Что такое «кадастровая стоимость»?
Согласно ст. 3 ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Почему возникают спорные ситуации?
Полномочия муниципалитетов и соответствующих органов власти субъектов РФ по определению стоимости наделов земли, были делегированы независимым оценщикам, которые при вычислении кадастровой цены используют массовую оценку, объединяя по различным признакам схожие земельные участки.
Во время данного процесса оценщики не всегда принимают во внимание особенности объектов. Например, в ходе проведения процедур по оценке, эксперт может использовать неверные данные о площади участка или его целевом назначении, из-за чего кадастровая стоимость значительно возрастет.
В связи с тем, что свою деятельность оценщики проводят удалённо, то есть, не приезжая на место, находя всю необходимую информацию из общедоступных источников (печатные СМИ, интернет), рыночную стоимость отдельно взятого конкретного объекта определить со 100% точностью невозможно. Цена является приблизительной и может разниться с реальной в среднем на 20-30%, реже на 40-50%.
Нередко кадастровая стоимость недвижимости оказывается завышенной в результате неправильного определения типа допустимого использования объекта.
Ещё одна причина факта завышения цены – указание местных властей в адрес оценочной компании о намеренном завышении стоимости объекта с целью увеличения налоговой базы.
Кадастровая цена недвижимости влияет не только на сумму налогов, но и на размер коммунальных платежей, отчислений за аренду, на общую выкупную стоимость самого объекта и на снятие запрета на его строительство. Именно поэтому многие юридические лица, несогласные с результатами проведённой кадастровой оценки, добиваются пересмотра рыночной стоимости недвижимости.
Эффективнее осуществлять ведение дел по снижению кадастровой стоимости, прибегнув к помощи юристов.
Досудебное урегулирование споров о пересмотре кадастровой стоимости:
Составляете заявление в специальную комиссию, созданную Росреестром. Заявление может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр.
Заявление может быть подано лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.
К заявлению прикладываются:
-выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
-копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
-отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
-иные документы.
Если Вы не согласны с решением комиссии, необходимо обратиться за разрешением спорного вопроса в суд.
Важно: в настоящее время отсутствует обязательство прохождения досудебной стадии и для физ., и для юр лиц, то есть Вы сами выбираете – обратиться в Комиссию или же сразу в суд.
Судебное разрешение разногласий:
Оспаривание кадастровой стоимости в суде осуществляется в установленном законодательством порядке рассмотрения судебных споров. Для этого необходимо составить исковое заявление в суд общей юрисдикции (областной, краевой, т.д.), приложив соответствующие документы.
При подаче заявлений теперь можно прикладывать простую (не заверенную нотариусом) копию правоустанавливающего документа.
По данным Росреестра, за период с 01.01.2020 по 29.02.2020 в судах инициировано 2 834 спора о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 4 456 объектов недвижимости.
В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках указываются следующие основания:
· установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (2819 исков);
· об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (3 иска);
За указанный период по состоянию на 29.02.2020 рассмотрено 250 исков (542 объекта недвижимости): требования истцов удовлетворены в отношении 248 исков (540 объектов недвижимости), не удовлетворены – в отношении 2 исков (2 объекта недвижимости).
В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2020 по 29.02.2020, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 29.02.2020 приблизительно на 7,256 млрд. руб. (71,4 %):
· суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 10,162 млрд. руб.;
· после оспаривания – около 2,906 млрд. руб.;
· суммарное снижение кадастровой стоимости в расчете на 1 объект – 13,4 млн. руб.
Вы всегда можете обратиться за помощью к юристам компании ЮрТрейд.
C уважением, юридическая компания - ЮрТрейд.
Телефон: 8 (8412)399-787
email: info@yur-trade.ru
сайт: yur-trade.online
