оговорку о том, что на сумму обеспечительного платежа никакие проценты не начисляются, вправе требовать от арендодателя уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке, установленном статьей 395 ГК РФ. Другой вопрос, что проценты за пользование денежными средствами, рассчитываемыми по общим правилам, существенно ниже ставок по кредитам, чем иногда пользуются недобросовестные арендодатели, задерживающие возврат обеспечительных платежей.
8. Подготовка помещения к аренде
В рамках предварительного договора в целях максимального быстрого получения арендной платы арендодателем и возврата инвестиций арендатора в отделку и оборудование помещения стороны начинают подготовку помещения к использованию будущим арендатором.
Вне зависимости от того, существует объект аренды или нет, стороны приступают к подготовке и согласованию проектной документации, которая учитывает технические характеристики объекта аренды, а также целевое назначение помещения для его использования арендатором.
Если будущий объект аренды расположен в строящемся здании, то также возможен допуск арендатора для выполнения строительно-монтажных и отделочных работ, однако в данном случае необходимо учитывать, что работы будут производиться в отношении помещения, которое мало того, что не передано в аренду, но и формально не существует, что может повлечь определенные негативные налоговые последствия.
В случае выполнения работ в строящемся здании необходимо не забывать о том, что аренда, как и предварительный договор, регулируемые гражданским законодательством, не могут служить основанием освобождения от, например, административной ответственности за деятельность, осуществляемую на объекте недвижимости, не введенном в эксплуатацию, как об этом указано в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.
Более подробно о порядке проведения ремонтных работ в помещении остановимся в соответствующем разделе, посвященном договору аренды.
9. Ответственность сторон
Учитывая стоимость инвестиций каждой из сторон будущего договора аренды, связанных с будущим помещением, разумно не полагаться на общие нормы гражданского кодекса, касающихся ненадлежащего исполнения или неисполнения сторонами обязательств по предварительному договору.
Обсуждать размеры ответственности дело неблагодарное, тем более что каждая из сторон договора обсуждая размеры ответственности традиционно задает вопрос: “Неужели вы собираетесь нарушать? Если нет, соглашайтесь на предложенные условия ответственности”. Общими правилами установления размеров ответственности должны быть соразмерность ответственности предполагаемому нарушению, а с другой стороны размер ответственности должен делать невыгодным нарушение условий договора.
Основаниями ответственности по предварительному договору часто являются:
- уклонение одной из сторон от оформления основного договора после наступления обстоятельств, препятствующих заключению договора аренды. Данное основание является основным и, как правило, не оспариваемым сторонами;
- нарушение сроков уведомлений, обмена документами. Учитывая, что с даты подписания предварительного договора стороны рассчитывая на его надлежащее исполнение начинают работы по подготовке помещения к аренде, обмениваются проектной и иной технической документацией, согласовывают изменения в нее, а также, исходя из согласованных сроков, рассчитывают поставку оборудования, материалов и товаров, то нарушение сроков уведомлений и обмена информации может повлечь убытки сторон, для арендодателя заключающиеся в более позднем завершении строительства, передаче помещения в аренду и, как следствие, несвоевременное начало получения арендной платы, а для арендатора задержки грозят убытками в части хранения оборудования и товаров (а если говорить про fashion, то речь идет о потерях, связанных с устареванием сезонных коллекций, которые заказываются под каждый проект заблаговременно), а также финансовыми проблемами с задержкой возврата вложенных в конкретный проект инвестиций.
10. Прекращение предварительного договора
Предварительный договор прекращается либо в связи с истечением его срока, либо в связи с заключением основного договора, либо в связи с нарушением одной из сторон условий предварительного договора.
Фактически основания ответственности сторон, указанные в предыдущем пункте, также могут выступать и основаниями для досрочного прекращения (расторжения или отказа одной из сторон от его исполнения).
Важно понимать, что расторжение договора одной из сторон является “высшей мерой” для договора и, соответственно, такая ответственность должна следовать только за такие нарушения, в результате которых другая сторона понесла значительные убытки или в результате которых изменившиеся условия договора настолько существенны, что одна из сторон предварительного договора, зная о таких изменениях, не стала бы заключать предварительный договор на таких условиях.
