Непредвиденные обстоятельства в виде коронавирусной пандемии и обвала цен на нефть и курса рубля дотягиваются до всего, до чего только могут дотянуться. Мир уже не будет прежним, и чего ждать в дальнейшем — приходится лишь догадываться.
Однако есть такие люди, чья работа — предсказывать будущее, точнее, делать прогнозы. Они анализируют прошлое, сопоставляют его с текущими тенденциями и получают картину того, что с большой вероятностью может произойти.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подготовило целый обзор — «Итоги 2019-го и прогноз на 2020 года на рынке ипотеки: угроза заражения». Что, по мнению специалистов, ждет нас в этой отрасли?
Авторы обзора оценивают нынешнюю ситуацию как сложную.
В России в 2019 году на 9% вырос объем просроченной задолженности девелоперских компаний, по сравнению с 2018 годом ее доля увеличилась с 17,3% до 21,3%. А объемы выдачи кредитов застройщикам на строительство, напротив, сократились на те же 9%.
Снижение объемов кредитования само по себе не страшно — оно связано с тем, что большинство проектов достраиваются по старым правилам, механизм проектного финансирования еще не заработал в полную силу. Однако по мере того, как отрасль будет переходить на новые правила, из нее уйдут мелкие застройщики — об этом многие говорили еще до того, как в прошлом году вступили в силу изменения в 214-ФЗ.
Читайте также: «Резкое снижение доходов, дефицит жилья, стремительное подорожание новостроек» – эксперт о том, что ждет покупателей недвижимости в ближайшем будущем
Что касается ввода жилья, то в 2019 году он впервые за 4 года показал положительную динамику и подрос на 5% до 79,4 млн кв. м. Правда, основной вклад в прирост принесло индивидуальное жилищное строительство — плюс 11%, до 35,9 млн кв. м.
Прирост ввода жилья в многоквартирных домах оказался совсем небольшим — всего полпроцента, до 43,5 млн кв. м.
В 2020 году значительного роста объема ввода ожидать не приходится — на конец года эта цифра может составить 45 млн кв. м для МКД и 35 млн кв. м для ИЖС. То есть почти как в 2019 году. Но и то неплохо, учитывая текущую ситуацию.
Еще один момент, который волнует тех, кто собирается приобрести квартиру, — что будет с ипотекой?
С лета прошлого года средняя ипотечная ставка снижалась, но сейчас происходит непонятно что. Центробанк пока что оставил ключевую ставку на прежнем уровне в 6%, но это не помешало некоторым крупным банкам повысить свои ставки.
Несмотря на активное снижение, средняя ипотечная ставка по итогам 2019 года оказалась примерно на 0,4% выше, чем в 2018-м. Авторы обзора считают, что это стало одной из причин замедления ипотечного рынка.
В 2020 году эта тенденция продолжится на фоне роста ставки ипотечного жилищного кредитования до уровня 10% годовых, что, по мнению экспертов, произойдет уже в первой половине года. Здесь все понятно — замедление экономического роста и увеличение инфляционных рисков на фоне падения цен на нефть и пандемии коронавируса.
Читайте также: «Вряд ли стоит расценивать коронавирус как всеобщую индульгенцию» – юрист Денис Артемов о пандемии как о форс-мажорном обстоятельстве
Аналитики «Эксперт РА» считают, что экономическая ситуация в России до конца года будет развиваться по умеренно-негативному сценарию.
А это:
- рост инфляции выше целевой отметки в 4% годовых;
- увеличение ключевой ставки ЦБ до 7-7,5% (кстати, в ЦБ тоже отмечали, что ставку больше не будут сдерживать);
- среднегодовая цена на нефть Brent 40-45 долларов за баррель;
- снижение реальных доходов населения.
При таком сценарии люди предсказуемо будут реже брать ипотеку — объем ее выдачи сократится на 10-12% по сравнению с 2019 годом.
Казалось бы, в такой ситуации логично ждать ипотечного дефолта.
Денег у людей станет меньше, кто-то вообще потеряет работу из-за коронавируса, а цены растут.
Еще и некоторые заемщики из тех, кто уже взял ипотеку, не всегда смогут вовремя платить ежемесячные взносы.
Однако эксперты практически уверены, что ипотечного дефолта в среднесрочной и долгосрочной перспективе не будет. Мощной поддержкой станут ипотечные каникулы, закрепленные в законодательстве в 2019 году.
А вообще в долгосрочной перспективе новый механизм финансирования долевого строительства повысит доверие к рынку новостроек, а это положительно скажется и на спросе на ипотеку.
