какие условия отсрочки по новому закону
Продолжаем разбирать по косточкам постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, которым утверждены требования о предоставлении предпринимателям отсрочки по арендной плате в связи с пандемией.
На этот раз речь пойдет непосредственно о самой отсрочке (условия, сроки, порядок расчетов и проч.), немного коснемся и прав арендодателей. В этот раз будет еще более занудно, чем в прошлый раз, но виноват не ZanuDA, а Правительство РФ )).
Постановление, как обычно бывает в таких случаях, написано так, что без бутылки юриста не разобраться, да и юристу бутылка будет совсем не лишней.
В постановлении идет речь, как об отсрочке текущих платежей, так и об рассрочке задолженности.
Вначале поговорим об отсрочке:
Арендатор вправе требовать заключить дополнительное соглашение, которое предусматривает, что ему предоставляется отсрочка по арендной плате за весь период действия в регионе режима повышенной готовности или ч/с.
Кроме того, арендатор вправе требовать отсрочки по арендной плате и после отмены указанных режимов до 01.10.2020 года в размере 50 процентов.
Переведя все это с юридического на русский, получаем, что арендатор вправе не платить аренду в период действия в регионе режимов повышенной готовности или ч\с, а после отмены данных режимов вплоть до 1 октября 2020 года может вносить только половину ежемесячного платежа.
После 1 октября 2020 года арендная плата должна вноситься в полном объеме.
Вышесказанное совсем не означает полное безвозмездное освобождение от оплаты аренды.
Судя по всему (поскольку прямо об этом в постановлении не сказано) все невыплаченная за период до 1 октября 2020 года арендная плата включается в задолженность, которая будет оплачиваться позднее (об этом ниже).
В течение всего периода отсрочки арендатору не могут начисляться штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности, даже в том случае если они предусмотрены договором аренды. Арендодатель не вправе требовать уплаты иных платежей в связи с предоставлением рассрочки.
Важно: по общему правилу отсрочка не предоставляется в отношении коммунальных платежей, но только в том случае если такие платежи включены в арендную плату. Коммунальные платежи и плата за содержание помещения подлежит уплате в полном объеме.
Откровенно говоря нам не понятно, что имеет ввиду Правительство РФ, когда говорит о коммунальных платежах и прочем "включенных в арендную плату". Если по договору арендная плата состоит из основного платежа и дополнительно коммунальных услуг, рассчитываемых отдельно, то здесь, очевидно, данное правило действует. А как быть в том случае, если арендная плата по договору не градирована? Или напротив, как применительно к нормам постановления толковать договор, который содержит часто встречаемую формулировку "арендатор уплачивает арендную плату в размер N руб., включая коммунальные платежи"? Полагаем, что тут решать, как всегда, будет судебная практика.
Теперь поговорим о задолженности.
В первую очередь следует отметить, что ни постановление, ни закон № 98-ФЗ не оговаривают о какой именно задолженности идет речь. Каких-либо ограничений относительно того, когда такая задолженность у арендатора образовалась или об ее структуре (арендная плата или коммунальные платежи), нет. Соответственно, в указанную задолженность вполне может быть включена и задолженность, которая образовалась до пандемии. Во всяком случае, постановление, в текущей его редакции, каких-либо ограничений на этот счет не содержит. Таким образом, вполне возможны ситуации, когда арендатор не вносил арендную плату в течение предшествующих полгода и все равно, согласно постановлению, будет иметь полное право требовать отсрочки (рассрочки) по ее уплате. Об этом чуть ниже.
Постановлением предусмотрено поэтапное погашение имеющейся задолженности. Платежи в счет погашения задолженности должны быть равными, вноситься не чаще, чем 1 раз в месяц. Размер такого платежа не может превышать половины размера ежемесячной платы по договору аренды. При этом, согласно постановлению задолженность :
подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года
При всей, казалось бы, незамысловатости данной формулировки, ZanuDA все равно нашел где запутаться. Судите сами. На наш взгляд, эти нормы постановления можно толковать и применять двумя различными способами:
Первый способ: оплату задолженности можно производить начиная с мая 2020 года, но полная ее выплата должна быть произведена не ранее, чем до 01.01.2020 года. В таком случае вся имеющаяся задолженность делится минимум на 7 равных платежей, которые уплачиваются ежемесячно (начиная с мая 2020 года). Если в таком случае размер каждого платежа превышает половину ежемесячной арендной платы по договору, то увеличивается срок погашения задолженности. Исходя из этого, с учетом конкретного размера имеющейся задолженности, арендатор может получить рассрочку по ее уплате на 32 месяца. И тогда в рамках постановления можно получить рассрочку задолженности максимальный размер, которой не превышает 16 месяцев*.
Второй способ: первые платежи в счет погашения задолженности начинаются не ранее, чем с 1 января 2021 года, а до этого момента арендодатель вообще не вправе рассчитывать на погашение задолженности. В таком случае речь идет о задолженности, максимальный размер которой не превышает размер арендной платы за 1 год**.
Как же быть в тех случаях, когда задолженность все же выше (а такое вполне возможно), постановление Правительства РФ, в традиционной для российского правотворчества манере, не оговаривает. Помимо этого не ясно подлежит ли пересмотру график платежей, в случае изменения размеров арендной платы. Не ясно также как применять эти нормы в случае расторжения договора до 01.01.2021 года.
По духу постановления нам представляется приоритетным второй вариант толкования (мы его выделили), но только в том случае, когда задолженность включает исключительно те платежи, по которым предоставлена отсрочка на период ограничительных мер и до 1 октября 2020 года после их отмены. Но это только мнение ZanuDA, будьте внимательны и осторожны!
В любом случае, на наш взгляд, любой из указанных способов толкования норм постановления является определенно несправедливым по отношению к арендодателю, поскольку ущемляет его права в пользу не только добросовестных арендаторов, у которых финансовые трудности возникли именно в следствие пандемии, но тех, кто и до этого не платил аренду в течение продолжительного времени. По сути, арендатор лишается возможности расторгнуть договор аренды, даже если арендатор длительное время не вносил арендную плату по иным причинам. Возможно указанные недостатки скорректирует судебная практика, но этого, как мы понимаем, ожидать еще очень не скоро.
Постановление также допускает заключение дополнительных соглашений к договорам аренды и на более мягких условиях. То есть Правительство предусмотрело минимум, на который вправе рассчитывать арендатор, осуществляющий деятельность в отраслях экономики наиболее пострадавший от пандемии (кто эти лица подробнее читайте в предыдущем материале - тут).
Разумеется в постановлении ни словом не говорится о действии данного постановления в отношении договоров субаренды. Полагаем, что оно должно применяться в силу абз. 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Правда, не ясно как в данном случае должно обсуждаться и заключаться данное дополнительное соглашение, поскольку договор аренды может быть заключен на совсем иных условиях, нежели последующий договор субаренды и потому, в ряде случаев, дополнительное соглашение к договору субаренды не может быть индентичным дополнительному соглашению к основному договору аренды. Кроме того, на практике могут быть и другие нюансы в части имеющейся и возникающей задолженности и проч.
Теперь об арендодателях (совсем чуть-чуть):
Этим же постановлением Правительство рекомендовало органам госвласти и местного самоуправления предоставить арендодателям, предоставившим отсрочку по арендной плате меры поддержки касающиеся уплаты налога на имущество организаций, на имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю (но только под арендованным нежилым помещением) и только за период, на который предоставлялась отсрочка. В праве ли на подобные "преференции" рассчитывать субарендодатели в постановлении ни словом не обозначено. Какие это будут меры поддержки (полное освобождение, снижение ставок или отсрочка уплаты), опять же не уточняется.
Ставьте лайк, подписывайтесь на канал, чтобы ничего не пропустить.
С ZanuDA интересно и полезно!
ZanuDные уточнения:
*- период с 01.05.2020 по 01.01.2023 включает 32 месяца, то есть за этот период могут быть внесены 32 равных платежа, каждый из которых не может быть более половины ежемесячного платежа по договору. Соответственно, 32 платежа по половине месячной арендной платы, равняются 16 месячным платежам (32:2=16), то есть речь может идти о задолженности, совокупный размер которой не превышает размер арендной платы за 1 год и 4 месяца.
**- период с 01.01.2021 по 01.01.2023 включает 24 месяца, то есть 24 равных платежа. Такой способ толкования норм подп. "а" п. 3 Требований позволяет предусмотреть порядок уплаты задолженность, максимальный размер которой не превышает размер арендной платы за 1 год.
