Автор - Никита Роженцов
старший консультант Департамента юридической практики,
куратор проектов Alliance Legal
Сайт - al-cg.com
Не редкими являются случаи, когда при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны намеренно занижают стоимость отчуждаемого объекта (будь то квартира, дом либо нежилое помещение). При этом «щедрость» продавца здесь абсолютно не при чем: фактически подобное уменьшение может означать намерение данного лица уклониться от исполнения действительной налоговой обязанности либо существенно снизить налоговое бремя.
Принято считать, что налоговые последствия совершенных налогоплательщиком операций определяются исходя из условий совершенных им сделок, а исчисление налогов из иных цен допускается лишь только в случаях, установленных законом.
На практике это означает, что фискальные органы действуют по принципу «доверяй, но проверяй». Иными словами, налоговый орган обязательно обратит внимание на цену совершаемой сделки по отчуждению недвижимости.
В случае возникновения сомнений относительно соответствия совершенной сделки ее действительному экономическому смыслу, ИФНС вправе доначислить налог, основываясь на специальных нормах налогового законодательства.
Например, физическим лицам стоит обратить особое внимание на кадастровую стоимость недвижимости. Если у налогового органа отсутствует информация о цене сделки либо если цена отчуждаемого объекта недвижимости составляет менее 70% кадастровой стоимости объекта, установленной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, в такой ситуации полученным доходом признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату. Эти данные служат базой для исчисления и уплаты НДФЛ.
Указанный метод расчета налога является обязательным в отношении физических лиц в случае, когда недвижимость находилась в собственности продавца менее пяти лет (п.3 ст.217.1 Налогового кодекса РФ содержит исключения для некоторых случаев, когда минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет три года).
В этой связи для налогового органа не будут иметь значения обстоятельства совершения физическим лицом сделки. Например, лицо может продать квартиру ниже рыночной стоимости при стечении личных либо семейных обстоятельств. При таком положении дел вряд ли можно упрекнуть бывшего собственника недвижимости в попытке уклонения от уплаты налогов, совершения недобросовестных действий. Однако в подобном случае налог будет доначислен продавцу исходя из кадастровой стоимости все равно.
Несколько иной и более верный подход применяется в отношении организаций: судебной практике известны случаи, когда доначисления налогов юридическим лицам были признаны незаконными.
Так, в 2017 году Президиум Верховного суда РФ в одном из обзоров судебной практики дел, связанных с применением раздела V.1 Налогового кодекса РФ[1] пришел к выводу о том, что многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды лишь в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, порочащими деловую цель сделки (взаимозависимость сторон сделки, создание организации незадолго до совершения хозяйственной операции, использование особых форм расчетов и сроков платежей и т.п).
Таким образом, одно лишь отличие примененной налогоплательщиком цены от рыночного уровня не позволяет утверждать о направленности его действий на уклонение от налогообложения, в связи с чем действия юридического лица - продавца недвижимости, в отличие от физических лиц, могут быть оправданы объективными обстоятельствами.
Подобный дисбаланс определения действительных налоговых обязательств применительно к физическим и юридическим лицам может и должен быть разрешен за счет «точечных» изменений действующего законодательства либо разъяснений на уровне высших судебных инстанций.
[1] «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).
