100 условий договора аренды, часть 2
Заключение любого договора аренды недвижимости начинается с поиска предмета аренды, то есть того самого здания или помещения, в котором и планируется осуществление предпринимательской деятельности, или, для собственника помещения, поиска арендатора, а также со знакомства сторон потенциального договора аренды.
1. Проверка объекта аренды
Оставляя за рамками настоящей книги коммерческие мотивы выбора арендатором того или иного помещения разумно проверить его на предмет соответствия помещения обязательным требованиям для осуществления того или иного вида предпринимательской деятельности, да и в целом для осуществления какой-либо деятельности.
Отделом развития компании найден практически идеальный объект — помещение в реконструированном районном торговом центре с идеальной локацией практически посреди уже давно сложившейся жилой застройки, узнаваемым брендом торгового центра и в непосредственной близости от одного из крупнейших в Москве транспортно-пересадочных узлов, то есть с трафиком, о котором коммерческие отделы большинства компаний могут только мечтать. Согласованы хорошие коммерческие условия будущего договора аренды и подписано соглашение о намерениях.
Но в процессе проверки объекта выясняется, что несмотря на наличие проектной документации, здание реконструировано (в два раза увеличена этажность и площадь здания) без оформленного в надлежащем порядке разрешения на строительство, а в арбитражном суде рассматривается дело о сносе самовольной постройки. Безусловно в такой ситуации говорить об инвестициях в помещение не приходится, если только не небольшой магазин или “островок”, не требующий от арендатора значительных вложений и с готовностью к освобождению помещения в кратчайшие сроки.
Требования к помещениям, как правило, известны и содержатся в различных нормативных актах (законы и технические регламенты, санитарные и строительные нормы и правила, требования пожарной безопасности, а также своды правил, содержащие комплексные требования к тем или иным зданиям, помещениям и видам деятельности). Наиболее очевидны и известны требования к размещению и оборудованию предприятий общественного питания, медицинским учреждениям, салонам красоты, которые должны располагаться в определенных нормативными актами помещениях, которые в свою очередь должны быть оснащены технологически необходимым набором инженерных коммуникаций.
Самый очевидный, после трагедии, произошедшей в Кемеровском торговом центре “Зимняя вишня”, пример указанных требований — это требование, установленное пунктом 5.42 Свода правил СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (актуализированная редакция СНиП 31–06–2009), в соответствии с которым “Детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 м от эвакуационного выхода”. После многочисленных проверок, проведенных прокурорами и представителями МЧС России, по всей России были закрыты десятки развлекательных центров.
Необходимо отметить, что несмотря на то, что в проверке объекта аренды заинтересован только будущий арендатор, ведь арендодатель знает о своем здании или помещении больше потенциального арендатора, арендодатель, в силу положений статьи 612 Гражданского кодекса РФ, отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Юридическая проверка
Целью юридической проверки объекта аренды является подтверждение прав арендодателя на распоряжение помещением, а также соответствие помещения требованиям, предъявляемым к помещениям, в которых будет осуществляться определенная коммерческая деятельность.
Ранее приведенный пример с коммерчески идеальным объектом, после проверки которого арендатор был вынужден отказаться от сделки по причине отсутствия зарегистрированных прав на помещения, в отношении которого рассматривается дело о сносе самовольной постройки, скорее исключение, более распространенной является ситуация, когда арендодатель предлагает в аренду помещение, в отношении которого права либо не зарегистрированы, либо в отношении помещения зарегистрированы обременения в виде аренды или ипотеки.
В рамках юридической проверки необходимо получить у арендодателя заверенные им копии, а также ознакомиться с оригиналами следующих документов:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности (выдавались до 15 июля 2016 года) или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (выдаются с 15 июля 2016 года), подтверждающие регистрацию права собственности арендодателя в отношении объекта аренды;
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости (выдаются с 15 июля 2016 года), подтверждающие регистрацию права собственности арендодателя в отношении земельного участка, на котором расположено здание, в котором находится помещение;
- Технический паспорт в отношении здания или помещения;
- В случае, если договор аренды со стороны арендодателя заключает не собственник, то также необходимо получить заверенную копию:
- доверенности, если договор заключает представитель собственника;
- агентского договора, если договор заключает агент;
- договора доверительного управления и выписки из Единого государственного реестра недвижимости, если договор заключает доверительный управляющий.
Изучив указанные документы вы узнаете:
- является ли лицо, с которым вы ведете переговоры относительно заключения договора аренды, уполномоченным на его заключение, а также имеются ли ограничения прав собственника на помещения (ипотека, арест и т.п., на чем мы более подробно остановимся в главе “Предмет договора”).
Нередки случаи, особенно в стрит-ритейле, когда помещение принадлежит на праве собственности нескольким лицам на праве долевой собственности, соответственно, каждый из которых должен подписать договор аренды;
- получите планировку помещений и информацию о его функциональном назначении и/или о назначении составляющих его комнат, чтобы понять возможность осуществления в помещении вашей коммерческой деятельности или необходимость изменения назначения помещений;
- узнаете назначение земельного участка, так как от его назначения в том числе зависит назначение помещений в здании (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2019 № Ф05–1049/2019 по делу № А40–69525/18).
Впрочем, предварительные данные о помещении можно получить и самостоятельно до получения указанных документов от арендодателя, например, справочную информацию об объекте аренды можно получить на сайте Росреестра, а также вы можете получить подробную выписку из Единого государственного реестра недвижимости в бумажном виде в любом многофункциональном центре государственных услуг “Мои документы” или в виде электронного документа, но более оперативно, через портал Госуслуги.
Техническая проверка
До подписания договора аренды, а также до обсуждения условий такого договора, чтобы не тратить ресурсы понапрасну, необходимо осмотреть потенциальный объект аренды на предмет его состояния и соответствия требованиям коммерческой деятельности.
Очевидно, что наличие всех необходимых для успешного осуществления коммерческой деятельности инженерных коммуникаций и предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, в принципе, и в необходимом объеме, в частности, является идеальным вариантом. Но отсутствие таких систем полностью или частично, а также их недостаточный для коммерческой деятельности арендатора объем не является проблемой, ведь, как известно, если проблему можно решить за деньги, то это не проблема, а расходы, размер которых можно и нужно определить при осмотре помещения.
Безусловно для подобного рода осмотров помещений желательно привлекать соответствующих специалистов, которые помогут найти или констатировать отсутствие тех или иных систем и коммуникаций, а также, в случае их отсутствия или несоответствия будущим целям, определить техническую возможность их монтажа или модернизации.
При согласовании одного из договоров аренды было установлено, что максимально допустимая нагрузка на перекрытие в соответствии с проектом не должна превышать 300 кг/м.кв., без учета стяжки пола и, тем более, без оборудования арендатора. От сделки, несмотря на её первоначальную привлекательность, было решено отказаться, так как с одной стороны компания не была готова рисковать жизнью посетителей и персонала, а с другой стороны затраты на укрепление перекрытий до уровня, позволяющего использовать помещение по назначению, были столь велики, что коммерческая привлекательность помещения сильно снизилась.
Важно не отнестись к данной проверке формально, особенно если при осмотре стороны составляют какой-либо документ, подтверждающий осуществленный осмотр, так как в случае каких-либо разногласий в будущем, с одной стороны арендатору будет труднее доказывать факт того, что здание или помещение имело недостатки препятствующие использованию по назначению, а с другой стороны на арендодателя может быть возложены обязанности привести помещение в состояние, соответствующее указанным арендатором техническим требованиям, иногда избыточным и при этом дорогостоящим.
