25 марта 2020 года
Пример 🆔1️⃣
🔻 Весной 2012 года инвестиционная компания Blackstone купила первый жилой дом в г.Феникс (США) за 100 тыс. долл. В этот же месяц цены на жилые дома в США обрушились. Blackstone через свою SPV начала покупать дома по всей стране, в основном в Орландо, Сиэтле, Чикаго и Лас-Вегасе.
ℹ️ Тут следует пояснить, что процедуры изъятия и выставления на продажу домов после кризиса 2008-го года затянулись на несколько лет. Поэтому в конце 2011-начале 2012 года этот огромный пласт недвижимости начал давить на рынок и понижать цены.
🔻 Основав дочернюю компанию, Invitation Homes, инвесткомпания Blackstone стала крупнейшим покупателем этих объектов. Ответственная за приобретения команда Invitation Homes изучала предложения «улица за улицей». Иногда им даже не удавалось заходить в сам дом, инвестиционные решения принимались на основе внешнего осмотра объекта и анализа окружения. Физически дома приобретались на общих основаниях в ходе открытых аукционов и при агентском посредничестве уполномоченных локальных брокеров. Также Invitation Homes приобретала дома оптом, непосредственно у банков на аукционах, самой крупной такой сделкой стала покупка 1400 домов в Атланте у одного из ипотечных банков. Только в ноябре 2012 Invitation Homes потратила 7.5 млрд.долл. на покупку 40 000 домов по всей стране. Скорость расходов компании составляла $100 млн.долл. в неделю, и так с октября 2012 года.
🔻 У Blackstone было две стратегии: спекулятивная (просто купить дёшево и ждать, пока подорожает) и «рентная» (покупать дёшево и сдавать дома в аренду максимально дорого). В итоге наиболее выгодной была признана «рентная» стратегия. В ремонт каждого дома компания вложила от 20 до 30 тыс.долл. Задействовав в процессе сдачи домов местных брокеров по недвижимости и работая самостоятельно Invitation Homes сдала в аренду часть принадлежащей компании жилой недвижимости. Ну а дальше начался этап частичного выхода из проекта и фиксации прибыли. Инвестиционно-банковское подразделение Blackstone выпустило первые ценные бумаги, обеспеченные секьюритизированными арендными платежами. Спрос на эти бумаги в 2013 году был огромен, что подтвердило успешность инвестиционных решений Blackstone.
🔻 Я лично считаю, что это была уникальная инвестиционная спец.операция: организовать скупку такого масштаба и такого уровня риска. Благодаря деятельности Invitation Homes многие участники процесса заработали деньги (риэлторы, ремонтники, собственно сотрудники компании), но также были созданы тысячи рабочих мест по всей стране, ведь эксплуатацией, текущим ремонтом и арендными отношениями осталась заниматься Invitation Homes. Кстати, в 2017 году компания вышла на IPO, её акции можно купить, находясь на «удалёнке» в России.
▶️ Больше историй успеха в кризис уже скоро в моем телеграм-канале: https://t.me/atsogoev
